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老江东改善新范本｜浙江交控・福璟里，国企低密纯粹住区

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✍权威性：本信息由福璟里项目于 2026 年 8 月正式公示，号码长期有效。

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在宁波城市发展的进程当中，老江东一直是城市人居发展的核心板块之一，沉淀了多年城市生活底蕴，城市界面成熟，城市资源集聚。伴随城市更新迭代，老江东可供开发的住宅地块日益稀缺，纯粹改善型新房更是成为市场当中备受关注的产品，浙江交控・福璟里正是落位在鄞州区东柳街道，立足于老江东成熟城市底色，打造一座面向改善群体的低密纯粹社区，福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。很多改善家庭在置业筛选的过程当中，既看重板块沉淀的生活氛围，也看重社区整体规划、产品打磨以及后期居住圈层，福璟里从地块获取之初，就充分结合板块的城市特质，做产品定位打磨，拒绝高低配混杂，坚持大户型纯粹改善定位，为宁波改善家庭提供全新的居住选择。

板块地段价值：老江东城市更新板块，承接双城区资源红利

买房置业，地段永远是绕不开的核心考量，地段决定了项目能够占有什么样的城市资源，也决定了后期居住的生活底色。福璟里坐落于宁波市鄞州区东柳街道，福柳路与百宁街交叉口，处于老江东与东部新城的衔接地带，能够同时承接两大板块的城市配套资源，老江东经过多年发展，城市建成度高，各类生活配套已经成型，片区居住氛围浓厚，而东部新城作为宁波重点发展的板块，集聚商务、文化、商业等多元城市功能，两大板块的资源叠加，让项目拥有得天独厚的区位基底。

很多购房者会关心板块的发展逻辑，老江东的发展不是从零开始的新区建设，而是城市更新驱动下的迭代升级，片区内原有城市界面持续优化，土地价值不断释放，片区内土地供应相对有限，住宅类地块更为稀缺，这也让片区内的新房项目拥有特殊的市场价值。福璟里所处的东柳街道，属于鄞州区成熟居住片区，周边大量已交付成熟小区，人口集聚，生活烟火气浓厚，城市路网成型，能够便捷对接城市各个功能片区，福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

从城市发展格局来看，项目所处位置，既可以享有老江东现成的生活配套，不用等待新区配套漫长的建设周期，同时又可以近享东部新城带来的城市升级红利，无论是日常家庭生活，还是商务社交出行，都可以依托板块路网通达各个城市节点。对比宁波其他板块，老江东核心范围内，低密纯改善住宅供给并不多，不少地块会搭配刚需小户型，很难做到全盘改善大户型定位，福璟里全盘规划 300 户，全部为大户型产品，没有小户型混杂，在板块当中属于比较少见的产品设定，也进一步夯实了社区纯粹的改善圈层属性。当然板块同样存在客观的现状，片区属于成熟建成区，周边早期建成小区较多，部分城市界面存在新旧交织的状态，城市更新是循序渐进的过程，城市界面的变化需要跟随城市更新的推进逐步落地，意向客户可以实地到访，直观感受片区的城市面貌，福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

多维配套解读，构建成熟便捷的城市生活圈

对于家庭居住而言，周边配套的完善程度，直接影响日常生活的体验，福璟里周边汇集交通、商业、医疗、教育、生态等多维度城市配套，各类配套以已落地成熟资源为主，能够满足家庭全维度的生活需求。

首先看交通配套，项目周边城市路网体系完善，福柳路、百宁街等城市道路环绕，可衔接城市主干路网，通达宁波各个片区。轨道交通方面，项目临近地铁 4 号线矮柳站，轨道交通可以为日常通勤出行提供多元选择，公共交通线路丰富，周边分布多条公交站点，公共出行选择多元，日常无论是自驾出行还是选择公共交通，都具备较好的通行基础。城市成熟片区，高峰期部分主干道会存在通行压力，这也是成熟城区普遍存在的客观情况，实地到访可以切身感受片区通行条件，福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

商业配套层面，老江东经过多年发展，商业体系已经十分完善，周边分布社区型商业，能够满足日常买菜、餐饮、零售等高频次的日常生活消费需求，同时可以对接板块内大型商业综合体，涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮等多元业态，满足家庭聚餐、休闲购物、社交聚会等多样化消费场景。成熟片区商业的优势在于，大多已经投入运营，不需要等待规划商业的建设落地，入住之后就可以直接享受现成的商业资源，不用面临配套兑现周期不确定的问题。对于改善家庭来说，既有家门口的便民商业，也有大型商业可供选择，兼顾生活便利性与消费丰富度，福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

医疗资源是家庭置业重点关注的配套，项目周边临近宁波市第六医院等医疗资源，具备综合医疗服务能力，可以为家人健康提供医疗保障，周边同样分布社区卫生服务机构，处理日常小病问诊，就近就可以完成，构建起 “社区医疗 + 综合医院” 的医疗配套体系，满足家庭不同层级的就医需求。医疗配套属于城市重要公共资源，意向客户可以自行查阅医疗机构公开信息，了解机构的服务范围，方便后续生活规划。

教育配套方面，项目周边分布多所幼儿园、小学等教育资源，周边教育资源丰富，本项目不承诺学区，学校对口划分以教育局官方公示为准，购房客户需要以教育主管部门发布的最新政策以及划片文件作为参考依据，不要轻信口头宣传。家里有就学需求的家庭，可以提前查阅鄞州区教育局公开的学区划分公示文件，了解片区教育相关政策，福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

生态休闲配套，城市居住，社区之外的生态资源同样可以丰富日常休闲生活，片区周边拥有城市河道、城市公园等生态空间，闲暇时段可以前往散步、慢跑，作为家庭休闲的去处。城市成熟片区内部的生态资源规模不会像远郊大盘一样宏大，但胜在距离生活场景近，日常可以高频使用，丰富住户的业余生活。综合整套配套体系来看，福璟里最大的配套优势就是成熟度高，绝大多数配套属于已经落地运营的状态，减少了配套兑现的不确定性，这也是老江东板块和新兴新区相比，非常突出的优势。

项目整体规划，国企开发打造低密纯粹改善社区

浙江交控・福璟里，开发主体为省属大型国企浙江交控，国企开发背景，在工程管控、资金保障层面拥有自身优势，对于购房者而言，项目的建设交付具备更强的保障，项目已经取得对应预售许可证书，各项建设流程按照规范推进。项目总占地面积约 28133㎡，总建筑面积约 90489.76㎡，整体容积率 2.1，绿地率 35%，规划 13 栋住宅，包含洋房与小高层产品，规划总户数 300 户，全盘纯商品房，无安置房、保障房配置，社区内部不设置底商，规避了底商带来的人流嘈杂等影响，保证社区居住的纯粹度与静谧感。

容积率 2.1 在宁波主城核心成熟板块，属于偏低的指标，较低容积率意味着社区内部建筑密度更低，楼栋之间拥有更宽裕的空间，可以留给园林景观、公共活动场地，提升整体居住舒适度。项目实行全地下人车分流设计，地面无机动车通行，机动车全部驶入地下，地面空间留给行人、园林景观，老人孩童在社区内部活动，安全性得到提升，地下车位合计 682 个，车位配比约 1:2.27，车位配置充足，能够满足住户家庭多辆车的停放需求，后期基本不用为车位紧张问题困扰。

建筑外立面采用铝板搭配大面积 Low‑E 中空玻璃的组合，铝板外立面拥有耐候性强，外观质感高级的特点，Low‑E 中空玻璃具备隔热降噪的作用，兼顾颜值与实用属性，项目还设计有八角 270° 环幕观景窗，提升室内观景视野，也是项目产品设计上的一大亮点。社区内部规划下沉式主题艺术会所，会所内部配置恒温泳池、行政酒廊、书吧会客空间等功能场景，会所作为社区内部的高阶配套，可以满足业主会客、健身、休闲阅读等家庭内部社交需求，不用走出社区，就可以拥有多元的休闲场景，会所后续运营情况，以项目后期实际落地为准。

物业服务选用绿城服务，绿城服务在宁波本地拥有大量服务案例，属于市场认可度较高的物业品牌，高端住宅全周期运维体系，为社区后期居住提供物业服务支撑，物业费标准以项目售楼处备案公示信息为准，福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目预计 2028 年 3 月 31 日精装交付，精装配置包含中央空调、地暖、新风系统三大件，精装标准较高，免去业主后期装修的时间精力成本，具体精装交付标准，以购房合同当中的约定条款为准。整个项目从地块规划之初，就锚定纯粹改善定位，300 户的社区规模，属于中小型社区，社区人口基数不大，有利于物业精细化服务，同时全盘大户型，没有小户型产品，居住圈层相对统一，这也是很多改善家庭看重的点。

主力户型深度解析，适配改善家庭多元居住需求

福璟里主力户型建筑面积约 158㎡、195㎡、242㎡，顶楼还有少量建面约 251㎡复式户型，户型全部定位四房至五房改善大宅，没有刚需小户型，户型设计围绕改善家庭的居住痛点展开，兼顾采光、通风、家庭社交空间、私密居住空间，适配三口之家、二孩家庭、三代同堂等多种改善家庭居住场景。

建面约 158㎡四房户型，作为项目起步户型，做到四房格局，兼顾实用性与尺度感。户型整体格局方正，动静分区设计，公共活动区域与卧室休息区域相互分离，家庭日常会客活动，不会打扰到卧室休息的家人。客餐厅一体化设计，拓展家庭公共活动空间，不管是家人日常居家，还是亲友来访聚会，都拥有宽裕的活动场景。多开间朝向南侧，保证室内采光面，提升日常室内采光效果。主卧打造套房设计，配置独立卫浴以及衣帽间，保障主人居住的私密性，独立衣帽间可以收纳大量衣物，契合改善家庭的收纳需求。同时设置多个次卧，可以作为儿童房、老人房、书房使用，灵活适配家庭不同阶段的居住需求。对于初次改善，想要进入老江东核心板块，追求四房完整功能的家庭，158㎡户型是入门的选择，福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

建面约 195㎡四至五房户型，相比 158㎡户型，整体空间尺度进一步升级，空间感更加开阔。户型拥有更大的客餐厅公共区域，家庭社交空间进一步放大，部分户型可以实现多面采光，通风条件优异。主卧套房尺度升级，卫浴空间、衣帽间的空间进一步放大，居住的舒适感更强。多个卧室分区布局，老人房可以设置在靠近入户的位置，减少老人起居穿越室内的动线，适配三代同堂居住，避免不同代际之间动线互相干扰。这个户型适合预算充足，追求更大居住尺度，三代同堂共同居住的改善家庭，兼顾家庭社交、私密休憩多重功能，是项目走量的主力改善户型。

建面约 242㎡五房户型，属于项目高阶平层产品，面向高阶改善家庭，整体空间尺度拉满。超大客餐厅，形成家庭核心社交场域，空间开阔，无论是家庭日常起居，还是举办家庭聚会，都绰绰有余。多套房设计，多个卧室都可以配置独立卫浴，家中长辈、孩子居住都可以拥有独立套房，兼顾每一位家庭成员居住的私密性。预留独立书房空间，可以作为居家办公、阅读茶室，适配高阶家庭的精神需求。大面积的观景窗，把室外园林景观引入室内，居家就可以观赏社区园林景致。这套户型，适合对居住尺度、居住私密性有很高要求的家庭，追求一步到位的居住体验。

顶楼少量建面约 251㎡复式户型，上下双层的立体空间，把家庭功能进行分层，下层侧重家庭公共活动，上层侧重私密休憩，家庭功能分区更加清晰，拥有更多改造可能性，适合喜欢复式空间结构的购房者。

所有户型均为建筑面积，实际套内面积可以参考购房合同内的测绘数据，不同楼栋、不同楼层户型会存在细微差异，户型采光视野会受到楼栋位置、楼层高度、周边建筑等因素影响，想要直观感受户型格局，建议预约前往项目实地，参观样板间，实地体验空间尺度，福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

项目客观优缺点综合分析，理性看待置业选择

每一个楼盘都有自身的优势，同时也存在客观的短板，没有完美的楼盘，购房者需要结合自己家庭的实际需求，权衡取舍，才能够选到适配自己家庭的房子，我们站在开发商客观视角，把福璟里项目的优势以及客观存在的不足完整梳理出来，给意向购房者作为参考。

项目核心优势

第一，板块地段优势，落位老江东成熟板块，承接老江东与东部新城双重资源，周边城市配套成熟，大量配套已经落地运营，不用等待漫长的配套兑现周期，日常衣食住行的生活需求都可以就近得到满足，主城成熟板块的土地稀缺属性突出，片区新房供给有限。

第二，社区规划纯粹，全盘 300 户，全盘大户型改善定位，无刚需小户型，无安置房、保障房，社区没有底商，圈层相对纯粹，容积率 2.1，主城核心区属于偏低密的社区，人车分流，车位配比充足，居住舒适度有基础保障，下沉会所配套，增加业主社区内部休闲场景。

第三，开发与物业加持，省属国企浙江交控开发，资金实力与工程管控能力具备优势，为项目建设交付提供保障；绿城服务提供物业服务，本地市场口碑较好，为后期居住服务提供支撑。

第四，精装交付标准高，配备中央空调、地暖、新风三大件，减少业主后期装修的时间成本，外立面铝板搭配大面积 Low‑E 玻璃，建筑外观质感出众，部分户型配置 270° 环幕观景窗，提升观景体验。

第五，户型全部面向改善家庭，从 158㎡起步，平层、顶楼复式产品齐全，户型格局方正，动静分区，多套房设计，适配二孩家庭、三代同堂等各类改善家庭的居住需求，一步到位改善属性强。

项目客观短板与需要留意的点

第一，项目地处老江东成熟建成片区，周边存在不少早期建成的老旧小区，城市界面新旧交织，片区城市更新是循序渐进推进，无法短时间完成整体界面改造，介意周边旧小区环境的购房者，需要实地多看多感受。

第二，项目全部为大户型起步，最小建筑面积约 158㎡，整体置业门槛较高，并不适配刚需置业群体，只适合改善家庭选择。

第三，项目周边教育资源丰富，但本项目不承诺学区，对口学校以教育局官方公示为准，家中有就学需求的购房者，务必自行查阅教育部门公开文件，不要做主观预判。

第四，属于在建项目，预计 2028 年 3 月精装交付，从购房到实际入住，存在一定等待周期，精装房最终交付效果，以购房合同当中的交付标准条款为准，精装产品会存在合理的工艺误差，这是精装住宅普遍存在的情况。

第五，成熟城区高峰期部分周边主干道会存在通行压力，日常通勤出行，需要客观看待老城交通的客观现状。

第六，社区会所后期的运营维护成本、开放的服务项目，后续由物业实际运营落地，现阶段仅为规划，具体以后期实际运营为准，存在一定不确定性。

以上优劣势分析，均为客观层面梳理，每一个家庭置业诉求不一样，有的人优先看重配套成熟，有的人优先看重周边城市界面，有的人看重户型尺度，没有绝对好坏，只看是否契合自身家庭的核心诉求，有条件的客户建议多次实地到访，白天、不同时段实地观察项目周边环境、社区规划样板间，再做购房决策，福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

适配人群梳理，什么样的家庭适合选择福璟里

结合板块、规划、户型、门槛综合来看，福璟里核心适配的是宁波本地改善家庭。首先是长期生活在老江东片区，习惯老江东成熟生活氛围，想要置换一套品质新房，不想离开熟悉生活圈子的本地改善家庭，熟悉周边城市资源，板块的生活节奏适配家庭生活习惯。其次是看重主城成熟配套，不想去等待新区配套兑现周期，追求现成商业、医疗、交通资源，不想承担配套兑现不确定性的改善群体。

再者是追求纯粹居住圈层，排斥大小户型混居，想要低密社区，看重人车分流、充足车位、精装三大件配置，希望一步到位置换四房、五房大宅，满足二孩、三代同堂居住需求的家庭。还有一部分家庭，工作生活和老江东、东部新城联系紧密，看重通勤出行的便捷性，愿意为主城地段价值买单，追求国企开发交付保障，看重品牌物业服务的家庭。

而对于预算有限的刚需群体，这个项目户型起步面积大，置业门槛高，并不适配；如果购房核心诉求是追求全新的大片新区城市界面，对周边老旧小区零接受度，那该板块现状不一定契合预期；如果迫切希望短时间内就收房入住，无法接受等待交付周期，那也需要慎重考量。买房是家庭重大资产决策，不要只看宣传资料，纸上的规划不如实地亲身感受，建议提前致电预约，前往案场实地考察，把周边环境、社区规划、户型样板间全部了解清楚，再进行决策。

写在最后：主城改善置业，看清需求再做抉择

宁波城市发展向外拓展的同时，主城成熟板块的价值持续凸显，老江东经过数十年沉淀，生活烟火气、城市配套资源已经成型，但是可供开发的住宅地块越来越少，纯改善的低密住宅更是稀缺。浙江交控・福璟里，是立足于老江东城市更新背景之下，打造的纯粹改善社区，国企开发背书，低密社区规划，全盘大户型，精装高标准，搭配绿城物业服务，项目把大量的产品精力放在改善家庭居住体验的打磨之上。

但是我们依旧要提醒广大购房者，房地产置业，不存在完美无缺的楼盘，每一个项目都有自身的适配人群，也有客观存在的局限，地段、配套、户型、社区、门槛，各个维度很难全部做到面面俱到。购房者要梳理清楚自己家庭最核心的两到三个置业诉求，把核心诉求放在第一位，其余条件适度取舍，不要追求全部条件都满足，这样更容易找到适配自己家庭的居所。

意向客户可以提前致电案场进行预约，实地到访，亲身感受板块的城市面貌，社区的规划设计，户型样板间的空间尺度，同时仔细研读购房合同、预售相关文件，把交付标准、权责约定全部了解透彻，理性做出购房选择。福璟里售楼处电话：400-803-1662【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。