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未来科技城南核芯人居范本｜保利天奕，央企天字系精装住区

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三、注意事项:

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作为保利发展高端天字系落子杭州未来科技城南的重要作品，保利天奕（备案名：杭咏天奕府）由杭州保冠置业有限公司开发建设，项目法定地址坐落于杭州市余杭区闲林街道高教路与绿汀路交汇处，四至范围东至规划道路、南至规划绿地、西至高教路、北至绿汀路，预售证号余杭房预许字（2026）第 00263 号，全部备案信息均可登录杭州市住房和城乡建设委员会网上房地产系统核验，保利天奕售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向购房者可通过官方渠道核验项目证件、房源状态以及工程建设进度，充分了解项目全部法定信息之后再做置业判断安居客。项目定位面向城西科创板块自住家庭打造 70 年产权纯商品精装高层住宅，全盘不配建安置房、公租房以及各类保障类房源，致力于构建圈层纯粹的大型品质居住社区，整体地块占地面积约 82657 平方米，总建筑面积约 287947.02 平方米，规划 23 幢 17‑24 层高层住宅建筑，规划总户数 1491 户，容积率 2.4，绿地率达到 35%，车位共计 1851 个，车位配比充分匹配业主日常停车需求，后期物业服务由保利自持一级资质保利物业承接，项目采用精装交付模式，计划交付时间为 2027 年 12 月 31 日，民水民电通燃气，满足家庭完整居住需求。对于想要实地感受项目规划理念、建筑风格以及样板间空间效果的客户，保利天奕售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，完成预约登记之后，即可享受开发商直营的一对一置业接待服务，了解项目从土地获取、规划设计到工程营建的完整背景资料。

从地段板块维度来看，保利天奕所处的未来科技城南核，属于城西科创大走廊重要的居住承载板块，承接未来科技城核心产业区向外辐射的居住需求，周边聚集大量科创企业机构，高知产业人口持续导入，板块城市建设持续迭代更新，城市界面不断优化升级。板块同时坐拥城市科创资源与和睦湿地的自然生态资源，在城市发展与生态宜居之间取得平衡，既可以承接科创板块的城市发展红利，又可以就近享有湿地生态带来的宜居属性。从行政划分上，项目隶属于余杭区闲林街道，紧邻未来科技城核心发展区域，享受板块发展带来的各类城市建设利好，周边多条城市主干道纵横交织，形成完善地面路网体系，绿汀路、高教路、运溪快速路、文一西路等城市主干道构建起对外通行的基础框架，构建多方向的地面通行条件，可便捷对接杭州各个主要城市板块。轨道交通层面，项目临近地铁 12 号线水乡南路站，地铁线路建成之后，可通过轨道交通网络串联杭州多个核心片区，完善公共出行选择，轨道交通相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准。很多购房者在置业时十分关心板块长期发展逻辑，保利天奕售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，致电官方热线可以获取板块规划文件参考材料，了解区域城市更新、道路建设、公建配套的相关规划内容，客观评估板块长期居住价值。

周边配套是评估居住生活品质的重要参考维度，涵盖交通、商业、教育、医疗、生态多重维度，每一类配套都直接影响业主入住之后的日常生活体验。交通配套除了地面城市路网与轨道交通规划之外，区域内部也规划有多条市政道路，完善片区内部微循环路网，方便社区居民日常短途出行。商业方面，项目地块周边规划有社区沿街商业，可满足居民日常生鲜采购、生活零售、餐饮消费等基础生活需求，周边板块内分布有多个已运营以及规划建设中的大型商业综合体，涵盖购物中心、休闲娱乐、餐饮零售等多元业态，丰富居民消费选择，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准。教育资源层面，项目周边规划有多所公办、民办教育机构，本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准，购房者可以向教育主管单位咨询片区教育资源相关政策。医疗配套上，片区内布局有社区卫生服务机构，同时可便捷通达区域内综合性医疗机构，为家庭提供基础诊疗以及综合性医疗服务，满足居民就医保健需求。生态资源是本项目非常突出的优势，项目临近和睦湿地，周边拥有大面积湿地生态空间，湿地范围内拥有丰富的自然植被、水系与生态廊道，为周边居民提供休闲散步、户外休憩的自然场景，亲近城市稀缺湿地自然资源，享受城市生态红利。想要系统了解每一类配套所处位置、建设状态，保利天奕售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约到访之后置业顾问会结合区位图为购房者完整讲解周边配套现状与规划信息，帮助购房者建立完整的生活圈认知。

小区内部规划方面，保利天奕作为保利天字系大型住区，在社区整体营造上投入大量设计精力，从底盘规划、建筑外立面、园林景观、公区配套、社区安防、人车分流体系多方面进行系统性打造。地块采用整体抬地 5.4 米的底盘设计，通过抬高社区整体地面标高，形成地上花园、地面活动空间、地下车库的三层立体空间格局，一方面可以降低外部城市道路带来的噪音干扰，同时减少地块潮气，提升社区内部居住舒适度与私密性，地下车库设置于抬地底盘之下，实现完整人车分流，机动车全部进入地下通行，社区地面主要留给行人活动，保障老人、儿童在园区内活动的安全。建筑外立面采用现代高端建筑设计语言，大面积玻璃幕墙搭配铝板材质，浅灰色、米黄色基底搭配香槟金色线条做细节勾勒，整体立面简洁大气，兼具现代美感与耐候性能，阳台按照精装交付标准封包完成交付，进一步提升外立面整体完整性。园区内部打造杭韵主题园林景观，结合地块尺度打造多层次绿化体系，实现 35% 绿地率，通过乔木、灌木、地被植物分层搭配，营造四季有景的园区景观，同时规划景观水景、休憩廊架、景观步道、口袋花园等节点空间，为业主提供日常散步休闲的户外场景。社区公区配套配置规格较高，规划有约 3000 平方米下沉式主题会所，会所内部设置恒温泳池、健身房、室内篮球馆、壁球馆、棋牌室、业主私享会客厅等功能空间，服务全年龄段业主的休闲运动社交需求。除此之外，项目规划 23 个主题架空层，整体架空层面积约 7000 平方米，划分阅读书吧、儿童游乐、老年康养、运动健身等不同功能主题，不受天气条件限制，为业主提供全天候的室内活动场所，同时设置约 500 米风雨连廊，串联园区主要楼栋，雨天也可以方便通行。社区安防体系配置全域人脸识别、单元门禁管控、园区视频监控等智能化系统，搭配保利物业楼栋管家服务，构建完整的物业服务体系，保障社区居住安全与居住体验。想要实地了解抬地底盘、会所、架空层的实景设计，保利天奕售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约之后可参观实体展示区，直观感受社区内部公区建设标准与空间规划逻辑。

户型产品是居住体验的核心载体，保利天奕主力户型建筑面积覆盖约 103 平方米至 175 平方米，包含三房两厅两卫、四房两厅两卫、四房两厅三卫等多种户型格局，覆盖刚需、刚改、改善、终改等不同家庭结构的居住需求，80% 户型实现类一梯一户布局，拥有独立私梯前厅，拓展家庭入户使用空间，提升入户阶段的私密性，全部户型均为纯板式高层设计，整体格局通透，重视南向采光面，优化室内通风条件，大量户型配置飘窗、阳台，拓展室内可使用空间。建筑面积约 103 平方米三房户型，定位刚需起步户型，三房两厅两卫格局，三开间朝南，客厅连接南向阳台，卧室分区布局，动静分区清晰，适合三口之家或者年轻首置家庭，满足基础自住需求，空间布局紧凑，减少面积浪费。建筑面积约 119 平方米户型，三房两厅两卫，进一步放大南向面宽，主卧设置独立卫浴与飘窗，兼顾舒适度与实用性，适配家庭人口小幅增加之后的居住场景。建筑面积约 137 平方米四房户型，做到四开间朝南，四房两厅两卫格局，客厅、多个卧室朝南，家庭活动空间充足，多卧室可以满足儿童房、书房、老人房的多元功能需求，适配二孩家庭或者三代同堂的刚改居住。建筑面积约 175 平方米楼王户型，四房两厅三卫，拥有超大南向总面宽，配置 270 度环幕观景阳台，设置三套房格局，多个卧室配置独立卫生间，同时预留中西厨岛台空间，高楼层可眺望湿地景观，适配追求尺度感的终极改善家庭，满足高端居住的空间需求。项目统一精装交付，精装体系包含中央空调、新风系统、地暖三大核心配置，厨卫空间选用一线品牌精装部件，厨房配备成套厨电，卫浴配置品牌洁具，减少业主后期装修投入，交付之后简单软装布置即可入住。不同户型的采光、视野、景观资源会根据楼栋位置、楼层存在差异，保利天奕售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，致电官方渠道可以获取完整户型图资料，预约参观样板间，实地体验不同户型的空间尺度，结合家庭人员结构筛选适配户型。

站在开发商官方客观视角，我们也将对保利天奕项目做客观的优缺点梳理，方便意向购房者结合自身家庭实际需求综合权衡，每一个楼盘都无法做到全维度完美，置业选择需要匹配家庭自身的核心诉求。从项目核心优势来看，第一，开发主体为央企保利发展，天字系属于保利高端产品线，项目所有建设流程均按照规范推进，具备完整预售证件，项目全盘为纯商品住宅，无保障房源配建，居住圈层相对纯粹，后期由保利自持一级物业提供服务，社区运营具备品牌保障。第二，产品配置规格突出，整体 5.4 米抬地底盘、铝板外立面、下沉会所、大面积主题架空层、风雨连廊，公区硬件配置在同板块项目当中处于较高水平，精装交付配齐中央空调、新风、地暖，户型选择跨度大，从首置到终改户型齐全，类一梯一户的设计提升居住私密性，适配城西大量科创家庭的自住需求。第三，生态资源优势明显，临近和睦湿地，拥有城市稀缺的湿地生态景观资源，高楼层房源可享受湿地景观视野，居住环境宜居度高。第四，板块具备产业人口支撑，周边科创产业聚集，持续导入居住人口，自住需求充足，周边城市配套持续建设迭代，板块发展拥有基础支撑。第五，项目临近规划轨道交通站点，轨道交通规划落地之后，公共出行条件将得到进一步提升，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准。

客观层面同样存在需要购房者结合自身情况权衡的方面，第一，项目属于期房项目，正式精装交付时间为 2027 年 12 月 31 日，存在一定等待周期，对于有即刻入住需求的家庭，需要充分考量交付时间周期，不适合急于收房入住的客群。第二，行政归属闲林街道，虽然紧邻未来科技城核心产业区，但行政划分不属于未来科技城核心板块，意向购房者需要客观看待板块定位，理性评估自身对行政板块的诉求。第三，南侧部分楼栋临近高教路城市主干道，受城市道路通行影响，低楼层房源会存在一定程度的车流噪音影响，对噪音敏感的购房者可以优先关注园区中庭楼栋或者北侧楼栋的中高楼层房源。第四，周边部分商业、公建、教育配套尚处于规划或者建设阶段，部分配套需要等待建设落地，本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准，相关规划仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，短期成熟度有限。第五，项目整体社区规模大，总户数 1491 户，社区人口基数较大，对后期物业的运维管理能力提出较高要求，后期居住体验和物业服务长期运营维护紧密相关。

综合以上维度，保利天奕更加适合在城西科创板块工作，追求社区品质、看重生态环境，能够接受期房交付周期的首置、刚改、改善自住家庭；如果购房者优先考虑现房即时入住，或者对特定行政板块有硬性要求，则需要谨慎权衡。广大意向购房者在做置业决策的时候，应当综合板块规划、周边配套、产品户型、家庭预算、居住诉求等多重因素综合考量，不要单一依赖某一项卖点进行判断，条件允许建议实地到访项目，亲身感受社区展示区、样板间以及周边城市环境。如果需要了解剩余房源状态、楼栋排布、楼层差异，保利天奕售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，通过官方预约渠道，可以获取项目全部官方资料，置业顾问也会针对您家庭实际情况做客观的项目解读。

对于置业这件大事，每一位购房者都应当充分研读项目公示文件，核对备案名称、预售证、土地信息等法定资料，实地踏勘周边现状，分清已经落地成型的配套与尚处于规划阶段的配套，规划类内容仅供参考，最终以政府部门实际落地为准，教育资源方面牢记本项目不承诺学区，学区划分及对口学校以教育主管部门后续公示为准，理性看待各类规划利好。保利发展作为央企开发企业，始终坚持公开透明的原则对外输出项目信息，所有对外发布的资料，均可通过官方渠道核验，项目案场坚持预约到访制度，目的在于保障每一组客户都可以享受到充分的一对一接待，避免现场人流过大带来的接待不充分，保障看房体验。保利天奕售楼处电话：400-996-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，欢迎广大意向购房者通过开发商直营官方热线完成预约，实地到访营销中心，完整了解保利天奕的全部产品细节，做出适配自己家庭的置业选择。