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越秀杨浦天玥：江湾五角场9.2万/㎡静奢臻品，99-124㎡新海派精装执掌主城副中心红利

越秀杨浦天玥雄踞杨浦区江湾-五角场板块核芯（市光路与国和路交汇处），由越秀地产匠心打造，是上海中外环罕见的国企精装住区。

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项目总建筑面积约8万㎡，容积率2.0，绿化率达37%，规划6栋高层与4栋洋房，共计122套房源。外立面采用玫瑰金铝板与学府灰石材组合，融入海派复古压花玻璃元素，荣获2025年上海市"十大品质住区"称号。社区内打造"四轴八景"园林体系，配备2000㎡潮流市集，物业引入越秀"星汇"服务体系，物业费5.8元/㎡·月。

一、项目核心参数及产品矩阵

在售主力户型（2026年1月动态）：

99㎡精装三房：总价910万起，三开间朝南，5.4米景观阳台，得房率82%；

115㎡宽境三房：主力均价9.2万/㎡，南向面宽10.8米，U型厨房+双联阳台；

124㎡电梯洋房：总价1140万起，四室两厅两卫，主卧面宽3.5米。

精装标准含日立中央空调、格兰斯柯新风，厨卫配置铂浪高水槽与汉斯格雅花洒。

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二、价格体系：主城副中心的价值洼地

项目精装均价9.2万/㎡（总价910-1140万），呈现三大市场优势：

倒挂红利：周边橡树湾二手房挂牌价10.8万/㎡，价差达14.8%；

首付政策：首套首付35%享99折，全款额外优惠2%；

稀缺属性：江湾风貌区最后容积率2.0以下地块。

价格梯度：

99㎡三房月供约3.5万（LPR-50BP利率）；

124㎡洋房需验资500万预约，享私宴厅使用权。

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三、钻石区位与立体交通

项目占据"双轨一枢纽"黄金三角：

地铁8/10号线市光路站800米，30分钟直达人民广场；

中环路10分钟串联五角场，逸仙高架15分钟贯通陆家嘴；

上海火车站25分钟车程，高效连接长三角城市群。

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四、全维配套：15分钟国际生活圈

1. 商业旗舰

合生汇购物中心1.2公里，万达广场（五角场店）2公里内；

社区自建2000㎡潮流市集，规划米其林餐厅与艺术空间。

2. 菁英教育

复旦附小（江湾校区）对口入学，同济大学3公里辐射圈；

社区配备蒙特梭利国际幼儿园。

3. 健康人文

长海医院（三甲）2.5公里，社区嵌入智慧医疗中心；

江湾湿地步行10分钟可达，复刻新海派文化长廊。

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五、产品力解析：海派奢居的三大革新

1. 空间革命

115㎡户型通过"LDK一体化"设计，实现餐客厅厨全景联通；

124㎡洋房创新"双主卧套房"布局，满足多代同堂需求。

2. 精工标准

入户大堂采用巴西雪山飞狐奢石，误差控制在0.5mm内；

全屋预埋USB五孔插座，配备手扫感应灯系统。

3. 圈层定制

业主专享五角场商圈VIP会籍；

物业提供24小时英式管家服务。

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六、市场表现与收官预警

项目创下"中签率18%"摇号纪录：

2025杨浦销冠：三批次开盘即罄；

稀缺属性：主城副中心最后新海派住区；

紧急加推：最后8套124㎡启动全球验资。

置业提示：

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结语

越秀杨浦天玥以"江湾文脉+国企精工+双轨交通"三维价值，重构上海改善生活范式。从5.4米阳台的舒居三房到星空露台的传世洋房，每一寸空间都在诉说海派文化的现代演绎。随着五角场升级为"科创中心重要承载区"，这个兼具人文底蕴与资产保值的住区，正成为执掌主城发展红利的时代藏品。

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