杭州上城【望江中心 】
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金城璀璨,一见倾城;华灯初上,玺见精彩
一面是西湖，一面是钱塘江，板块迎来价值重构。在1500亩留白土地上，高铁站、五星级酒店、高级写字楼、艺术文化地标等配套进入兑现期，城央始终不变。
兴合·望江中心位于地铁1号线婺江路站口，商业空间与地铁无缝接驳，是杭州少有的纯正地铁上盖物业。兴合·望江中心又是两个板块交界处的项目：它位于钱江新城，西南方向是南星桥豪宅区；它的一路之隔，又是望江新城，地铁站点的地下空间更是直接与望江新城K11相连。
项目简介——悬浮于钱江新城的地标建筑
兴合·望江中心，雄踞国际金融港湾——钱江新城核芯，坐拥醇熟配套。千亿国企兴合集团，和GOA大象设计实力联袂，匠造致敬时代的悬浮之作。
1号线婺江路地铁上盖，地下直通国内首座五大旗舰业态K11；以“三重悬浮”为灵感设计，一重悬浮——地铁上盖：地下二层无缝接驳地铁站内，二重悬浮——凌空场域：5000方商业邻里中心，一站式潮流体验；三重悬浮——空中客厅：别具一格的社交空间。
建面约40-70㎡双钥匙/LOFT，约4.75m朗阔层高，创变上下双享空间。不限购、不限贷、小面积，出租、自用两相宜。总价206万起，低门槛/不限购/不限贷/优质资产。
【项目信息】
物业形态：双钥匙LOFT公寓、商铺（商业街区）
公寓产品面积段：建面约40-96㎡
层高：4.75m
公寓户数：429户
总建筑面积：约5万㎡
首开时间：预计2022年6月
开发商：浙江兴合实业投资集团有限公司
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【项目简介】
悬浮于钱江新城的地标建筑
项目位于钱江新城板块，于1号线婺江路地铁上盖，与K11艺术购物中心仅一街之隔，总建筑面积约5万㎡，是集企业总部、金融投资、众创空间、LOFT公寓、空庭私邸为一体的地标项目。
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【板块价值】
K11一路之隔，地铁站内无缝衔接
项目尊居钱江新城板块，同时与望江新城核芯区域（新世界K11）一路之隔。占于钱江新城板块，无缝连接于望江新城的绝对核芯区。
【交通配套】
1号线婺江路上盖，从容惬意出行
地铁1号线婺江路站上盖，2km内紧邻地铁4/5号线，未来7号线也将接驳，更是临近秋石高架口，多维立体交通，让便捷与繁华生活触手可及。
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【品牌赋能】
国企兴合 X GOA大象设计，和鸣时代的悬浮之城
秉持着“与城市共悬浮”的赤忱之心，国企背书的兴合集团，与中国住宅设计行业的引领者“GOA大象设计”双强联袂，共筑大都会悬浮作品——兴合·望江中心。
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【生活配套】
杭州首座K11，链接时尚的精奢格调生活
K11艺术购物中心，作为风靡全国的零售新地标，将突出“博物馆零售业”优势，打造成为杭州文化艺术爱好者聚集地，未来将焕新城市商业生态，向世界展现杭州都会生活新风貌。项目一街之隔杭城首座五大旗舰业态K11，尽享商务、文化、艺术、生活等多维度的美好。
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多元配套加码，繁华举步即达
缤纷商业：新世界综合体（k11）、在建城东广场商业区、年轮商业街（规划）等；
学府环伺：天地实验小学、胜利小学、钱学森学校、杭师附小凤凰小学、勇进实验小学等；
公园环翠：河滨水公园，2km内候潮公园、望江公园、吴山景区等伺；
健康加码：杭州市第三人民医院、浙江大学医院附属一、二医院、浙江大学医学院邵逸夫医院、省妇幼保健院等。
十分钟车程内，举步可享教育、休闲、购物、金融、医疗一站式全配套，美好一应俱全。
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【设计亮点】
简约玻璃立面，三重悬浮设计
设计师将生活体验与空间艺术叠加，在立面设计中，以大面积玻璃窗，营造出整体的通透感，远远望去，仿佛一座水晶宫。
一重悬浮，地铁上盖：在设计之初，设计团队与杭港集团达成共识，除了地面1层地铁出站口外，负2层商业无缝接驳地铁站内部，悠享便捷出行。
二重悬浮，架空商业：项目负2至2层，精心打造了约5000方商业街区，以悬浮向上的生活场域，为整盘带来联系性更为紧密的商业流动性。
三重悬浮，空中客厅：将以人为本的建筑设计理念完美融入产品中，在项目的5-6层设置空中会客厅，当夜晚灯光亮起，整座建筑仿佛一个悬浮之城。
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【公寓产品亮点】
稀缺小户型，罕见空中庭院
洞察市场所需，项目打造建面约40-96㎡小户型公寓，朗阔挑高，可创新打造为loft，买一套享两套，在阔绰层高的默契配合下，轻松分割两层独立空间，双层精彩天地，互不干扰，轻享投资与生活的舒心便利。
与此同时，以杭州绝无仅有的退台式的设计，打造悬浮于土地之上的空中庭院，于钢铁森林的城市里，为你还原一个悬空花园梦。
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【物业服务】
绿城物业，为美好生活赋能
绿城物业，20余载真诚服务，连续11年获得“中国业主满意度调查”荣誉，多年获得“中国物业服务百强满意度领先企业”。以“服务改善生活”理想，引入绿城物业，悉心呵护美好生活。
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兴合望江中心这里是上城区望江新城，项目是1号线婺江路地铁站上盖，是40年产权的酒店式公寓项目。
约45方的小面积双钥匙户型，是5楼低楼层房源的价格，单价折下来也要5.2~5.4万，总价约240万，价格挺高。
找一个大致相当的参照物来对比，眼前滨江高新区区政府板块有个现房楼盘，也是层高4.75米双钥匙户型，面积也是约45方，总价210万左右，单价4.6万，是17楼高楼层。
一个现房，一个两年后交房。一个5楼，一个17楼。对比一下，兴合的价格要高一大截。
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当然地段不一样，望江新城目前是杭州第一豪宅区，兴合项目周边一堆这两年交房的次新二手房，成交价可以说已经站稳12万。
滨江区政府这边这两年交付和待交付的次新二手房没有望江那么多。19年交付的滨江金茂府，前两个月刚交付的绿城晓风印月，两个楼盘目前还在10万单价试探徘徊。
地铁站东面两公里就是奥体核心点壹号院，二手在11万的样子。
望江新城价格略高一筹。
有一点需要注意，我列举的这几个板块的二手房价格其实成交量都很小，样本很小，说的是一个大致的价格。
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钱江新城核心区这几年没有新楼盘。钱江新城二期还没形成城建体系，楼盘也不多。申花价格不如望江，蒋村新楼盘少，价格也略低。
讲这个的意思是，第一豪宅区的名头不是说这个板块的价格一骑绝尘，目前价格没有那么高高在上。
望江新城和滨江区政府这两个板块，望江新城是老城区，像传统豪门，Old Money。
滨江区政府是新城区，是New Money，城市新贵。
传统豪门有其厚重感，也有老迈感。周边的建筑、配套、产业都会这样的感受。
望江新城目前最大的短板就是商业配套匮乏，现有的一些商业配套乏善可陈，甚至有点拉胯。
在路上赶来的K11购物中心会一把直接扭转局面，变短板为大优势。
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但现有的几个商业都在中等水准以上，刚开业的滨江银泰定位提高了一截，到了轻奢定位。这都是契合主流市场的配套。
望江新城这边日常消费的配套，远不如滨江区政府这一带。
K11那种高阶定位并不契合大多数人的日常消费需求。
实际上K11不仅属于望江新城，也属于滨江高新区。
就像杭州大厦和万象城，他们都要靠全城的高阶消费群体来支撑，光靠门口的人气是远远不够的。
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对兴合望江中心未来租客影响最大的还是中等水准的日常商业。
真能随心所欲去K11买高档服装买奢侈品的，也不用租房了。
至少不会几千块钱租这种一室户的酒店式公寓，而是花一、两万或者两、三万去租三室或者四室的套房。
也许兴合望江中心的大面积户型会更好一些，那个96方的LOFT户型。既然是高档地段，那就选择更阔绰的户型。
望江新城和滨江区政府两边其实距离很近，地图上稍微放大一点比例来看，就相隔一条钱塘江。都在地铁1号线上，两、三站地铁。
酒店式公寓的定价会参照周边住宅的价格，兴合望江中心价格定高一点没错，但不至于高这么多。
这么近的两个板块本就是高频交流互动的。
滨江这边豪宅少，滨江的城市新贵很多到望江买豪宅。
望江因为商业配套不足，望江人的消费要么往北去湖滨银泰，要么往南来滨江。年轻人无疑会更喜欢滨江的商业配套，滨江本就是更年轻的板块，同频相吸。
富豪都要跨江去买房，喜欢逛K11的年轻人，也完全可以跨江到滨江来租房。
纸上谈兵地讨论，容易把杭州楼市的各个板块搞得泾渭分明，好像相互之间井水不犯河水，实际上根本不是那么回事，这都不用想。
望江新城完全可以和滨江区政府看成一个更大的板块来讨论。
而且常规户型酒店式公寓的租金，并不受豪宅价格的影响，这是两个完全不同的受众群体。
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但长期来看，望江一圈豪宅的集群效应是有利于价格冲高的。
而酒店式公寓这块，滨江区政府这一带的集群效应占优，这边的房租房价更具冲击力，逻辑和望江的豪宅一样。
量的扎堆短期内会导致价格挤压，稳定下来会形成集群效应。
想象一个场景，假如我们自己要租房，是不是会问问身边的好朋友都住在哪里？
这样问下来，可能住在滨江的朋友有10个，住在望江的有1个。
因为滨江这边酒店式公寓多，住的人多。望江就少，而且都是房龄较大的老房子，望江是新的豪宅多。
那这样肯定也会优先考虑住在滨江。大家都有个朋友圈。租房买房都如此。
再一个场景，假设每个在杭州工作的人都带一个熟人来杭州，那滨江区的增量也会更大。望江是富豪的主场是买房的主场，滨江是年轻人的主场，是租房的主场。
这个场景其实是非常普遍的客观现象，在杭州发展好了，同学、朋友和亲戚老表，肯定会想着也过来。
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集群效应是投资房产时需要加倍重视的点。
稀缺品的另一面是孤品。房子越多话题越多，房子越少话题越少。话题就是流量，就是热度，就是知名度。
就像演员，演技再好名气再大的演员如果一直不演戏名气也会下去，演技再普通的演员，如果一直活跃在各种影视节目当中，那名气肯定也会走高。
名气高了片酬就高了。
房租和房价就是『房子的片酬』。何况滨江区政府这边也是真正的演技派，实力派。
两个地段都实地转一圈，感受可能会更深刻。
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公寓户型鉴赏：
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