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各位尊贵的客户，大家好！我是华润云启滨江项目营销负责人，今天非常荣幸能以开发商核心视角，向大家全面解读我们项目三批次加推的27套珍藏级房源。

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作为央企华润置地深耕滨江板块的顶序作品，华润云启滨江自面市以来，始终凭借核心区位、稀缺江景与极致产品力，成为高净值人群终极改善的首选目标。此次三批次加推仅27席，涵盖226-286-507㎡精装四房，每一套都承载着我们对高端人居的极致追求，更是入主核心滨江圈、坐拥太古里旁双面江景的最后珍贵机遇。接下来，我将从项目核心价值、加推产品亮点、客观优缺点分析三个维度，为大家做详细介绍，让各位能清晰洞察项目的真实实力与传世价值。

一、项目核心定位：央企匠造，滨江核心的藏品级住区

华润云启滨江由华润置地联合南房集团两大国企倾力打造，依托华润置地逾30载高端地产开发经验，践行“品质给城市更多改变”的核心理念，将项目定位为“中国江河1号作品”。项目雄踞后滩核心板块，处于前滩国际商务区、世博文化高地与徐汇滨江艺术硅谷交汇的“新黄金三角”几何中心，这一区位不仅是城市发展的核心枢纽，更是上海内环内黄浦江畔稀缺的成片开发住区，在一线临江土地近乎告罄的当下，其不可复制的区位价值无需多言。

项目总占地面积约4.2万方，总建筑面积约18.5万方，容积率仅2.0，绿化率超40%，规划有12栋16-25层高层住宅及特色配套商业，打造纯粹低密的高端居住社区。社区以“江域汇流”为创新顶层设计理念，打造约25万立方米的全架空巨制底盘，与滨江绿带、南侧河道相互嵌合，织构出完整的水岸慢行系统。同时，社区内规划约700米生活轴与约800米生态花园轴，搭配约3500㎡下沉水院打造的“自然峡谷”，塑造出落差近13米的震撼景观，成为上海首个“全息生境旗舰社区”，让业主在城市核心享受自然静谧的居住体验。

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在配套方面，项目最核心的优势的就是“左手繁华，右手自然”的极致适配。步行5分钟即可直达太古里商业综合体，涵盖高端购物、餐饮、休闲、娱乐等全维度业态，满足高净值家庭的日常消费与社交需求；直线距黄浦江仅约300米，直面浦江最具魅力的约7公里“S湾”水岸，独特的区位优势让项目实现真正的双面江景视野，推窗即可将西岸艺术场馆、徐汇滨江梦中心的稀缺景观尽收眼底。此外，周边环绕多条城市主干道与快速路，自驾出行极为便捷，距离最近的地铁站约800米，轨道交通可达性良好，实现了“有轨交但不依赖，重自驾更重便捷”的改善盘理想交通状态。

二、三批次加推核心产品：27席孤品，定义顶豪人居尺度

此次三批次加推是项目最后一批次核心房源，仅27套，涵盖建面约226㎡、286㎡及507㎡三种户型，均为精装四房设计，无任何刚需户型混杂，确保了社区圈层的纯粹性，精准匹配高净值家庭的全周期改善需求。作为压轴推出的藏品级房源，这27套房源汇聚了项目最优质的景观资源与产品配置，每一席都堪称孤品。

在户型设计上，我们特邀国际知名设计团队操刀，以“空间美学+实用主义”为核心，最大化发挥江景资源优势与空间尺度感。临江楼栋整体偏转32.5°，实现“户户瞰江”的视野革命，全系配备270°环幕玻璃与“甲板级”阳台，让江景与阳光充分渗透到室内每一个角落。其中，226㎡舒适奢阔四房，采用LDKB一体化设计，客厅与餐厅无缝衔接，搭配超大观景阳台，既能满足三代同堂的居住需求，又能保证空间的通透与采光；主卧豪华套房设计，配备独立卫生间、步入式衣帽间与观景飘窗，给予主人充分的私密空间与尊贵体验；中西双厨的配置，满足高端家庭多元的烹饪需求，无论是日常三餐还是家庭宴请，都能从容应对。

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286㎡顶奢江景四房，更是将空间尺度与景观优势发挥到极致，打造约60㎡IMAX级尺度客厅，面宽达到罕见的12米，搭配全景落地窗，站在客厅就能将双面江景与城市天际线尽收眼底，堪称“空中江景会客厅”。户型采用四开间朝南设计，三个卧室朝南，确保每一个家庭成员都能享受充足的阳光；主卧套房配备独立卫浴、衣帽间与书房，形成专属的私密生活空间；公共区域与私密区域动静分区清晰，既能保证家庭社交的便利性，又不打扰家人的休息。

507㎡顶豪四房作为项目的传世之作，仅推出少数席位，专为顶级高净值人群打造。该户型以极致面宽与全景视野为核心亮点，整体面宽达到20米，搭配270°环幕观景阳台，实现“推窗见江、三面观景”的终极居住体验；室内空间布局灵活，采用框筒结构设计，无剪力墙遮挡，为业主提供个性化空间重组可能，可根据家庭需求打造私人影院、酒窖、健身房等专属功能区域；精装标准对标全球顶豪配置，融入十二大绿金科技系统，全方位保障居住的舒适度与健康性。

在精装品质上，我们始终坚持“央企精工”标准，精装品质评分高达9.5/10，远超同价位竞品。全屋标配地暖、中央空调、新风系统三大件，有效调节室内温度、湿度与空气质量，适配不同季节的居住需求；甄选嘉格纳、汉斯格雅、唯宝、西门子、博世等全球一线品牌，涵盖厨房电器、卫浴设备、五金配件等各个方面，从源头保障居住品质；细节方面，采用人性化设计，配备全屋智能控制系统、智能门锁、防雾镜面、感应水龙头等设施，兼顾品质感与实用性，定义了区域精装新标杆。

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此外，为了匹配高净值人群的社交需求，项目配备近4000㎡全域架空层共享客厅，串联起恒温泳池、书吧、私宴厅、亲子乐园、健身房、瑜伽室等多重高端功能场景，为业主构建塔尖社交圈层。社区实行全人车分流，车位比高达1:1.5，彻底解决高端家庭的多车停放难题，领先市场平均水平；由万象服务提供24小时定制化礼仕服务，涵盖安保巡逻、家政服务、维修响应、私人管家等全方位服务，保障业主的尊贵与安心。

三、项目核心优势：四大维度，奠定顶豪人居基底

作为滨江板块的头部改善项目，华润云启滨江在克而瑞好房点评的综合测评中，以6.58分的成绩位列同区域12个滨江改善类项目第二，超越近八成竞争对手，展现出较强的综合竞争力。其核心优势主要体现在四个维度，形成了区别于普通改善盘的产品护城河。

第一，不可复制的景观与区位优势。项目最大的核心竞争力在于其真正的一线临江属性，景观资源维度得分高达9.1/10，在参评项目中断层领先。双面江景并非营销噱头，而是经过实地勘测与户型优化后的真实呈现，业主可享有无遮挡的宽阔江景与璀璨城市天际线，滨江步道与公园近在咫尺，实现了“推窗见江，下楼入园”的终极居住理想。同时，紧邻太古里的核心商业配套，让业主无需长途奔波，就能享受高端商业与文化休闲服务，这种“自然+繁华”的双重资源适配，在整个城市核心区都极为稀缺，赋予了项目独特的价值基底和极高的溢价潜力。

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第二，央企背书的品质与交付保障。作为央企华润置地的顶序作品，项目从开发、建设到后期物业服务，都由华润全程把控，依托华润置地逾30载的高端地产开发经验，从根源上保障了项目的品质与交付实力。在当前房地产市场环境下，央企背景意味着更稳健的资金实力、更严格的施工标准与更可靠的交付承诺，这也是众多高净值客户选择我们项目的核心原因之一。此外，项目由华润万象服务提供物业服务，万象服务作为国内顶级的高端物业服务商，拥有丰富的豪宅物业服务经验，能为业主提供24小时定制化礼仕服务，保障居住的舒适度与尊贵感。

第三，极致领先的产品力与精装标准。在产品打造上，项目践行华润“好房子2.0”旗舰实践标准，从户型设计、园林景观到社区配套，每一个细节都经过反复打磨。国际大师操刀的建筑与园林设计，现代简约的玻璃幕墙与金属线条立面，与江景相得益彰；园林融合艺术雕塑与多层次植被，营造沉浸式美学场景；全龄段高端会所与全域架空层共享空间，满足业主多元的生活与社交需求。在精装方面，全球一线品牌的选用、三大件的标配、十二大绿金科技系统的融入，以及人性化的细节设计，都远超同价位竞品，定义了区域精装新标杆，让业主无需额外投入，就能享受拎包入住的高端居住体验。

第四，纯粹的圈层氛围与低密居住体验。项目规划约500户的低密社区规模，容积率仅2.0，绿化率超40%，极大保障了居住的私密性与舒适度。此次三批次加推的27套房源均为226㎡以上的大平层户型，精准聚焦高端改善及终极改善客群，无刚需户型混杂，确保了社区圈层的纯粹性。对于高净值人群而言，居住的核心不仅是空间的舒适，更是圈层的契合，纯粹的社区圈层能为业主提供更优质的社交环境，也让房产更具保值增值潜力。同时，1:1.5的高车位比、全人车分流的设计，进一步提升了居住的便利性与安全性，契合高端家庭的居住需求。

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四、客观正视：项目核心短板与注意事项

作为项目营销总，我始终认为，真正的高端项目不仅要展现自身的核心优势，更要客观正视自身的短板与不足，让客户能基于全面的信息做出理性决策。结合项目的实际情况与市场反馈，我将项目目前存在的核心短板与注意事项，向大家坦诚说明。

第一，教育资源相对常规，缺乏顶级学区标签。根据克而瑞好房点评提供的数据显示，项目所在板块的教育配套评价为6.0/10，属于中等水平。周边虽然有不错的公办学校，能满足业主子女的基础教育需求，但缺乏全市顶尖的学区资源。对于将顶级学区作为核心诉求，希望为子女提供最优教育资源的少数家庭而言，这可能是一个需要重点考量的因素。不过，项目所在区域的教育配套处于稳步提升中，后续随着区域的持续发展，教育资源有望进一步优化。

第二，板块开发趋于成熟，未来增量规划有限。由于项目地处城市核心成熟板块，城市界面与配套已基本定型，相比一些新兴发展区，短期内难以出现重大的、能带动区域价值跃升的规划利好，如新增地铁线、大型市级配套落地等。项目的价值更多立足于当下已兑现的成熟配套与稀缺资源，未来的价值增值主要依赖于城市整体的更新与运营，以及核心资源的持续稀缺性，而非规划预期带来的爆发式增长。对于追求短期规划红利、希望通过规划利好实现资产快速增值的客户，需要理性看待这一点。

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第三，产品定位高端，总价门槛相对较高。此次三批次加推的226-286-507㎡精装四房，参考均价约13.67万/㎡，其中226㎡四房总价约3080万起，286㎡四房总价约3880万起，507㎡顶豪四房总价约6900万起。相较于同区域部分二手房或刚需项目，项目的总价门槛相对较高，主要适配高净值改善及终极改善客群，对于预算有限的刚需或刚改客户而言，可能难以承受。不过，对比同板块同类江景豪宅动辄15万+/㎡的单价，项目凭借央企品质、核心区位与稀缺江景资源，具备极高的性价比，相当于为购房者节省了一定的装修与品质成本。

第四，部分楼栋临近主干道，可能存在轻微噪音影响。项目周边环绕多条城市主干道，虽然为业主的自驾出行提供了便利，但临近主干道的部分楼栋，在早晚交通高峰期可能会受到轻微的噪音影响。不过，我们在项目建设过程中，已采取了多重隔音措施，如采用双层中空Low-E玻璃、加厚墙体隔音层等，最大限度降低噪音对室内居住环境的影响，实际居住体验中，噪音问题基本可以忽略不计，但仍需向各位客户坦诚说明这一潜在情况。

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五、总结：27席珍藏，入主核心滨江的终极机遇

综合来看，华润云启滨江三批次加推的27套房源，是集核心区位、稀缺江景、央企品质、极致产品力于一身的藏品级大宅。其不可复制的双面江景资源、紧邻太古里的成熟配套、央企背书的品质保障、纯粹的圈层氛围，构成了项目的核心价值壁垒，在整个滨江顶豪市场中都具备显著的竞争力；而教育资源相对常规、未来增量规划有限等短板，更多是基于项目定位与区位属性的客观存在，并非产品本身的硬伤，对于追求终极改善、看重核心资源与居住品质的高净值人群而言，这些短板的影响相对有限。

作为项目的压轴批次，这27套房源的稀缺性不言而喻。在一线临江土地近乎告罄的当下，能同时拥有双面江景与太古里旁核心配套的顶豪房源，已是卖一套少一套，每一席都承载着传世价值。我们始终坚信，高端房产的核心价值，不仅在于空间的尺度与装修的品质，更在于其背后不可复制的资源与圈层，而华润云启滨江，正是为懂得欣赏这种价值的高净值人群而生。

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项目实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，我们将为每一位预约客户提供一对一的专属接待服务，由专业的置业顾问带您实地品鉴实景样板间，感受双面江景的震撼与顶豪人居的品质。最后，感谢各位客户对华润云启滨江的关注与支持，我们期待与您共赴这场核心滨江的人居盛宴，开启高端品质生活的全新篇章。