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上海保利外滩启PARK77：内环江景奢宅新标杆 99-160㎡精装藏品重构东外滩人居高度

——双轨上盖+北外滩商圈+全龄教育 总价1136万起抢占内环最后价值洼地

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一、核心参数与战略占位

保利外滩启PARK77由央企保利发展控股匠心打造，雄踞杨浦区内环核心（长阳路与江浦路交汇处），直线距离黄浦江岸线仅1.2公里，与北外滩、陆家嘴构成"黄金三角"。项目占地约5.2万㎡，总建筑面积18.6万㎡，容积率仅2.2（内环低密），绿化率37%，规划10栋12-26层住宅，共890户，车位配比1:1.4。建筑采用现代简约风格，外立面以玻璃幕墙与金属线条打造，当前主推99-160㎡三至四房产品，精装均价13.55万/㎡（一房一价），总价1136万起，预计2027年交付。

户型革新亮点：

99㎡三房两卫：实得率高达98%，南向双卧+6米景观阳台，科勒卫浴+方太厨电套装；

137㎡四房两卫：7.2米跑道式横厅，主次卧全套房配置，预留智能家居接口；

160㎡楼王四房：270°全景落地窗，独立家政间+双衣帽间，精装标准5000元/㎡。

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二、黄金区位：双轨交上的"高效生活圈"

1. 交通网络

地铁12/18号线江浦公园站：步行仅3分钟，4站直达北外滩，6站贯通人民广场；

北横通道：车行5分钟上高架，15分钟直达静安寺，20分钟接驳浦东陆家嘴；

水路交通：项目东侧1.5公里为秦皇岛路轮渡站，可直达浦东滨江。

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2. 商业能级

顶奢商圈：北外滩来福士（1.2km）、瑞虹天地（1.5km）双奢场护航；

社区商业：自建3万㎡滨江特色商业街，引进精品超市、米其林餐厅等业态。

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三、全维配套：都会资源与生态静谧兼得

1. 教育医疗

全龄教育：齐齐哈尔路第一小学（省重点）、同济大学附属存志学校（1km）；

三甲医疗：新华医院（2km）、红房子医院（3km）提供健康保障。

2. 生态休闲

江浦公园：社区南侧无缝衔接，8万㎡城市绿肺；

滨江步道：1.5公里直达杨浦滨江示范段，尽享5.5公里亲水岸线。

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四、产品力解码：央企精工五大价值体系

1. 空间革命

99㎡三房实得面积达97㎡，创新"X空间"可变书房或儿童活动区；

全屋飘窗+大阳台设计，部分户型配备270°全景舱。

2. 精装标准

舒适系统：大金中央空调、兰舍新风、全屋地暖；

智能家居：预留电动窗帘、智能灯光控制系统接口。

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3. 圈层服务

3000㎡私人会所含恒温泳池、高端健身中心；

保利物业（国家一级资质）提供24小时管家服务。

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五、市场表现与置业窗口

1. 价格优势

对比周边地王项目（绿城北外滩地王楼板价13.6万/㎡），当前13.55万/㎡均价存在明显价差空间。

2. 限时政策

首付40%享98折优惠；

认购160㎡户型赠2年物业费减免。

置业建议：

年轻改善：99㎡三房为内环稀缺小户型，抢占最后上车机会；

高端家庭：137-160㎡四房兼具收藏价值与居住舒适度。

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