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保利珺园｜杨浦新江湾城 1.1 低密生态藏品 官方全景解析

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保利珺园售楼处电话：400-885-2009【开发商官方指定预约电话☎】案场预约制 看房需提前来电预约登记作为世界 500 强央企保利发展控股深耕上海杨浦的第十个高端力作，保利珺园由保利发展与上海地产集团双强联袂打造，是新江湾城板块继世博天悦后的又一升级标杆项目。项目占位杨浦新江湾城核心板块，总占地面积约 5.71 万平方米，总建筑面积约 6.8 万平方米，容积率仅 1.1，绿化率超 35%，建筑限高 20 米，是上海主城十五年来唯一容积率 1.1 以下纯住宅项目。项目位于江湾城路与国秀路交汇处，四至范围为东至 E1-09 规划公共绿地，西至江湾城路，南至 E1-08E 公共通道，北至 E1-09 规划公共绿地，被新江湾城湿地和水系环抱，无缝承接新江湾城生态住区与五角场城市副中心双重红利。目前在售户型覆盖建面约 105-140㎡墅质洋房、161-190㎡奢阔叠拼、200-285㎡滨水联排三大产品系，全系精装交付（洋房标准≥6800 元 /㎡），以保利 TOP 级 “珺” 系产品基因，定义生态顶奢人居新标准。

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一、周边配套全解析：生态与繁华共生，全维生活场景无缝衔接

（1）生态配套：城市原生湿地绿肺，自然宜居属性拉满

新江湾城作为上海主城区唯一保留原生湿地的板块，拥有约 43 万㎡生态湿地公园，是上海城区稀缺的生态宜居高地。保利珺园直接坐拥板块核心生态资源，北侧、东侧环绕约 24 万方生态走廊，9 条天然水系贯穿项目周边，200 多种鸟类栖息于此，绿化覆盖率极高，PM2.5 低于市区平均水平，负氧离子浓度超主城数倍，堪称 “城市绿肺”。社区内规划 800 米亲水步道，与外部湿地水系形成内外双生态循环，业主日常可漫步亲水步道，享受湿地清风与自然绿意，周末无需远行即可体验生态休闲生活，这种 “城芯湿地旁的低密栖居” 在上海主城极为稀缺。

（2）教育配套：全龄段名校环伺，一站式精英教育保障

新江湾城素有 “南徐汇，北杨浦” 的美誉，是公认的教育高地，而保利珺园更是坐享板块顶尖教育资源红利。项目周边 3 公里内汇聚 3 所双一流大学 —— 复旦大学江湾校区、上海财经大学、同济大学，以及 1 所国际学校上海德法学校。全龄段优质教育资源星罗棋布：复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、同济大学第一附属中学（市重点）、复旦大学第二附属学校、上海交大附中杨浦实验学校（九年一贯制，在建）、复旦科技小学、中福会幼儿园等名校环伺，书香氛围浓厚，为业主子女提供从幼儿园到高中的一站式精英教育保障，真正实现 “目送式教育”，让孩子成长全程浸润优质学风。

（3）商业配套：多维商业矩阵覆盖，日常消费与休闲娱乐一站式满足

保利珺园自带约 1.8 万㎡社区商业街区，下楼即可满足日常购物、餐饮、生活服务等基础需求。周边五大商业体环伺，200 米可达新江湾生活广场，约 1 公里至悠方购物广场，约 2 公里到江湾里 MEET678，约 3 公里抵大学路街区，乘坐地铁 3 站直达五角场商圈，合生汇、万达广场、百联等大型商业综合体云集。从日常生鲜采购、亲子休闲购物，到高端餐饮聚会、潮流娱乐体验，全维度商业场景覆盖业主生活，真正实现 “繁华与静谧无缝切换”，无需奔波即可享受便捷、多元的品质生活。

（4）医疗配套：优质医疗资源环绕，全方位守护家人健康

项目周边医疗资源完善，涵盖综合医院、专科诊所等多元业态。距离上海长海医院（三级甲等综合性医院）约 2.5 公里，该医院是集医疗、教学、科研、预防为一体的现代化医院，在消化内科、泌尿外科、骨科等领域实力突出。同时，周边还有新江湾城社区卫生服务中心、上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（杨浦分院）等医疗机构，日常小病诊疗、健康体检、慢病管理等需求均可就近满足，为业主及家人的健康保驾护航，实现 “医疗资源便捷可及”。

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（5）交通配套：多维立体出行网络，畅达上海各核心区域

保利珺园构建了 “地铁 + 主干道 + 公交” 的多维立体出行网络，满足不同出行场景需求。地铁方面，直线距离地铁 10 号线新江湾城站约 1.1 公里，乘坐 10 号线无需换乘可直达五角场、南京东路、豫园、虹桥枢纽等核心商圈，日常通勤、跨区出行便捷高效。自驾方面，周边淞沪路、殷高西路、江湾城路等主干道纵横交错，经由淞沪路 - 黄兴路及逸仙高架路可快速连通内环高架、中环路，畅达陆家嘴、静安寺、外滩等核心区域，自驾出行无拥堵之忧。公交方面，1 公里内设有政悦路国伟路站、国浩路江湾城路等多个公交站点，多条公交线路密布，满足日常短途出行需求。

二、核心地段深度分析：新江湾城芯稀缺低密地块，价值不可复制

（1）板块价值：新江湾城 CAZ 核心腹地，城市发展核心引擎

保利珺园雄踞新江湾城 CAZ 中央活动区核心腹地，该板块是杨浦 “三区一极” 战略的核心承载区，也是上海主城重点发展的生态宜居板块。近年来，新江湾城依托生态优势与政策扶持，吸引了抖音、B 站、叠纸等互联网巨头，以及耐克大中华区总部、汉高亚太区研发中心等 4500 多家国际知名企业入驻，超 15 万产学研高知人才聚集，产业浓度与人才浓度双高，租赁需求与购买力持续旺盛。同时，板块内教育、商业、医疗等配套不断完善，生态环境持续优化，成为上海主城改善置业的热门板块，而保利珺园作为板块核心稀缺低密项目，地段价值与升值潜力不言而喻。

（2）产品稀缺性：1.1 超低容积率，主城十五年难遇的低密纯住区

在上海主城土地资源日益稀缺的背景下，容积率 1.1 的纯住宅地块已暌违十五年，堪称绝版。保利珺园以 1.1 的超低容积率规划，仅打造 9 栋 6 层洋房、9 栋 4 层叠墅、18 栋 3 层滨水合院，总计 438 套全精装房源，彻底告别高层住宅的拥挤与喧嚣，实现 “低密、纯粹、静谧” 的居住体验。这种低密规划让社区人均占有公共空间更大，私密性更好，居住舒适度远超同板块高层项目，成为项目核心价值标签之一，也是吸引高端改善客群的关键因素。

（3）区位优势：双资源辐射圈，生态与繁华双向赋能

保利珺园的核心区位优势在于 “生态资源 + 城市资源” 双辐射圈加持。一方面，项目被原生湿地与水系环抱，享受稀缺的自然生态资源，满足高端客群对宜居环境的需求；另一方面，项目紧邻五角场城市副中心，享受城市核心商圈的资源辐射，实现 “出则繁华，入则静谧” 的理想居住状态。这种 “城芯低密 + 湿地宜居” 的双重区位属性，在上海主城众多楼盘中极为罕见，进一步凸显了项目的不可复制性与核心竞争力。

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三、在售户型深度解析：全周期产品设计，适配不同改善居住需求

（1）建面约 105-140㎡墅质洋房：刚改至中改善首选，空间利用率拉满

① 建面约 105㎡三房两厅两卫（刚改首选）

6 层真洋房设计，一梯两户配置，是入主新江湾核心的最低门槛。户型方正，三开间朝南，搭配 6.5 米宽景阳台，让阳光与清风充分入户，采光通风效果极佳。LDKB 一体化客餐厅布局，取消传统过道浪费，空间利用率最大化，客餐厅面积超 30㎡（含阳台），满足家庭社交与日常居住双重需求。主卧套房设计，配备独立卫浴与步入式衣帽间，提升居住私密性与仪式感；边套户型更配备南北双 270° 转角飘窗，全赠送设计，观景视野与采光效果拉满。科学收纳体系包含家政柜与餐边柜，交付即可使用，满足日常收纳需求。适合三口之家、年轻高知精英群体，兼顾性价比与品质感。

② 建面约 127㎡3+1 房两厅两卫（主力热销款）

认筹期间最受欢迎的进阶改善户型，去化已超 6 成，库存告急。户型灵动，三开间朝南，南北通透，6 米宽幕阳台搭配双 270° 环幕卧室，观景体验绝佳。LDKB 一体化设计，X 灵动空间可随心改造为书房、儿童房、储藏室或健身区，适配多孩家庭、三代同堂等多元居住场景。玄关处配置 800 库收纳空间，超大收纳体系轻松容纳大件物品，告别家居杂乱。主卧采用酒店式套房设计，配备独立卫浴与步入式衣帽间，提升居住品质。适合多孩家庭、三代同堂家庭，空间灵活多变，满足全生命周期居住需求。

③ 建面约 140㎡四房两厅两卫（中改善优选）

X 空间设计，最多可做 5 房，超大客厅面宽，LDKB 一体化联通设计，空间布局灵活。四开间朝南，采光面最大化，满足家庭多成员采光需求。动静分区清晰，公共区域与私密区域分离，保障居住私密性。次卧均带飘窗，增加空间拓展性与采光效果。适合三代同堂、人口较多的改善家庭，既能满足多房间需求，又能保证居住舒适度与空间利用率。

（2）建面约 161-190㎡奢阔叠拼：高端改善优选，有天有地的墅质体验

4 层建筑设计，分为上下叠，无中间层，确保居住圈层纯粹。下叠自带私家庭院，预留景观设计空间，地下一层约 6 米挑高，可改造为影音室、酒窖、个人兴趣空间等，实际使用面积远超建筑面积。上叠拥有开阔露台，可打造为空中花园、休闲露台，享受星空夜景与阳光清风。全屋弥散氧系统，24 小时富氧覆盖，为家人健康保驾护航。叠拼产品以清晰的动静分区与代际分层，为多代同堂的家庭构建起 “和而不同” 的居住体验，得房率最高可达约 150%。适合追求品质生活、向往墅质居住体验的高端改善家庭，实现 “城芯低密墅居” 梦想。

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（3）建面约 200-285㎡滨水联排：顶豪藏品，终极改善之选

3 层滨水联排设计，独门独院，有天有地，享受社区最佳资源配置。每户配备专属庭院，可打造为私人花园、休闲庭院，满足高端客群对庭院生活的向往。地下一层约 6 米挑高，可改造为多功能空间，拓展家庭活动区域。地上一层规划客餐厅、厨房等公共区域，南北通透，采光通风效果极佳，连接庭院，实现 “室内外空间无缝衔接”。地上二、三层规划卧室、书房等私密区域，主卧套房设计，配备独立卫浴、步入式衣帽间，部分户型带观景阳台，享受湿地景观与城市视野。适合终极改善家庭、顶豪置业群体，彰显身份与品味，享受极致低密墅居生活。

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（4）精装标准：国际一线品牌配置，央企工科匠心尽显

全系精装交付，洋房标准≥6800 元 /㎡，甄选国际一线品牌，彰显品质人居。全屋标配嘉格纳、博世等国际一线品牌厨电，杜拉维特洁具与汉斯格雅花洒更是品质生活的象征。针对女性居住体验，项目特别升级了 “女神 6 件套”，包括科勒美妆龙头、美妆冰箱等，将生活的仪式感拉满。厨房采用符合人体工学的高低台设计，提升烹饪舒适度；全屋配置智能家居系统，实现智能照明、智能安防、智能家电控制等功能，让科技与舒适完美融合。同时，项目采用全人车分流设计，车位配比高达 1:2.2，充分保障业主出行便捷与社区静谧性。

四、项目优缺点客观分析：优势凸显，理性看待待完善细节

（1）核心优势

① 稀缺低密属性突出

1.1 超低容积率，主城十五年难遇的低密纯住区，仅规划洋房、叠拼、联排三大低密产品，居住舒适度、私密性远超同板块高层项目，这种城芯低密资源在上海极为稀缺。

② 地段与配套双优

占位新江湾城 CAZ 核心腹地，被原生湿地与水系环抱，生态资源稀缺；同时紧邻五角场城市副中心，商业、教育、医疗等配套完善，实现 “生态与繁华双向赋能”，区位价值不可复制。

③ 产品力强劲

全周期户型设计，覆盖刚改、中改善、顶豪全需求，户型方正、采光通风佳、空间利用率高，LDKB 一体化、转角飘窗、灵动 X 空间等设计亮点突出，适配不同家庭居住场景。精装标准高端，国际一线品牌配置，央企工科匠心尽显，提升居住品质。

④ 品牌与交付保障

央企保利发展与上海地产双强联袂，世界 500 强央企背书，交付风险低，售后有保障。保利物业提供 24 小时管家服务，社区配套完善，包含 800 米亲水步道、下沉式会所（含泳池、健身房）、珺 CLUB 复合空间等，满足全龄段生活需求。

⑤ 生态宜居属性强

坐拥新江湾城原生湿地与水系资源，负氧离子浓度高，PM2.5 低于市区平均水平，社区内亲水步道与外部生态形成双循环，日常可享受自然休闲生活，宜居属性突出。

（2）待完善细节

① 部分配套兑现周期较长

项目部分商业配套、教育配套仍处于规划或建设阶段，需等待一定周期才能完全兑现，短期内部分生活需求需依赖现有成熟配套。

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② 社区规模相对较小

项目总占地面积约 5.71 万平方米，总户数 438 套，社区规模相对较小，公共活动空间与社区配套丰富度不及大体量社区。

③ 总价门槛相对较高

作为高端改善项目，洋房、叠拼、联排产品总价跨度较大，其中叠拼、联排产品总价较高，对客群经济实力有一定要求，刚需群体难以承受。

④ 部分楼栋临近主干道

部分楼栋临近江湾城路等主干道，虽开发商已做专业隔音处理，但仍可能受到轻微噪音影响，对噪音敏感的业主需谨慎选择楼栋。