专家:未来股市和楼市"跷跷板"将反向变化

每日经济新闻 2016-11-04 16:20:04
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密集调控下,楼市明显回调。据地产机构统计,10月份28个样本城市新房成交面积环比下降15%,实施新政的城市下降21%。国家统计局数据显示,10月上半月15个热点城市房价指数平均回落2.5个百分点,“领头羊”深圳下跌0.3%。此轮楼市火爆,“加杠杆”购房和“资产配置荒”预期下投资需求爆发是最

     密集调控下,楼市明显回调。据地产机构统计,10月份28个样本城市新房成交面积环比下降15%,实施新政的城市下降21%。国家统计局数据显示,10月上半月15个热点城市房价指数平均回落2.5个百分点,“领头羊”深圳下跌0.3%。此轮楼市火爆,“加杠杆”购房和“资产配置荒”预期下投资需求爆发是最大动力。此次调控的着力点在收紧杠杆,挤出投资需求,可谓“打蛇打七寸”。  此轮调控集中的东部三大都市圈和中部重点城市,占全国销售面积的40%,销售额和开发投资的50%。10月28日的中共中央政治局会议上,对今年四季度及明年货币政策,管理层明确提出“注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。基于货币政策收紧的预期,市场认为,未来半年内,楼市成交量会出现20%~40%的下跌。而一旦杠杆和投资需求被控制,对房价上涨动力来说是釜底抽薪。  同时,持续两年的货币宽松,2013~ 2015年平均保持20%增速的基建投资,以及PPP上万个项目近期“落地”,货币和财政政策“稳健+宽松”的稳增长效应终于显现。今年1~9月,工业增加值中枢高于2015年,PPI四年半以来首次转正,煤炭和铁矿石价格创新高。因此,有观点认为,经济稳中向好,目前已进入“L型增长”的下半场。  由此,企业业绩底显现,而整体货币政策并未收紧,利率继续保持在低位,A股市场或将由上一轮的流动性驱动转向业绩和基本面驱动。同时,近期理财纳入广义信贷,债券监管从严,委外游离开始被监管等宏观审慎监管“落地”,无风险收益率将会下降。由此,A股的相对收益上升,机会成本下降,存量资金“弃房入股”,增量资金选择股市,2012年以来股市和楼市的“跷跷板”效应再次显现。  由于对流动性敏感、市场化彻底、强资产属性等共同特点,西方国家股市和楼市表现出了极强的正相关性,楼市变化滞后于股市6~10个月。在我国,从过去10年跨度(2005年4月~2015年4月)看,上证综指上涨283%,一线城市房价指数(中原数据)上涨248%,二者貌似正相关性很强。但是,这是我国黄金增长期,股改(全流通)、房改(住房市场化)让二者起步,并共同受经济增长、出口导向、外汇占款加速货币投放所推动。其中,股市受益于楼市繁荣带动上游强周期行业和下游消费行业,楼市受益于上下游行业繁荣带来的购买力。  事实上,二者正相关只存在于2005~2007年,这一时期是我国上世纪90年代国企市场化改革红利、2001年加入WTO后的“入市红利”叠加释放在股市和楼市的反映,也是1998年房改和2005年股改红利叠加的反映。但是,2008年以来,股市的经济基本面处于“三期叠加”,楼市或者充当“托底经济”的角色,或者因资产泡沫拖累基本面而被打压,楼市和股市的“跷跷板”效应开始占主导。  2009年8月以后,上证综指从3478点一路下滑到2013年的1849点,下跌近50%。其间,尽管有2010年7月~10月和2012年12月~2013年2月两次小反弹,但整体而言,下跌是主基调。2009~ 2013年,借助扩大内需对楼市的支撑,以及“后危机”时代楼市开始托底经济,全国房价基本翻了一番,一线城市房价上涨2.5倍左右,二线城市上涨1.5倍左右。  2014年7月以后,上证指数从2400点开始上涨,一直持续到2015年6月5200点的高位,累计涨幅为116%。但是,70城房价指数和百城房价指数自2014年5月开始下跌,一直持续到2015年4月,连续12个月环比下跌。“跷跷板”效应显化、共振器效应弱化,很大程度上在于人口老龄化叠加外需疲软,传统经济扩张空间有限,而产能过剩却呈冲顶之势。  目前,以拉动投资和支撑基建的“楼市托底”,负面问题越来越明显,如产能过剩、杠杆和债务、资产泡沫、人民币被动下调等多个风险点应接不暇。尽管“楼市+基建”有效托住了下坠的GDP增速,但多集中于传统经济领域。同时,外需连续4年拖累经济,PPI连续54个月负增长,企业盈利持续下滑。资产配置荒预期下,货币宽松的“脱实向虚”和“脱实向房”趋势强化,系统性风险甚嚣尘上。由此,尽管楼市托底效应明显,但系统性风险却在上升,其出口就在人民币连续下跌上。  去年6月A股市场回调以来,汇率是影响股市风险偏好的首要因素。人民币倒逼式下跌,比如去年8月份、今年1月份,都引发A股震荡。近期,汇率形成机制“双挂钩”改革下,汇率波幅下降,但下跌预期并未消除,意味着系统性风险预期始终左右基本面,股市的风险偏好难以提升,风险溢价居高不下。由此,今年的货币宽松实际上让“跷跷板”效应强化,即楼市火热和股市疲软。  近期,不管是国庆期间热点城市强力调控,或是中共中央政治局会议首次给货币政策打上“抑制资产泡沫”的烙印,事实上都是为了控制楼市资产泡沫愈演愈烈,拉升对系统性风险的预期,以及人民币被动下跌,资本外流无谓消耗外汇储备。  因此,笔者认为,短期紧缩货币、宏观审慎落地已成定局。这种紧缩更大意义在于降低资产泡沫和系统性风险,修复了基本面和风险偏好,从而降低了股票定价模型中的风险溢价。  同时,央行宏观审慎监管落地,理财纳入广义信贷等规范银行委外,杠杆风险、久期风险和信用风险相继释放,债市去泡沫、去杠杆渐次推进,各类无风险理财收益率也将下行,股市的机会成本降低。  风险偏好修复,理财收益率下行,股市反弹具备了必要条件。同时,经济基本面转好,而此次调控集中于热点城市,此轮楼市上涨周期中,土地购置和施工也并未大幅反弹,增幅分别为-6.1%和3.2%。经过近两年准备,上万亿元PPP项目落地。因此,楼市回调不会影响股市向好的基本面。由此,未来股市和楼市的“跷跷板”将开始反向变化。

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