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央企匠筑 城央奢境｜上海中建玖上琅宸 官方全维度楼盘解析

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作为世界500强央企中国建筑旗下中建玖合倾力打造的「玖系」高端标杆作品，中建玖上琅宸始终以“精工筑家、赋能人居”为初心，落址上海静安区大宁核心板块，以中环内稀缺低密纯改善定位、全维醇熟配套与央企精工品质，成为上海塔尖改善置业的首选之作。本文以开发商官方视角，全方位拆解项目核心价值，从楼盘基础参数、地段红利、全维配套、户型产品到价格体系，为意向购房者提供最权威、最全面的参考，助力每一位追求品质生活的家庭，读懂主城红盘的真正价值。

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中建玖上琅宸由上海玖知置业有限公司开发（中建二局全资子公司，具备房地产开发一级资质），项目坐落于上海市静安区广中西路199弄，地处大宁“全域中央公园式CBD”1平方公里核心范围，占据内环与中环之间的黄金居住带，是静安主城近5年稀缺的纯住宅高端社区，土地资源与区位价值双重稀缺。项目紧邻大宁灵石公园，步行可达地铁1号线、20号线（在建）上海马戏城站，周边商业、医疗、教育、生态配套全面落地，无需等待兑现，入住即享主城顶流生活圈。

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以下为项目核心基础参数，均为开发商官方公示，真实有效，供意向购房者参考：

总占地面积：约3.16万平方米；总建筑面积：约15.34万平方米；容积率：仅2.95（寸土寸金静安主城罕见低密规划）；绿化率：高达35%，营造公园式社区生态；规划楼栋：9栋12-24层精装高层住宅；总户数：446户（小体量纯粹圈层，拒绝高密度拥挤）；车位比：1:2.1（远超上海高端住宅平均标准，彻底解决主城停车难题）；产权年限：70年纯住宅；物业服务：央企自持中建物业（国家一级资质），物业费6.8元/㎡·月；交房时间：2027年12月31日（精工交付，品质透明可追溯）；装修标准：4000元/㎡，一线品牌精装交付；预售许可证号：静安房管(2025)预字0000266号。

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项目主力在售户型覆盖建面约128㎡-410㎡，涵盖三房至四房及顶奢大平层，全维度适配三口之家、二胎家庭、三代同堂及塔尖终极置业需求。所有户型均遵循大面宽、短进深、全明通透设计理念，南北通透、明厨明卫，兼顾采光、通风与空间利用率，将居住舒适度最大化，同时搭配金镶玉东方美学立面、3.3-3.5米奢阔层高（远超普通住宅3米标准），细节之处尽显央企精工水准。

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一、地段解析：静安正芯，中央公园CBD，城市恒产价值高地

买房先看地段，尤其在上海，核心区的土地不可再生，每一席都是藏品。中建玖上琅宸的地段占位，堪称天赋稀贵，不仅处于静安区大宁功能区的核心，更是静安“两轴一带三片区”战略中的关键一环，定位为“三生融合”（生产、生活、生态）创新区，是上海北部冉冉升起的城市新中心，地段红利与发展潜力不言而喻。

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从板块定位来看，大宁板块历经二十年发展，已从曾经的城市边缘区域，成长为上海配套最完善、高端人群最集中的板块之一，与静安寺、南京西路等传统核心板块形成互补，成为静安主城扩容的核心承载区。作为上海北部的科创产业高地，大宁聚集了709家科创企业、141家高新技术企业，高知、高收入人群的聚居，不仅为板块带来了浓厚的人文氛围，更为区域房产价值提供了坚实的购买力支撑，形成了“高端产业+高端人居”的良性循环。

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从地理区位来看，项目地处内环与中环之间，紧邻南北高架与内中环快速路，自驾可无缝衔接全城核心区域，轻松通达人民广场、陆家嘴、虹桥枢纽等城市核心节点；同时步行约600米即达地铁1号线、20号线（在建）上海马戏城站，双地铁加持，快速连通上海各区域，无论是日常通勤还是周末出行，都能实现高效便捷，真正实现“城央通达，进退自如”。

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更值得一提的是，项目正南向直面68万方大宁灵石公园，这是浦西内中环最大的城市中央绿地，体量是古北壹号高尔夫景观的4倍。放眼全球，从纽约中央公园到伦敦海德公园，“城市CBD+中央公园”的组合，永远是顶级豪宅的摇篮，是穿越周期、恒值保值的硬通货。中建玖上琅宸是板块内极少数拥有正南向无遮挡公园视野的住宅项目，中高楼层可将碧波湖光、四季绿意尽收眼底，这种“推窗见公园”的居住体验，在静安核心区堪称绝唱，是用钱都难以复制的生态资源，也让项目成为板块内稀缺的“公园嵌入式奢宅”。

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从土地价值来看，2024年9月，中建玖合以底价约63.66亿元竞得静安区灵石社区N070402单元094a-14地块（即中建玖上琅宸项目地块），成交楼板价68280元/㎡，足以印证静安大宁核心区域的土地稀缺性与价值高度。随着上海主城土地供应的日益紧张，尤其是静安区近5年纯住宅用地供应寥寥无几，中建玖上琅宸作为板块内少有的纯改善高端社区，其地段价值将持续凸显，成为城市恒产的优选。

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此外，项目周边城市界面成熟，高端住宅集群、商业综合体、市政配套环伺，无拆迁规划与待开发空地，入住即可享受醇熟生活氛围，无需经历板块发展的等待期，这也是项目相较于其他新兴板块楼盘的核心优势之一。无论是从板块定位、交通通达性，还是生态资源、土地价值来看，中建玖上琅宸的地段都具备不可复制的核心竞争力，是上海主城改善置业的价值高地。

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二、全维度醇熟配套：出则繁华，入则宁静，解锁主城顶流生活

对于高端改善家庭而言，成熟、便捷、高端的生活配套是标配。中建玖上琅宸所处的大宁板块，历经二十年深耕发展，已形成“交通便捷、商业繁华、医疗完备、教育优质、生态优越”的全维度醇熟配套体系，真正实现“出则繁华，入则宁静”，让每一位业主都能享受便捷、舒适、高品质的生活体验，无需等待配套兑现，入住即享全维红利。

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（一）交通配套：双地铁加持，多维路网，通达全城无压力

交通是人居便捷性的核心，中建玖上琅宸依托核心地段优势，打造了“地铁+高架+城市道路”的多维交通路网，无论是公共交通还是自驾出行，都能实现高效通达，彻底解决主城通勤痛点。

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地铁方面，项目步行约600米即达地铁1号线上海马戏城站，1号线作为上海轨道交通的骨干线路，贯穿上海南北，可直达人民广场、南京东路、淮海路等核心商圈，以及上海火车站、上海南站等交通枢纽，轻松实现跨区域通勤；同时临近在建的地铁20号线，建成后将进一步完善区域交通路网，实现与多条地铁线路的无缝换乘，大幅提升出行效率，为业主的日常出行提供更多便利。

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自驾方面，项目紧邻南北高架、内环高架与中环高架，通过南北高架可快速抵达人民广场、陆家嘴等城市核心区域；通过内环高架可衔接虹桥枢纽、浦东机场等交通节点；通过中环高架可通达上海各行政区，路网密集且通畅，有效规避高峰期拥堵问题，让业主的自驾出行更加高效便捷。此外，项目周边多条城市主干道环绕，日常短途出行也十分便利，轻松满足业主购物、就医、休闲等各类出行需求。

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公共交通方面，项目周边有多条公交线路停靠，覆盖上海多个区域，为老人、小孩等不擅长自驾的人群提供了便捷的出行选择。多维交通路网的加持，让中建玖上琅宸真正实现“通达全城、无缝衔接”，既享受城央的便捷，又规避了核心区域的拥堵困扰，完美平衡了居住的静谧与出行的高效。

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（二）商业配套：百万方商业集群，高端与烟火并存

商业配套的完善程度，直接决定了居住的便捷度与幸福感。中建玖上琅宸周边汇聚了百万方商业集群，涵盖高端购物、轻奢品牌、潮流餐饮、亲子娱乐、大型商超、IMAX影院等全业态，从国际一线品牌到日常烟火气，一站式满足全家消费需求，无需远行，即可享受繁华生活。

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项目1公里范围内汇聚大宁音乐广场、久光中心、宁汇广场三大核心商业体，步行即可抵达。其中，久光中心作为大宁板块的高端商业标杆，汇聚了众多国际一线品牌、高端美妆、精品服饰等，是高端人群购物、社交的首选之地；大宁音乐广场以“音乐+商业”为特色，涵盖潮流餐饮、亲子娱乐、健身休闲等业态，适合家庭休闲、朋友小聚；宁汇广场则以社区商业为主，涵盖大型商超、生鲜超市、便民服务等，满足业主日常购物、生活所需。

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此外，项目1.9公里可达静安大融城，总体量近52万方，是集购物、餐饮、娱乐、办公、居住于一体的大型城市综合体，涵盖IMAX影院、大型超市、儿童乐园、高端餐饮等全业态，进一步丰富了业主的消费选择。同时，项目自身规划有5000㎡社区商业，将引入便利店、生鲜超市、美容美发、社区医疗等便民业态，让业主足不出社区，即可满足日常基本生活需求。

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从高端购物到日常便民，从亲子娱乐到休闲社交，中建玖上琅宸周边的商业配套全方位覆盖业主的各类生活需求，形成了“步行可达、业态齐全、高端便捷”的商业生活圈，让业主在享受静谧居住环境的同时，轻松拥抱城央繁华，实现“繁华与宁静共生”的理想生活。

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（三）医疗配套：三甲环绕，全方位守护家人健康

健康是幸福生活的基础，对于高端改善家庭而言，优质的医疗配套更是不可或缺。中建玖上琅宸周边医疗资源丰富，多家三甲医院、专科医院环伺，形成了“近距离、全维度”的医疗保障体系，为业主及家人的健康保驾护航，让居住更安心、更放心。

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项目直线距离约2公里内，有上海市第十人民医院、上海市同济医院两家三甲医院，其中上海市第十人民医院是一所集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的大型综合性三甲医院，特色科室优势明显，医疗技术先进，可提供高品质的医疗服务；上海市同济医院同样是三甲综合性医院，在心血管、骨科、妇产科等领域具有较强的优势，为业主提供全方位的医疗保障。

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此外，项目周边还有多家社区卫生服务中心、专科医院，涵盖牙科、儿科、中医科等多个领域，可满足业主日常就医、体检、保健等需求，无需远行，即可享受便捷、优质的医疗服务。同时，项目周边药店遍布，日常购药十分便利，进一步完善了医疗保障体系。

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优质的医疗资源加持，让中建玖上琅宸真正实现“近享三甲医疗，守护全家健康”，无论是老人的日常保健、孩子的常见疾病诊疗，还是成年人的体检、就医，都能得到及时、优质的医疗服务，为业主的幸福生活筑牢健康防线。

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（四）教育配套：全龄覆盖，优质教育资源环伺

对于有孩子的家庭而言，教育配套是置业的核心考量因素之一。中建玖上琅宸周边教育资源丰富，涵盖幼儿园、小学、中学等全龄段教育配套，优质学校环伺，为孩子的成长提供良好的教育环境，助力孩子赢在起跑线。

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项目周边有多家优质幼儿园，涵盖公办、民办多种类型，如大宁国际幼儿园、静安区实验幼儿园等，师资力量雄厚，办学理念先进，可满足业主孩子的学前教育需求，让孩子在优质的环境中开启启蒙教育。

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小学方面，项目临近公办重点小学（规划2026年招生），同时周边有静安区大宁路小学、静安区实验小学等优质公办小学，这些学校教学质量优良，师资力量雄厚，硬件设施完善，为孩子提供优质的小学教育；中学方面，周边有上海市风华中学、上海市彭浦中学等优质中学，涵盖初中、高中阶段，教育资源优质且丰富，可满足孩子不同阶段的教育需求。

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此外，项目周边还有多家私立国际学校，涵盖从幼儿园到高中的全龄段教育，采用国际化教学理念，为有国际化教育需求的家庭提供了更多选择。全龄段、优质化的教育资源环伺，让中建玖上琅宸成为名副其实的“教育优居”，让孩子在家门口就能享受优质教育，为孩子的成长保驾护航。

需要特别说明的是，本文所提及的教育资源仅为项目周边教育配套介绍，不构成任何入学承诺，具体入学政策以当地教育部门公布的为准。

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（五）生态配套：内外双园，鲜氧宜居，解锁公园式生活

在寸土寸金的上海主城，生态资源愈发稀缺，而中建玖上琅宸凭借得天独厚的地理位置，拥有“内外双园”的生态优势，将公园景观与社区园林完美融合，为业主打造鲜氧宜居的低密生活场景，实现“推窗见绿、出门进园”的理想居住体验。

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外部生态方面，项目正南向直面68万方大宁灵石公园，这是浦西内中环最大的城市中央绿地，也是上海北部的“城市绿肺”。大宁灵石公园内拥有湖景、绿地、湿地、休闲广场、健身步道等多元生态景观，日常散步、晨练、亲子游玩、休闲放松举步即达。业主可以在清晨沿着公园步道慢跑，呼吸新鲜空气；在周末带着孩子在草坪上嬉戏，享受亲子时光；在傍晚与家人漫步湖边，欣赏湖光山色，远离城市的喧嚣，感受自然的静谧与美好。

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内部生态方面，项目打造了35%高绿化率的社区园林，遵循“园·庭·院”的布局与形同豫园的山水脉络，规划了中央景观轴、宅间花园、阳光草坪、健身步道等多元景观节点，同时搭配三处水景，营造出“一步一景、四季有景”的园林氛围。此外，项目实现100%全架空，规划三大主题架空层（社区会客厅、童趣空间、休闲健身区），将园林景观延伸至建筑内部，让业主在雨天也能享受户外休闲的乐趣。

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内外双园的生态加持，让中建玖上琅宸在城央核心打造出一片鲜氧宜居的净土，既满足了业主对自然景观的追求，又为业主提供了便捷的休闲健身场所，让居住回归自然本真，实现“繁华与自然共生”的理想生活状态。

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三、户型介绍：央企精工，多元户型，适配全家庭改善需求

作为中建玖合“玖系”顶序作品，中建玖上琅宸集结了line + 孟凡浩、GTS蓝颂宋淑华、CCD郑忠等国际顶尖设计天团，以12项上海首创、172项好房子标准，打造“内外兼修”的时代地标。项目定位高端改善，主力在售户型覆盖建面约128㎡-410㎡，涵盖三房、四房至顶奢大平层，精准适配三口之家、二胎家庭、三代同堂以及塔尖人群的终极置业需求，所有户型均遵循大面宽、短进深设计理念，南北通透、明厨明卫，兼顾采光、通风与空间利用率，居住舒适度拉满。

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项目所有户型均采用精装交付，装修标准4000元/㎡，选用一线品牌建材与家电，搭配中央空调+全屋地暖，U型厨房预留双冰箱位，主卧套房带独立衣帽间+270°转角飘窗，细节之处尽显央企精工水准。同时，户型设计注重私密性与实用性的平衡，动静分区清晰，公共区域与私密区域互不干扰，既满足家庭日常互动需求，又能保障每位家庭成员的私人空间。

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（一）建面约128㎡三房两厅两卫：入门级改善首选，低门槛入主静安

建面约128㎡三房两厅两卫，是项目的入门级改善户型，也是静安主城改善的低门槛优选，精准适配三口之家或刚改人群，兼顾实用性与性价比，让更多改善家庭能够以亲民门槛入主静安核心。

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该户型格局方正，三开间朝南，南向面宽充足，采光效果极佳，客厅连接阔景阳台，既能保证室内充足的采光与通风，又能让业主在阳台欣赏社区园林与城市景观，延伸生活空间。客餐厅一体化设计，空间开阔大气，动线流畅，适合家庭日常互动、朋友小聚，同时预留了充足的收纳空间，让家居环境更整洁有序。

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动静分区清晰，公共区域（客厅、餐厅、厨房）与私密区域（卧室、卫生间）互不干扰，保障了居住的私密性与舒适度。主卧采用套房设计，配备独立卫浴与衣帽间，既能满足业主的私密需求，又能提升居住的奢适度；两个次卧空间宽敞，可根据家庭需求改造为儿童房、书房或客房，实用性极强。明厨明卫设计，厨房采用U型布局，操作空间充足，采光通风良好，有效避免油烟堆积；卫生间干湿分离，干净整洁，提升居住体验。

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该户型总价友好，是当前静安大宁核心板块少有的“低门槛改善选择”，既能满足改善家庭的居住需求，又能让业主享受城央全维配套与央企精工品质，性价比突出。

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（二）建面约145㎡四房两厅两卫：进阶改善标杆，适配多代同堂

建面约145㎡四房两厅两卫，是项目的进阶改善标杆户型，精准适配二胎家庭或三代同堂，空间开阔，尺度从容，兼顾实用性与奢适度，满足家庭成长型需求。

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该户型采用四开间朝南设计，南向超大面宽，采光面拉满，室内每一个空间都能享受充足的阳光，营造出明亮、通透的居住氛围。客餐厅采用横厅布局，空间开阔大气，连接阔景阳台，延伸生活空间，既能满足家庭日常互动、聚餐需求，又能让业主欣赏户外景观，提升居住体验。

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动静分区清晰，公共区域与私密区域划分明确，避免了日常活动对休息的干扰。主卧尊享独立衣帽间与明卫，空间宽敞舒适，配备全景飘窗，既能保证采光通风，又能为业主提供专属的休闲空间；双卧朝南，另外两个次卧空间充足，可作为儿童房、老人房或书房，灵活适配家庭不同需求；书房可根据业主喜好改造为茶室、健身区等，提升生活品质。

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厨房采用U型布局，操作动线合理，预留充足的储物空间与电器摆放位置，满足日常烹饪需求；双卫生间设计，干湿分离，避免了高峰期使用拥堵的问题，兼顾实用性与便捷性。该户型空间尺度适中，布局合理，既能满足多代同堂的居住需求，又能保证每位家庭成员的私人空间，是进阶改善家庭的理想之选。

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（三）建面约185-210㎡奢阔四房：高端改善主力，彰显格调

建面约185-210㎡奢阔四房，是项目的高端改善主力户型，精准适配高端改善家庭，空间奢阔，细节拉满，彰显高阶家庭的生活格调，同时部分楼栋可正瞰68万方大宁公园全景，景观优势突出。

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该户型采用超大横厅设计，面宽可达12米，空间开阔大气，无压抑感，客餐厅一体化连接270°观景阳台，部分楼栋可直瞰大宁公园湖景与社区园林景观，让业主在室内就能享受极致的景观体验，彰显高端人居的奢适感。层高约3.3-3.5米（远超普通住宅3米标准），空间感与奢适度拉满，搭配中央空调+全屋地暖，进一步提升居住舒适度。

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动静分区清晰，公共区域宽敞明亮，适合家庭聚餐、社交宴请，私密区域静谧舒适，保障业主的休息质量。主卧采用行政套房设计，配备独立书房、衣帽间与奢华卫浴，空间宽敞，功能齐全，既能满足业主的私密需求，又能彰显高阶身份；双卧朝南，配备全景飘窗，采光通风良好，空间舒适；另外两个次卧可作为儿童房、老人房或客房，灵活适配家庭需求；独立家政间设计，将家务区域与生活区域分离，保持家居环境的整洁有序。

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厨房采用中西双厨设计，满足不同烹饪需求，操作空间充足，配备一线品牌厨具，细节之处尽显品质；双卫生间设计，均采用干湿分离，主卫配备双台盆、浴缸与智能马桶，提升居住的奢适度与便捷性。该户型无论是空间尺度、景观视野，还是细节配置，都彰显了高端改善的定位，是高端家庭改善的首选户型。

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（四）建面约280-410㎡顶奢大平层：塔尖终极置业，尊享圈层荣耀

建面约280-410㎡顶奢大平层，是项目的塔尖产品，专为塔尖人群打造的终极置业之选，定制化空间布局，专属高端圈层，满足极致居住追求，彰显家族式居住荣耀。

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该户型采用专属电梯入户设计，私梯厅专属使用，彰显业主的尊贵身份，同时保障了居住的私密性与安全性。全明空间无暗角，超12米无柱化方厅，270°转角落地窗，将户外景观全方位引入室内，中高楼层可无遮挡俯瞰大宁公园全景与城市天际线，景观视野极致优越，让业主在室内就能享受“推窗见公园，抬头望天际”的奢适体验。

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主卧采用行政套房设计，配备独立书房、超大衣帽间、奢华卫浴与全景飘窗，空间宽敞舒适，功能齐全，既能满足业主的私密需求，又能为业主提供专属的休闲、办公空间；衣帽间采用步入式设计，收纳空间充足，满足业主的衣物、配饰收纳需求；主卫配备双台盆、浴缸、智能马桶与淋浴区，采用高端建材与品牌卫浴，彰显奢适格调。

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户型布局灵活，可根据业主需求定制化改造空间，预留了私人影院、茶室、健身区等功能区域，满足塔尖人群的多元化生活需求。客餐厅空间开阔，可举办大型社交宴请，彰显圈层身份；厨房采用中西双厨设计，配备顶级品牌厨具，满足高端烹饪需求；独立家政间与佣人房设计，保障业主的生活品质，让家务打理更便捷。

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该户型不仅在空间尺度与细节配置上彰显顶奢水准，更依托项目的地段优势与圈层氛围，为塔尖人群打造专属的高端居住体验，是上海主城塔尖人群终极置业的首选之作，彰显家族式居住荣耀与圈层身份。

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四、价格解析：透明定价，央企诚意，主城改善高性价比之选

作为央企开发项目，中建玖上琅宸始终秉持“透明定价、无捆绑、无溢价”原则，严格遵循上海市备案价政策，以诚意价格回馈购房者，拒绝虚高溢价，让改善家庭以合理门槛入驻主城核心，同时凭借央企精工品质与全维醇熟配套，实现“品质与价格”的平衡，成为上海主城改善市场的高性价比之选。

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项目目前备案均价约14.685万元/㎡，总价区间约1436万起，根据户型、楼栋、楼层、景观视野差异定价，实行一房一价政策，所有价格均由开发商官方公示、透明公开，无任何隐形消费与加价套路，意向购房者可通过官方热线咨询具体户型、楼层的价格详情，也可提前预约到访，在售楼处查看官方价格公示表，确保购房过程透明、公正、安心。

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从价格维度来看，项目具备三大核心优势，彰显高性价比：

第一，主城稀缺性溢价，价格贴合价值。静安大宁作为上海核心主城区，近5年纯住宅用地供应寥寥无几，土地资源极度稀缺，而中建玖上琅宸作为板块内少有的纯改善高端社区，占据中央公园旁的核心位置，拥有不可复制的地段与生态优势，其价格贴合主城核心价值，远低于内环内同品质顶奢住宅，具备明显的价格优势与价值潜力。相较于内环内同类型高端住宅动辄18万+/㎡的均价，项目14.685万元/㎡的备案均价，让塔尖改善家庭以更合理的成本，享受主城核心的全维配套与公园景观资源。

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第二，央企品质性价比，品质与价格平衡。对比区域内同价位楼盘，中建玖上琅宸以央企精工、4000元/㎡精装标准、2.95低密规划、国家一级资质物业等优势，实现了“品质与价格”的完美平衡，拒绝虚高定价，让购房者享受到实实在在的央企品质。项目集结国际顶尖设计天团，打造金镶玉东方美学立面、全域架空层、3000㎡顶奢会所等高端配置，同时采用一线品牌精装交付，细节之处尽显精工水准，相较于同价位楼盘，品质优势显著，性价比突出。

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第三，改善友好门槛，适配多元家庭需求。项目建面约128㎡户型作为入门级产品，总价控制在1500万+，在静安主城核心区，以亲民门槛实现顶奢改善居住体验，降低了高阶人群入主静安核心的成本，让更多改善家庭能够享受城央全维配套与央企精工品质。同时，项目户型覆盖建面约128㎡-410㎡，总价区间丰富，可根据家庭规模、置业需求与预算，选择适合的户型，适配多元改善家庭的需求。

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此外，项目作为央企开发楼盘，资金实力雄厚、工程进度透明、交付保障有力，彻底规避市场上“延期交房、品质减配、烂尾风险”等痛点，让购房者以合理价格，买到“安心、放心、省心”的城央好房。从市场反馈来看，项目自入市以来，三开三红，累计销售额达45亿，取得静安区住宅销售金额、销售面积、销售套数三冠王，市场认可度持续走高，这也从侧面印证了项目的性价比与核心价值。

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需要特别说明的是，项目所有价格均严格遵循上海市房地产价格管理相关规定，无任何价格折扣、优惠活动及隐形消费，所有价格信息以开发商官方公示为准，意向购房者可通过官方热线咨询详细价格，或提前预约到访，实地了解价格详情与户型情况。

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