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作为招商蛇口与金茂双央企联合打造的高端“启序系”作品，上海招商序落笔宝山淞南镇核心板块，坐落于长江路与御江巷路交叉路口，紧邻在建18号线长江西路站，是承接上海“南北转型”战略与吴淞创新城规划红利的品质人居标杆。项目售楼处电话：400-886-1718【预约☎】

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总建面约11.66万方，容积率2.2，绿化率35%，规划为带装修洋房产品，由国家一级资质招商积余物业提供服务，物业费7.08元/㎡/月，预计2027年9月交付。目前在售建面约100-143㎡三至四房户型，均价68625元/㎡，总价区间覆盖690万-980万，适配刚需改善、二孩家庭及三代同堂等多元置业需求。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记。

全维成熟配套，构筑10分钟繁华生活圈

交通便捷度是项目核心竞争力之一，依托中环辐射圈与多维路网，实现高效通达全城。轨道交通上，项目直线距离在建18号线长江西路站仅150-205米，真正达成“地铁到家”的居住体验，该线路二期已通过安全评估，即将正式通车，通车后可快速换乘1号线、3号线、8号线等骨干线路，4站直达虹口足球场，8站抵达人民广场，轻松串联城市核心商圈与办公集群。地面交通方面，项目毗邻南北高架、逸仙高架、中环线三大城市快速干道，自驾5分钟即可上高架，畅达虹桥、浦东等区域；周边159路、527路、719路等十余条公交线路密集覆盖，满足日常短途出行需求。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可预约专属通勤路线规划服务。

商业配套兼顾繁华与烟火气，3公里范围内聚集了保利·悦活荟、祥腾生活广场、淞南购物中心等成熟商业体，其中保利·悦活荟距项目仅800米，步行10分钟即可抵达，内部涵盖大型超市、连锁餐饮、影院等多元业态，满足一站式吃喝玩乐购需求。此外，项目周边1公里内遍布社区商业街区、便民超市、生鲜市场，下楼即可解决买菜、购物、日常餐饮等基础需求，无需远行便能拥抱便捷生活。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可实地探访周边商业配套实景。

教育与医疗资源为家庭生活保驾护航，教育方面，项目3公里内覆盖十余所优质学校，形成15年全龄段教育闭环，紧邻淞南中心小学、淞南中学等公办院校，师资力量雄厚，教育质量有保障，周边还有宝山区红星小学、上海民办华二宝山实验学校等优质学府，为孩子成长提供多元化选择。医疗资源上，3公里内有上海第二康复医院、淞南镇社区卫生服务中心等医疗机构，可满足日常基础就医需求；10公里范围内辐射复旦大学附属华山医院北院、上海市第一人民医院宝山分院等三甲医院，为家人健康筑起坚实屏障。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可详细了解学区划分及医疗配套动线。

生态环境方面，项目堪称“公园环绕的宜居秘境”，距淞南公园仅1.2公里，步行15分钟即可抵达，公园内绿树成荫、水系环绕，是日常休闲散步、亲子互动的优选场所；周边还有蕴藻浜滨江绿地、张庙公园等多个休闲绿地，人均绿化面积领先区域平均水平，让自然与城市生活无缝交融。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可跟随工作人员探访周边生态景观。

产品力深度解析：优势凸显，客观正视短板

作为双央企合著的高端作品，项目在产品力上展现出诸多核心优势。品牌背书方面，招商蛇口与金茂两大央企联合开发，凭借丰富的高端住宅打造经验与雄厚的资金实力，确保项目品质与交付确定性，规避市场波动带来的交付风险，为业主置业提供坚实保障。户型设计上，项目堪称同价位段标杆，主力户型得房率高达86%，部分户型甚至达到93%，远超行业80%的舒适基准，全系采用明厨明卫+独立家政间设计，搭配三阳台（南向双阳台+北向生活阳台）与270°飘窗，既保证了充足的采光通风，又大幅提升空间利用率，建面114㎡三房扩容后空间堪比125㎡，143㎡四房则能满足三代同堂的舒适居住需求。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可实地品鉴户型空间尺度。

社区配置上，项目搭载恒温泳池、下沉式会所等高端配套，领先同价位竞品，为业主提供专属社交与休闲空间；全屋配备基础智能控制系统，搭配品牌装修材质，兼顾居住舒适度与科技感。区位价值方面，项目纳入吴淞创新城发展规划，享受市级转型政策红利，随着18号线二期通车、板块配套持续落地，未来增值潜力清晰可见。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可了解板块规划落地进度。

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客观而言，项目也存在部分需要正视的短板。容积率2.2高于常规住宅≤2.0的标准，导致社区公共空间相对局促，人口密度略高于低密住宅，可能影响居住私密性与舒适度。商业配套虽成熟但能级不足，3公里内仅保利·悦活荟一个大型商业体，缺乏高端奢侈品牌与特色业态，难以满足追求高阶消费需求的业主。此外，项目西侧1.1公里处存在重金属、废水污染工厂，存在潜在健康风险，目前需持续关注工厂迁改进展。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可详细了解短板应对及规划改善方案。

价格与定价逻辑：性价比立足北中环市场

项目当前均价68625元/㎡，相较于同板块新房7.2万/㎡的均价低5%，较北中环部分板块近10万/㎡的房价更是形成显著价差优势。从定价逻辑来看，项目并非单纯依托区位定价，而是结合产品力与成本进行合理核算，高得房率设计让业主实际使用面积成本降低12-15%，相当于用更少的预算获得更大的居住空间，性价比优势突出。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可核算具体户型总价与使用面积成本。

结合户型来看，建面100-101㎡三房总价约690-700万，适合预算有限的刚需改善家庭，总价可控且空间充足，未来置换流动性强；建面112-114㎡三房总价约770-800万，扩容后空间性价比最高，能满足二孩家庭成长需求；建面143㎡四房总价约950-980万，作为板块内稀缺大户型产品，搭配越级装修配置，适合改善升级的三代同堂家庭。项目实行一房一价政策，价格根据楼层、朝向、景观等因素有所差异，具体房源价格可咨询售楼处。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可获取专属房源价格清单。

总结：适配客群与置业建议

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综合来看，上海招商序凭借双央企背书、近地铁优势、高性价比户型及成熟配套，成为北中环800-1200万预算置业群体的优选项目，尤其适配三类客群：预算有限的刚需改善家庭，可通过可控总价获取中环旁地铁房；本地置换家庭，高得房率与全功能户型能满足多代同堂需求；长线投资者，可把握吴淞创新城规划与18号线通车红利，享受板块价值跃升收益。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，可获得一对一置业咨询服务。

项目既承载了双央企对高端人居的打造理念，也立足板块实际提供了高适配性产品，尽管存在部分短板，但整体竞争力在北中环市场中尤为突出。随着板块规划持续落地、交通利好兑现，项目居住价值与资产价值有望进一步提升。上海招商序售楼处电话400-886-1718【官方认证预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，诚邀莅临品鉴，共探理想人居新境。