房产企业配资拿地 信贷趋紧难阻地王频现

北京青年报 2016-08-12 09:17:45
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房地产行业资金宽松的好日子或将远去。8月9日,安徽合肥率先祭出信贷收紧的政策,而苏州、南京8月11日也出台了调控新政。 利 空消息一下子蔓延开来。近期为了防范资产泡沫继续放大,抑制投资投机,证监会也收紧了上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地,国土部等部门分别传出针对 土地市场的政策收紧信号,南京、

房地产行业资金宽松的好日子或将远去。8月9日,安徽合肥率先祭出信贷收紧的政策,而苏州、南京8月11日也出台了调控新政。

利 空消息一下子蔓延开来。近期为了防范资产泡沫继续放大,抑制投资投机,证监会也收紧了上市房企的再融资,不允许通过再融资拿地,国土部等部门分别传出针对 土地市场的政策收紧信号,南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策,比如各大热点城市纷纷承诺增加土地供应,南京土拍熔断政策仍将继续,土地出 让首付升至60%,合肥土地出让首付升至50%。

但是,各地土地供应增加的量仍然没有实质性改善供不应求的市场关系。尤其是对于京沪深等一线城市,苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市而言,由于房企场外配资“加杠杆”拿地方式的存在,导致部分房企拿地较为激进,这时很难改变“地王”频现的怪相。

“从 目前的经济形势来看,短期内收紧信贷的可能不大,流动性仍将继续释放,但对于资金的去向和使用途径审核将较之前严格。”链家研究院上海高级分析师钱宁罗认 为,具体到房地产层面来说,主要是对购房者购房资格及贷款资质的审查,避免因不规范使用杠杆而叠加资产泡沫,这一轮房地产价格上涨“奥运会”中,主角已由 最初的一线城市,转移到二线城市,再到近一线城市的某些三、四线城市,在表象繁荣背后,某些跨区域的投资、投机型高杠杆购房者需要重点关注。

配资拿地

据 一名业内资深人士反映,目前部分房企利用土地配资的手段如出一辙。简单而言, 一块建筑面积10万平方米的土地,楼板价以市场价格2万元/平方米匡算 ,需要20亿的土地出让金。一家房企拍下来,若楼板价为2.8万元/平方米,总价就成了28亿。此时出让金首付比例如果是50%,配资方配资25%,配资 金额就是7亿。则房企会和配资方约定,一旦市场有风险,出现地价下跌、项目预亏,开发商想要放弃这个项目的话,房企将会以2万的市场楼板价把地块给配资 方。房企损失的只不过是25%的地价款,而不是50%,把地王项目转给配资方作为不良资产处理。而在市场中多次充当配资方的一家企业,也是业内知名的地王 制造者。

一名业内人士分析指出,从当前热点城 市房企拿地来看,房企拿地首付配资的现象越来越多,比如政府规定土地出让金的首付款必须50%,对于开发商来讲只要首付25%,通过金融机构场外配资 25% 或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地,甚至制造地王,这样一旦市场进入调整期,这些地块的风险会增加,这样的风险不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机 构,甚至金融机构背后的个人投资者。

同策咨询 研究部总监张宏伟指出,从房企的角度来看,通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地,尤其是制造“地王”,一是占用自有资金比例少了,还可以利用自有资金拿更 多的地或用作其他支配;另外市场一旦有风险,因为房企是通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地,最糟糕的方式就是放弃该“地王”的权益,“地王”的权益根据 配资的约定归属金融机构,把“地王”的风险转嫁给配资的金融机构。

一 位闽系房企负责人对21世纪经济报道指出,中央打压土地配资,是对有些城市针对性收紧,有些企业不能直接拿了地去融资。他认为,这对现金流尤其是上半年销 售回款比较良性的企业没有影响。“因为公司账上现金还有很多,前段时间地价高的时候也没有拿过量的土地。今年我们只是借信贷放松的机会调整了负债率,把财 务成本降低了,融资回来的钱用的也不多”。

某企业负责投资的相关人士则指出,在央企或者国企以及万科等大型房企,资金这块都是有统筹的,不会出现资金不足的情况下去拿地。

上 述业内人士指出,在具体操作上,监管部门可以借鉴上海叫停首付贷的做法,也可以对于房企拿地的项目公司主体的账户进行监管,如果在拿地前后1-3个月左右 时间出现机构资金的注入,就可以鉴定该公司存在拿地场外配资的嫌疑,据此可以进一步审查,如果核查为事实,可以对该项目公司及母公司进行处罚或将其本次信 用列入融资的评级考量因素。这样,房企再考虑拿地场外配资时就会谨慎。

配资拿地背后:

供需失衡的市场?

为何近年来房企热衷于配资拿地?

从 2009年到2015年,房地产行业的毛利率和净利率双双呈现下降趋势,毛利率由2009年的36.54%下降到28.19%,下降了8.35个百分 点;7年间,净利率则从16.65%下降到9.99%,下降了6.66个百分点;从房地产企业的销售收入增长率来看,2014年开始也出现下降的趋势。

另一方面,房企要追求规模与转型创新,或将现有业务的转型升级,或寻求多元化的业务布局,以期改变收入结构的同时,提高企业盈利能力,应对业务单一化所面临的市场风险。

然 而, 同策咨询研究部数据显示,轰轰烈烈的转型潮背后,截至2015年年报,各家房企非主营收入占比仍十分微弱,转型之路任重道远。30家典型上市房企中,财报 数据显示连续三年以上非主业突出度超过0.1的企业仅有8家,占30家样本企业的27%。反之,22家典型房企,自转型以来,非主营收入占比并不理想,与 其转型的目标相去甚远。

例如,万科的非主业突 出度10年来一直集中在0.01-0.03之间,作为高度专业化的地产公司,万科的转型可以作为一个观察的样本。从2009年开始,万科就有了明显的多元 化思维,2010年万科在北京多地开始实质性的商业地产开发,当年的总投资已经超过百亿元。随后,万科在产业地产上加码投资。此外,从2014年开始,万 科还入股徽商银行,发力社区金融,其城市配套服务商的战略也逐渐由概念变成实践。尽管多番出击,但收效有限,2015年万科非主业突出度达到历史较高值, 即使包含物业业务收入的部分,也仅有0.03。

利润下滑与转型需求,最终还是落到规模扩张以规避调控风险上。土地市场火爆背后则是住宅市场的怪象:近期上海无房可售的现象甚至蔓延到了金山片区。“这是逼着我们买呀。”在上海金山新城晶珑俪榭售楼处,一位看房者向记者抱怨道。

尽管听到有关房屋质量不好的传言,但他并没有太多选择,因为销售人员告诉他,晶珑俪榭现在只剩下第9层的房子了,价格约为13000元/平米,而且还是商住两用房。这对于一个家庭购房者来说,孩子上学等问题可能面临政策上的风险。

新房紧俏的不仅这一家,上海金山新城几乎没有新的商品住宅房可以出售。“楼盘都封了,只有一二层或者顶层的房子了。”一位姓梁的二手房中介工作人员告诉记者。

21 世纪经济报道记者联系了金山新城各楼盘售楼处,新城旭辉府和金域蔚蓝已全部售罄,且无后续房源。其中新城旭辉府只剩下30000元/平米的商铺;御龙锦园 还剩下一层和二层的少许房子,价格在16000多元/平米。御首府只剩下十几套房源,价格在18000元/平米,本月还会加推新房源,其工作人员告诉记 者:“金山新城只有我们家还有房子卖了”。

钱 宁罗指出,2016年以来上海各环线新建商品住宅成交价均出现不同程度的上涨,而在近8个月的波动中,内环内一手住宅单月成交价一度冲高至96325元/ 平方米,但近三个月已出现连续回落,8月以来成交价依旧达85778元/平方米。与之类似,中内环间的一手住宅也出现这样先上涨再回落的局面。而一手住宅 整体交易态势出现单月连续上升的仅外郊环间区域,但其均价累计上涨幅度并不及中心区域,而在刚需盘集中爆量的郊环外区域,1月与8月相比,均价仅上涨 2000元/平方米。反倒是中外环间区域上涨动力最足,8月相比1月,每平方米已上涨15000元。

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