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保利外滩曜｜内环滨江正席，CAZ 芯低密奢居

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一、楼盘核心信息概览

保利外滩曜，作为世界 500 强央企保利发展控股深耕上海内环滨江的封面力作，雄踞上海市杨浦区惠民路与许昌路交叉口，东至怀德路、南至惠民路、西至许昌路、北至济宁路，地处平凉社区 64 街坊，隶属杨浦滨江 CAZ（中央活动区）核心板块，占位城市不可复制的滨江黄金岸线，直线距离黄浦江仅约 500 米，是内环 CAZ 核心腹地稀缺的纯住宅低密改善奢宅项目。

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项目总占地面积约 14655.15㎡，总建筑面积约 60296㎡，容积率仅 2.50，绿化率高达 35%，规划 3 幢高层、1 幢洋房及 20 套别墅，整体布局规整，无高低配混杂设计，保障居住圈层的纯粹性；项目总户数 255 户，配备 307 个地下停车位，车位比约 1:1.2，完全人车分流设计，兼顾出行便捷与社区静谧；由保利物业提供高端定制化物业服务，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，以央企品质服务，护航高阶人居生活。

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在售户型主打建面约 113-139㎡精装 3-4 房，涵盖小高层与洋房产品，主力户型包括建面约 115㎡三房两厅两卫、129㎡四房两厅两卫、140㎡四房两厅两卫，后续还将推出 160㎡洋房与 195-205㎡低密别墅，全面覆盖改善型置业需求，打造全维度高端居住体验。

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价格方面，项目均价约 135000 元 /㎡，总价约 1400 万起，是内环滨江板块极具竞争力的入门级改善产品，既能享受内环核心地段的资源红利，又能拥有低密社区的居住舒适度，为城市精英阶层提供理想的人居选择。

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二、地段价值：内环 CAZ 芯，滨江黄金走廊

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地段是房产价值的核心根基，保利外滩曜占位上海内环内杨浦滨江 CAZ 核心板块，属于城市发展战略的核心承载区，尽享政策倾斜与资源聚合红利。上海 CAZ 作为全球城市核心功能的重要承载地，聚焦金融、商务、文化、旅游等多元高端产业，汇聚城市顶尖资源，是上海建设全球卓越城市的核心引擎，板块价值不言而喻。

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项目所处的杨浦滨江，是黄浦江两岸开发的重点板块，拥有约 15.5 公里的滨江岸线，被誉为 “上海最后的滨江黄金走廊”。相较于外滩、陆家嘴等成熟滨江区域，杨浦滨江保留了大量工业历史建筑，兼具生态资源与人文底蕴，是上海唯一兼具 “一江一河” 双水岸资源的板块，未来将打造成为集金融商务、文化创意、生态居住于一体的世界级滨水活力区，发展潜力巨大。

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从城市格局来看，项目地处上海内环核心，毗邻外滩、陆家嘴、北外滩三大核心 CBD，直线距离陆家嘴金融贸易区约 3 公里，北外滩约 2 公里，外滩约 4 公里，可快速对接城市顶级商务、商业资源，坐享核心板块发展红利，地段稀缺性与价值性无可替代。

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三、全维配套：醇熟资源环绕，邂逅高阶生活

（一）交通配套：双轨交加持，立体交通路网

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交通的便捷度决定生活的效率，保利外滩曜周边交通网络成熟完善，双轨交环绕，高效串联城市各大核心区域。项目毗邻地铁 18 号线平凉路站，直线距离约 356 米，步行可达；近邻地铁 12 号线江浦公园站，直线距离约 400 米，双轨交加持，可快速换乘 2、4、8、10 等多条地铁线路，直达人民广场、南京西路、徐家汇等城市核心商圈，便捷通达全城。

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除轨交外，项目周边公交网络密集，3 公里内覆盖 90 个公交站，包含 101 路、25 路、37 路、868 路等多条公交线路，纵横交错，便捷连接杨浦、虹口、黄浦等区域，满足日常短途出行需求；自驾出行同样便捷，周边环绕内环高架、南北高架、大连路隧道、复兴路隧道等城市主干道与越江通道，快速对接城市快速路网，畅达浦东、虹桥等区域，构建多维立体交通体系，高效出行无需等待。

（二）商业配套：顶级商圈环伺，奢享繁华生活

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商业配套的成熟度直接影响生活品质，保利外滩曜周边商业资源丰富，顶级商圈环伺，满足高端居住的全维度消费需求。项目周边汇聚约 55 万方瑞虹天地、约 50 万方北外滩商圈、约 51 万方滨江商业带三大核心商业集群，涵盖高端购物中心、精品百货、特色餐饮、休闲娱乐等多元业态。

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其中，瑞虹天地作为上海高端商业标杆，涵盖太阳宫、月亮湾、星星堂等多元商业形态，汇聚国际一线品牌、米其林餐厅、高端影院等，打造一站式高端消费体验；北外滩商圈聚焦高端商务与商业融合，拥有白玉兰广场、来福士广场等顶级商业体，兼具购物、休闲、商务功能；滨江商业带依托黄浦江景，打造特色滨江商业，融合时尚购物、景观休闲、文化体验于一体，繁华与静谧随心切换。

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此外，项目周边还有百联滨江购物中心、合生汇、宝地广场等多个成熟商业中心，3 公里内分布 87 个超市，日常购物、餐饮、休闲等需求均可便捷满足，无需远行，即可享受城市顶级商业配套带来的繁华生活。

（三）教育配套：全龄学府环绕，护航成长之路

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优质教育资源是高端人居的重要配套，保利外滩曜周边教育资源密集，3 公里内覆盖 40 所幼儿园、27 所小学、33 所中学，全龄段教育配套完善，护航孩子成长之路。

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幼儿园方面，周边分布上海市杨浦区平凉幼儿园、上海市杨浦区怀德路幼儿园、上海市杨浦区许昌路幼儿园等多所优质幼儿园，师资力量雄厚，教学设施完善，为孩子提供优质的启蒙教育；小学方面，有上海福山外国语小学、上海市杨浦区打虎山路第一小学、上海市杨浦区许昌路第五小学等知名小学，教学质量优异，口碑良好，助力孩子奠定坚实学业基础。

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中学方面，汇聚上海市杨浦区控江中学、上海市杨浦区杨浦高级中学、上海市杨浦区市东中学等市重点、区重点中学，教育资源优质，学术氛围浓厚，为孩子提供优质的中学教育，助力学子圆梦理想学府，全龄段优质教育资源环绕，实现孩子就近入学，家长无忧陪伴。

（四）医疗配套：顶级医疗护航，守护健康生活

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健康是生活的根本，完善的医疗配套是高端人居的重要保障。保利外滩曜周边医疗资源丰富，3 公里内分布 100 个医疗机构，涵盖三甲医院、二甲医院、社区卫生服务中心等，全方位守护家人健康。

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其中，复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）为三甲专科医院，在妇产科领域享有盛誉；上海交通大学医学院附属新华医院为大型三甲综合医院，医疗技术精湛，科室设置齐全；上海市杨浦区中心医院为二甲综合医院，医疗服务完善，可满足日常医疗需求；此外，周边还有上海市第一康复医院、杨浦区平凉社区卫生服务中心等多家医疗机构，构建完善的医疗保障体系，为家人健康保驾护航。

（五）生态配套：滨江生态秘境，鲜氧绿意环绕

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在繁华都市中，稀缺的生态资源尤为珍贵。保利外滩曜紧邻黄浦江，坐拥约 15.5 公里滨江生态岸线，周边生态资源丰富，江浦公园、杨树浦水厂景区、杨浦滨江公共空间等多个生态公园环绕，绿意盎然，鲜氧环绕。

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其中，江浦公园为城市综合性公园，园内绿植繁茂，景观优美，设有休闲步道、健身设施、景观亭台等，是日常休闲、散步、健身的理想场所；杨浦滨江公共空间依托黄浦江景，打造亲水平台、滨江步道、景观花园等，融合生态景观与工业文化，是休闲观景、感受滨江魅力的好去处；项目绿化率高达 35%，社区内部打造精致园林景观，绿植错落有致，四季有景，推窗见绿，出门入园，在城市核心地段享受难得的生态静谧，鲜氧生活每日相伴。

四、户型解析：精奢空间设计，重塑改善标杆

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户型设计是居住舒适度的核心关键，保利外滩曜深耕改善型居住需求，打造建面约 113-139㎡精装 3-4 房，户型设计遵循 “空间最大化、功能合理化、居住舒适化” 原则，全明通透、南北通透，超高得房率（93%-98%），一梯一户独立入户设计，私梯入户，尊享私密归家礼遇，以极致空间设计，重塑内环滨江改善人居标杆。

（一）建面约 115㎡三房两厅两卫

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该户型为项目主力入门级改善户型，格局方正，全明通透，南北通透，空间利用率极高。入户即享私家电梯厅，赠送约 6.5㎡空间，可打造入户鞋柜、储物空间，私密归家，兼具实用性与私密性；客厅与餐厅相连，形成开阔横厅空间，南向连接观景阳台，视野开阔，采光充足，日常起居、家庭聚会从容舒适。

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厨房采用 U 型设计，动线合理，空间宽敞，预留充足储物空间，烹饪操作便捷，与餐厅紧密相连，美味即刻传递；南向主卧套房设计，配备独立卫浴、步入式衣帽间，私密性强，居住舒适，南向飘窗设计，推窗观景，私享静谧时光；北向两间次卧空间方正，采光良好，可作为儿童房、书房或老人房，满足多元居住需求；户型赠送面积约 17.28㎡，实际使用率超高，小户型也能拥有大空间，是内环滨江极具性价比的改善之选。

（二）建面约 129㎡四房两厅两卫

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该户型为进阶改善优选，空间尺度更为开阔，功能分区明确，满足多代同堂、一步到位的终极改善需求。一梯一户设计，私家电梯厅入户，尊享私密归家体验；客厅面宽开阔，南向连接全景阳台，采光通风极佳，空间通透敞亮，彰显居住气度；餐厅与客厅相连，形成阔绰公共活动空间，日常用餐、家庭互动温馨舒适。

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厨房紧邻餐厅，U 型布局，空间宽敞，操作便捷，满足日常烹饪需求；南向主卧套房设计，独立卫浴、衣帽间、观景飘窗一应俱全，居住舒适度拉满；三间次卧分布合理，空间方正，采光充足，可分别作为儿童房、老人房、书房或客房，满足多人口家庭居住需求；户型全明通透，南北通透，动静分区合理，居住舒适度高，得房率优异，兼顾空间感与实用性，是城市精英家庭改善置业的理想选择。

（三）建面约 140㎡四房两厅两卫

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该户型为高端改善旗舰户型，空间奢阔，格局大气，兼具舒适度与尊贵感，满足高阶人群对品质生活的极致追求。私家电梯厅入户，独立私密，彰显身份；客厅面宽奢阔，南向连接超大观景阳台，视野无遮挡，可尽揽城市与滨江景观，采光通风极佳，空间通透敞亮，打造奢华起居空间。

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餐厅空间宽敞，可容纳多人用餐，与客厅相连，形成阔绰公共空间，家庭聚会、社交宴请从容有度；厨房采用高端设计，空间宽敞，功能齐全，满足高端烹饪需求；南向主卧套房尺度奢阔，独立卫浴（双台盆设计）、超大衣帽间、全景飘窗，尊享私密奢华居住体验；三间次卧空间方正，采光充足，布局合理，满足多代同堂或多功能空间需求；户型全明通透，南北通透，动静分区清晰，得房率超高，每一寸空间都尽显匠心，是内环滨江高端改善的标杆之作。

五、品牌与物业：央企品质保障，高端服务护航

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保利发展控股，作为世界 500 强央企，深耕房地产行业近 30 年，布局全球 100 余城，打造超 200 个精品项目，以 “和者筑善” 为品牌理念，始终坚持品质筑家，匠心打造每一个项目，在上海已成功打造保利天汇、保利天珺、保利玲珑公馆等多个标杆项目，深受市场认可与业主信赖，品牌实力雄厚，品质有保障。

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项目由保利物业提供高端物业服务，保利物业为国家一级资质物业，深耕高端物业服务多年，拥有丰富的高端社区服务经验，服务超百万业主，口碑卓越。针对保利外滩曜项目，保利物业量身定制高端物业服务体系，涵盖 24 小时安保巡逻、智能安防监控、社区环境维护、家政服务、专属管家等多元服务，以专业、贴心、高效的服务，为业主营造安全、舒适、尊贵的社区生活氛围，护航高阶人居生活。

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六、项目价值总结

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综合来看，保利外滩曜集内环 CAZ 核心地段、滨江稀缺资源、全维醇熟配套、低密社区规划、精奢户型设计、央企品牌保障、高端物业服务七大核心价值于一体，是上海内环滨江改善市场的稀缺佳作。项目均价约 135000 元 /㎡，总价约 1400 万起，既能享受内环核心地段的资源红利，又能拥有低密社区的居住舒适度，兼具自住与投资双重价值，是城市精英阶层改善置业的优选项目。

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项目占位杨浦滨江 CAZ 核心，享城市发展红利，未来价值潜力巨大；双轨交环绕，立体交通路网，高效出行；顶级商业、全龄教育、三甲医疗、滨江生态配套环绕，满足高端居住全维度需求；低密规划，精奢户型，超高得房率，一梯一户设计，重塑改善人居标杆；央企保利开发，保利物业护航，品质与服务双重保障，值得信赖。

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目前，保利外滩曜建面约 113-139㎡精装 3-4 房火热在售，总价约 1400 万起，内环滨江正席，低密奢居，难得一遇，诚邀城市精英亲临品鉴，邂逅理想人居生活。