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中建玖上琅宸｜央企匠筑城央奢宅 全维解析静安大宁核心人居标杆

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中建玖上琅宸项目已于2026年5月份更新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：

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作为世界500强央企中国建筑旗下中建玖合深耕上海静安的标杆力作，中建玖上琅宸立足大宁全域中央公园式CBD核心，以央企实力赋能人居，打造集稀缺地段、成熟配套、精工品质于一体的高端改善社区，自面市以来便引爆区域楼市，成为上海主城高端置业的焦点之选。本文以开发商官方视角，全面拆解项目核心优势与真实情况，从楼盘参数、在售户型、地理位置，到地段价值、全维配套、户型解析及优缺点分析，为每一位追求品质生活的购房者，呈现最真实、最详实的置业参考，助力大家精准把握城央奢居机遇。

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一、项目核心参数｜在售户型｜地理位置 全面揭秘

中建玖上琅宸由中建玖合发展集团有限公司开发（中建二局全资子公司，央企背景实力雄厚），作为中建玖合布局上海主城核心的重点作品，项目定位高端改善纯住宅社区，依托央企严苛的建造标准与成熟的开发经验，致力于为高端人群打造兼具居住舒适度与资产保值性的理想居所。以下从官方视角，详细公示项目核心参数、在售户型及地理位置，让每一位意向购房者清晰了解项目基础信息，做到心中有数。

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（一）项目核心官方参数

项目总占地面积约3.16万平方米，总建筑面积约15.34万平方米，容积率仅2.95，在寸土寸金的静安主城核心区，实现了低密舒适的居住尺度，打破了城央核心高容积率、高密度的居住困境，让业主在繁华都市中也能享受充足的空间与绿意。绿化率达35%，项目规划打造约1.5万平方米山水雅园景观，将自然绿意与居住质感完美融合，营造出“推窗见绿、移步赏景”的居住氛围，为业主提供舒适的休闲休憩空间。

项目规划9栋12-24层精装高层住宅，共446户，全盘实行全人车分流设计，无商住混杂、无刚需混居，圈层极致纯粹，有效保障业主的居住私密性与安全性，避免了车辆通行对居住环境的干扰。车位比高达1:2.1，远超上海豪宅平均标准，充分满足业主家庭多车辆停放需求，从根本上解决高端社区停车难的痛点。

产权年限为70年住宅产权，物业为中建物业（央企自持），物业费6.8元/㎡·月，以央企标准护航业主日常居住，提供24小时管家式高端服务，涵盖安保巡逻、环境保洁、设施维护、业主专属服务等多个维度，彰显高端人居的尊崇感与便捷性。项目全屋精装交付，标配中央空调、全屋地暖、新风系统三大件，甄选国际一线品牌厨卫，交付标准对标主城顶奢标准，无需业主额外投入精力装修，实现拎包入住的便捷体验。

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项目建筑采用现代简约风格，外立面选用高品质材质，线条流畅简洁，兼具美观性与实用性，既符合当代高端人居的审美需求，又能有效抵御风雨侵蚀，延长建筑使用寿命。社区内部规划有3000平方米高端会所，涵盖健身中心、恒温泳池、业主茶室、儿童游乐区等多元功能空间，满足业主健身、社交、亲子互动等全方位需求，打造专属高端圈层的社交场域。

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（二）在售主力户型详解

中建玖上琅宸聚焦改善与顶奢客群，主力户型覆盖128㎡三房两厅两卫、190㎡四房两厅三卫、210㎡四房两厅三卫、280㎡五房两厅四卫，另有少量顶奢大平层产品，全户型均遵循“全明通透、动静分区、空间奢阔、动线合理”的设计原则，满足三口之家、二胎家庭、三代同堂及顶奢圈层的全周期居住需求，每一款户型都经过精心打磨，兼顾实用性与舒适度。

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128㎡三房两厅两卫：作为入门级改善优选户型，该户型三开间朝南，采光通风效果极佳，约4.2米阔绰客厅面宽，连接南向观景阳台，既能满足家庭日常互动需求，又能欣赏社区内的园林景观。主卧采用套房设计，配备独立衣帽间与明卫，保障主人的居住私密性与便捷性；两个次卧空间方正，可灵活改造为儿童房、书房或老人房，空间利用率拉满，适合三口之家或刚步入改善行列的家庭选择。

190㎡四房两厅三卫：该户型定位改善进阶首选，四开间朝南，南北通透，通风采光无死角。双套房布局，主卧与一间次卧均配备独立卫浴与衣帽间，既能满足三代同堂的居住需求，又能保障每一位家庭成员的私密空间。约7米南向观景阳台，贯穿客厅与次卧，视野开阔，可俯瞰社区园林景观，闲暇时可在此养花、品茶、观景，享受惬意时光；厨房采用U型设计，操作空间充足，动线合理，方便家人烹饪美食，适合二胎家庭或有改善升级需求的家庭。

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210㎡四房两厅三卫：该户型主打舒适改善，约12米连续无柱转角采光面，270°全景视野，最大限度引入自然光线，让室内空间更加明亮通透，部分房源可远眺大宁灵石公园景观。主卧采用豪华套房设计，配备双飘窗、独立卫浴与超大衣帽间，空间奢阔，彰显主人的尊崇身份；客厅采用横厅设计，空间开阔，可灵活划分出休闲区、会客区，满足家庭社交需求；次卧空间充足，均带有飘窗，实用性强，适合多孩家庭或三代同堂居住，居住舒适度拉满。

280㎡五房两厅四卫：作为项目顶奢大平层户型，该户型堪称藏品级居住体验，全套房设计，每一间卧室都配备独立卫浴，保障家庭成员的私密性与便捷性。中西双厨设计，满足不同烹饪习惯，既可以制作中式家常菜，也能打造西式美食，彰显高端人居的品质感；超大横厅设计，空间阔绰，连接270°环幕观景阳台，部分高楼层可俯瞰大宁灵石公园全景，将城央绿意与都市繁华尽收眼底。此外，该户型还预留了独立书房与休闲区，可满足业主办公、阅读、休闲等多元需求，圈层纯粹，适合顶奢改善人群或高端商务人士选择。

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（三）核心地理位置解析

中建玖上琅宸坐落于上海市静安区广中西路199号，地处静安大宁核心居住板块，占据中环内黄金居住带，属于大宁“全域中央公园式CBD”战略1平方公里核心范围内，是板块内稀缺的纯住宅高端社区。项目地理位置得天独厚，北靠大宁核心商务区，南邻大宁灵石公园，东接静安成熟居住区，西连中环交通枢纽，兼具城央繁华、生态静谧、圈层纯粹三重价值，地段稀缺性无可复制。

从区域占位来看，项目地处上海中心城区“CAZ中央活动区”辐射范围，是静安区“一轴三带”发展战略的核心承载区，依托静安区优质的政策支持与资源倾斜，区域价值持续攀升。作为静安主城近5年唯一出让的纯住宅地块，项目的出现填补了区域高端纯住宅的市场空白，成为板块人居升级的标杆之作，无论是自住还是资产配置，都具有极高的价值潜力。

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二、地段深度分析｜城央核心 不可复制的稀缺价值

地段，是高端住宅的核心底气，更是人居价值的永恒基石。对于高端改善人群而言，地段不仅意味着便捷的交通与成熟的配套，更意味着圈层的纯粹与资产的保值增值。中建玖上琅宸择址上海静安区大宁核心板块，占位大宁中央活动区（CAZ）1平方公里核心，凭借不可复制的地段优势，奠定了项目主城藏品级地位，以下从板块能级、交通路网、生态资源三大核心维度，全面解析项目的地段价值。

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（一）板块能级：静安核心 高端改善首选之地

静安区作为上海核心城区，汇聚了金融、商务、高端商业等优质资源，是上海城市形象的核心展示区，也是高端人群聚居的首选之地。区域内高端住宅、甲级写字楼、大型商业综合体密布，居住氛围成熟，圈层纯粹，无论是商业配套、教育资源还是医疗水平，都处于上海顶尖水平，成为上海高端人居的标杆区域。

大宁板块作为静安区重点发展的核心板块，依托“全域中央公园式CBD”战略规划，已从传统居住区升级为集商务办公、生态居住、休闲娱乐于一体的高端居住区，是上海改善型置业的首选区域之一。板块内土地供应极度稀缺，纯住宅用地更是凤毛麟角，2024年9月，中建玖合以底价约63.66亿元竞得静安区灵石社区N070402单元094a-14地块（即中建玖上琅宸地块），成交楼板价68280元/㎡，足以看出市场对该板块价值的高度认可。

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经过多年发展，大宁板块已形成成熟的高端居住氛围，汇聚了大量高知精英、企业高管等高端人群，圈层纯粹度高。板块内配套不断升级完善，商业、教育、医疗、生态等资源一应俱全，形成了“一站式”高端生活圈，无需远行即可满足所有生活需求。同时，板块依托大宁灵石公园的生态资源，打造“公园+居住”的高端人居模式，成为上海主城难得的生态宜居板块，而中建玖上琅宸南向直面68万方大宁灵石公园，更是占据了板块内最优质的生态资源，进一步提升了项目的人居价值与稀缺性。

随着板块的持续发展，大宁板块的价值还在不断攀升，作为板块内少有的全新纯住宅项目，中建玖上琅宸的价值也将同步提升，成为兼具居住属性与资产保值增值属性的高端住宅典范，无论是自住还是投资，都具有极高的性价比。

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（二）交通路网：多维立体 全城通达高效便捷

便捷的交通是高端人居的重要保障，中建玖上琅宸依托大宁板块核心区位优势，构建了“地铁+主干道+高架”三维立体交通网络，无缝衔接上海全城核心板块，无论是日常通勤、商务出行还是休闲购物，都能实现高效通达，彻底摆脱交通拥堵的困扰。

地铁方面，项目步行约300米直达地铁1号线上海马戏城站，1号线作为上海核心地铁线路，贯穿城市南北，可直达人民广场、新天地、陆家嘴等城市核心商圈与政务中心，无缝衔接城市核心资源；近邻在建20号线（约600米），未来双轨加持，将进一步升级通勤效率，实现便捷出行，让业主轻松通达城市各个区域。

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自驾方面，项目紧邻南北高架、中环、内环三大城市动脉，周边广中西路、老沪太路、共和新路等主干道环伺，自驾可快速通达城市各区域，跨区出行高效无忧。无论是前往虹桥枢纽、浦东国际机场，还是前往上海各个核心商圈，都能实现便捷顺畅的出行体验，满足高端人群的多元出行需求。

公交方面，项目周边覆盖多条公交线路，站点密集，可直达区域内各个重要地点，满足业主短距离出行需求，为老人、小孩等不便于自驾或乘坐地铁的人群提供了便捷的出行选择。多维立体的交通路网，不仅提升了业主的居住舒适度，更进一步放大了项目的地段价值，让业主在繁华与静谧之间自由切换。

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（三）生态资源：城央绿肺 推窗见绿的理想居所

在寸土寸金的城央核心，生态资源是最稀缺的奢侈品，而中建玖上琅宸便拥有得天独厚的生态优势，南向直面约68万方大宁灵石公园，该公园是上海中心城区最大的城市生态公园之一，相当于10个人民公园的规模，拥有湖泊、绿地、湿地等多元生态景观，是城市的“绿肺”，也是业主休闲休憩的天然氧吧。

项目与大宁灵石公园仅一路之隔，部分高楼层房源可实现一线无遮挡公园全景视野，推窗即见绿意，下楼即享公园休闲空间，在主城核心区，实现“出则繁华、入则静谧”的理想居住状态。业主茶余饭后可前往公园散步、慢跑、健身，或带着孩子在草坪上嬉戏，享受与自然亲密接触的时光，有效缓解都市生活的压力，提升居住幸福感。

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除了外部的大宁灵石公园，项目内部也规划了约1.5万平方米山水雅园景观，采用“三轴两庭多节点”的设计理念，打造出多层次、多维度的园林景观，涵盖中心草坪、景观步道、水景景观、绿植组团等多个区域，与外部公园景观形成呼应，营造出“内外皆园”的居住氛围。社区内种植了多种名贵绿植，四季有景，三季有花，让业主在社区内就能享受自然的绿意与美好，进一步提升了居住舒适度。

这种“城央+公园”的居住模式，在上海主城核心区极为稀缺，既满足了高端人群对繁华都市生活的追求，又实现了与自然共生的居住理想，成为中建玖上琅宸的核心竞争力之一。

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三、全维配套详解｜一站式奢享 解锁城央理想生活

真正的高端人居，不仅需要稀缺的地段与优质的产品，更需要醇熟的配套作为支撑。中建玖上琅宸依托大宁板块成熟的资源优势，构建了从商业、教育、医疗到休闲、文化的一站式高端生活闭环，所有配套均已成熟落地，无需等待规划落地，入住即享便捷奢适生活，每一处配套都经过精心甄选，只为匹配高端人群的居住需求，打造“一站式”理想生活圈。

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（一）商业配套：顶流商圈环伺 悦享都会繁华

商业配套的完善程度，直接决定了业主的生活便捷度与品质感。中建玖上琅宸周边商业资源丰富，汇聚了多个高端商圈，涵盖国际奢品、高端餐饮、休闲娱乐、生活超市等多元业态，满足业主日常购物、朋友聚餐、亲子娱乐等全方位需求，无需远行，即可享受都会繁华生活。

项目步行即达大宁久光中心、大宁国际商业广场，这两大商圈是大宁板块的核心商业地标，汇聚了众多国际一线品牌、高端美妆、潮流服饰，以及各类特色餐饮、亲子乐园、影院等业态，无论是日常购物、休闲娱乐，还是周末亲子时光，都能得到满足。其中，大宁久光中心作为高端商业综合体，引入了众多国际奢品专柜，满足高端人群的品质消费需求；大宁国际商业广场则以“开放式商业街区”为特色，融合了餐饮、娱乐、购物等多元业态，氛围轻松惬意，是业主日常休闲的首选之地。

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此外，项目3公里范围内覆盖静安大悦城、凯德星贸等知名商圈，进一步丰富了业主的购物选择。静安大悦城以“年轻、潮流”为定位，汇聚了众多潮流品牌、网红餐饮，是年轻人休闲打卡的热门地点；凯德星贸则主打高端商务配套与精品购物，引入了多个高端品牌与特色餐饮，满足业主的多元化消费需求。

除了大型商圈，项目周边还有多个社区便利店、生鲜超市、菜市场等，日常买菜、购物十分便捷，全方位覆盖业主的日常生活所需，让生活更具便利性与舒适度。同时，项目自身规划有少量社区商业，引入了高端便利店、美容美发、健身工作室等业态，进一步完善了社区配套，满足业主的日常便捷需求。

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（二）教育配套：全龄优渥 护航成长之路

教育是家庭的核心需求，对于高端改善家庭而言，优质的教育资源更是置业的重要考量因素。中建玖上琅宸周边汇聚了多所优质学校，涵盖幼儿园、小学、初中、高中等全龄段教育资源，教育氛围浓厚，为孩子的成长提供优质的教育环境（注：新房不承诺学区，具体学区划分以政府相关部门公示为准）。

项目3公里内集聚大宁国际小学、静安区闸北实验小学、风华初级中学、上海大学等名校，其中，大宁国际小学是静安区知名的公办小学，师资力量雄厚，教学质量优异，注重学生的全面发展；静安区闸北实验小学是上海市示范小学，办学理念先进，教学设施完善，培养了众多优秀学生；风华初级中学是静安区重点初中，教学水平突出，升学成绩优异，为孩子的初中学习奠定坚实基础；上海大学作为一所综合性大学，学术氛围浓厚，周边高校林立，为孩子的成长营造了良好的学习环境。

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此外，项目周边还有多家优质幼儿园与国际学校，涵盖公办、民办等多种类型，满足业主多元化的教育需求。无论是希望孩子接受公办教育，还是倾向于国际教育，都能在项目周边找到合适的学校，让孩子在家门口就能享受优质的教育资源，省去家长接送孩子的奔波之苦，护航孩子的成长之路。

需要特别说明的是，根据房地产广告法相关规定，新房项目不承诺学区对口，具体学区划分以当年教育部门官方公示为准，我们将及时同步相关信息，为业主提供便捷的教育咨询服务。

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（三）医疗配套：三甲环伺 健康护航无忧

健康是幸福生活的基础，对于高端人群而言，便捷、优质的医疗资源是居住品质的重要保障。中建玖上琅宸周边汇聚了多家三甲医院与优质医疗机构，医疗资源丰富，医疗水平领先，为业主的健康保驾护航，让业主就医便捷无忧。

项目周边3公里内拥有上海市第十人民医院、静安区中心医院、复旦大学附属华山医院北院等多家三甲医院，这些医院医疗设施先进，师资力量雄厚，涵盖内科、外科、妇科、儿科等多个科室，能够为业主提供全方位、高质量的医疗服务，无论是日常体检、小病就医，还是重大疾病诊疗，都能得到及时、专业的治疗。

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此外，项目周边还有多家社区卫生服务中心、诊所、药房等，分布密集，方便业主日常就医、取药，为老人、小孩等特殊人群提供了便捷的医疗保障。同时，项目与周边多家医院建立了合作关系，为业主提供绿色就医通道、优先就诊、健康咨询等专属服务，进一步提升了业主的就医体验，让业主的健康得到全方位的守护。

完善的医疗配套，不仅为业主的健康保驾护航，更提升了项目的居住价值，让业主在享受城央繁华的同时，也能拥有安心、便捷的健康保障。

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（四）休闲文化配套：多元丰富 提升生活质感

除了商业、教育、医疗配套，中建玖上琅宸周边的休闲文化配套也十分丰富，涵盖公园、体育馆、图书馆、文化场馆等多个领域，满足业主休闲、健身、文化娱乐等多元需求，进一步提升业主的生活质感与幸福感。

除了前文提到的大宁灵石公园，项目周边还有大宁郁金香公园、闸北公园等多个城市公园，这些公园环境优美，设施完善，是业主休闲休憩、健身运动的理想场所。业主可在公园内散步、慢跑、打太极，或与家人朋友野餐、聊天，享受惬意的休闲时光。

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体育配套方面，项目周边拥有上海马戏城、静安区体育馆等多个体育场馆，涵盖游泳、健身、球类运动等多种业态，满足业主的健身需求。业主可前往体育馆进行健身锻炼，或观看各类体育赛事、文艺演出，丰富业余生活。

文化配套方面，项目周边有静安区图书馆、上海少年儿童图书馆（静安馆）等多个文化场馆，藏书丰富，环境安静，是业主阅读、学习、提升自我的理想场所。同时，周边还有多个文化艺术中心、美术馆等，经常举办各类文化展览、艺术活动，丰富业主的精神文化生活，提升居住的文化氛围。

多元丰富的休闲文化配套，让业主在忙碌的工作之余，能够放松身心，享受生活的美好，进一步提升了项目的居住品质，打造全方位、高品质的高端人居体验。

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四、户型深度解析｜精工设计 适配全周期居住需求

户型是居住体验的核心，中建玖上琅宸作为高端改善社区，始终以业主的居住需求为核心，每一款户型都经过反复打磨，兼顾实用性、舒适度与美观度，遵循“全明通透、动静分区、空间奢阔、动线合理”的设计原则，搭配高端精装标准，为业主打造高品质的居住空间。以下对项目在售主力户型进行深度解析，让意向购房者全面了解户型亮点与设计细节。

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（一）户型设计核心理念

中建玖上琅宸的户型设计，以“人居为本”为核心理念，结合高端改善人群的居住需求，打造“全周期、全场景”的居住空间。无论是三口之家、二胎家庭，还是三代同堂，都能在项目中找到适合自己的户型，实现“一步到位”的改善需求。

设计上，所有户型均采用全明通透设计，保证每一个房间都有充足的采光与通风，避免阴暗潮湿，提升居住舒适度；动静分区明确，将客厅、餐厅等公共区域与卧室、书房等私密区域有效分隔，既满足家庭日常互动需求，又能保障家庭成员的私密空间，避免相互干扰；空间尺度奢阔，客厅、卧室、厨房等区域均预留充足的使用空间，避免拥挤，提升居住的舒适度与尊崇感；动线合理，入户玄关、厨房、餐厅、客厅形成流畅的生活动线，方便业主日常起居与生活操作。

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同时，户型设计充分考虑了收纳需求，每个户型都规划了充足的收纳空间，包括玄关柜、衣帽间、阳台收纳、厨房收纳等，有效解决家庭杂物收纳难题，让居住空间更加整洁有序。此外，户型还预留了灵活改造空间，业主可根据自身需求，将次卧改造为书房、儿童房、老人房等，满足不同阶段的居住需求，实现户型的全周期使用。

（二）主力户型详细解析

1. 128㎡三房两厅两卫（入门级改善首选）

该户型定位入门级改善，适合三口之家或刚步入改善行列的家庭，整体户型方正，三开间朝南，采光通风效果极佳，空间利用率高，每一处空间都得到充分利用，没有浪费。

入户设置独立玄关，玄关柜设计充足，可放置鞋子、包包、钥匙等日常物品，既保证了入户的整洁有序，又提升了居住的私密性。客厅面宽约4.2米，空间阔绰，连接南向观景阳台，阳台视野开阔，可欣赏社区园林景观，闲暇时可在此养花、品茶、观景，享受惬意时光。餐厅与客厅相连，形成一体化设计，空间通透，方便家人日常用餐与互动，同时餐厅紧邻厨房，动线合理，方便烹饪与上菜。

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厨房采用U型设计，操作空间充足，台面宽敞，可容纳多人同时操作，同时预留了冰箱、洗衣机等家电摆放位置，实用性强。三个卧室空间方正，采光充足，主卧采用套房设计，配备独立衣帽间与明卫，保障主人的居住私密性与便捷性；主卧带有飘窗，可作为休闲阅读区，提升居住舒适度；两个次卧空间充足，可灵活改造为儿童房、书房或老人房，满足家庭的多元需求。

卫生间采用干湿分离设计，避免洗澡后地面潮湿打滑，提升使用安全性与舒适度；公共卫生间靠近次卧与客厅，方便家人使用，主卧独立卫生间则保障了主人的私密性，整体设计人性化，兼顾实用性与舒适度。

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2. 190㎡四房两厅三卫（改善进阶首选）

该户型定位改善进阶，适合二胎家庭或有改善升级需求的家庭，四开间朝南，南北通透，通风采光无死角，空间阔绰，兼顾家庭互动与私密居住，居住舒适度极高。

入户玄关宽敞，配备独立玄关柜，收纳空间充足，同时设置了换鞋区与过渡空间，提升了居住的私密性与仪式感。客厅面宽约6.5米，采用横厅设计，空间开阔，连接约7米南向观景阳台，阳台贯穿客厅与次卧，视野开阔，可俯瞰社区园林景观，同时阳台预留了洗衣机摆放位置，兼顾休闲与实用。

餐厅与客厅相连，形成一体化设计，空间通透，可容纳多人同时用餐，适合家庭聚会与朋友聚餐；餐厅旁边设置了独立的玄关柜与储物空间，进一步提升了收纳能力。厨房采用U型设计，操作空间充足，配备了双水槽、嵌入式家电预留位等，实用性强，同时厨房与餐厅动线合理，方便烹饪与上菜。

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双套房布局是该户型的核心亮点之一，主卧与一间次卧均配备独立卫浴与衣帽间，既能满足三代同堂的居住需求，又能保障每一位家庭成员的私密空间。主卧空间奢阔，面宽约4.8米，带有飘窗与独立卫浴，卫浴采用双台盆设计，配备浴缸与淋浴区，彰显主人的尊崇身份；衣帽间空间充足，可容纳男女主人的衣物、鞋子、包包等，满足高端人群的收纳需求。

另外两个次卧空间充足，采光良好，可作为儿童房或老人房，其中一个次卧靠近公共卫生间，方便使用；书房空间独立，可作为办公、阅读或休闲空间，满足业主的多元需求。公共卫生间采用干湿分离设计，方便家人使用，整体户型设计人性化，兼顾实用性与舒适度，是改善进阶家庭的首选。

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3. 210㎡四房两厅三卫（舒适改善首选）

该户型主打舒适改善，适合多孩家庭或三代同堂居住，约12米连续无柱转角采光面，270°全景视野，最大限度引入自然光线，让室内空间更加明亮通透，部分房源可远眺大宁灵石公园景观，居住舒适度拉满。

入户玄关宽敞大气，配备独立玄关柜与换鞋区，收纳空间充足，同时设置了过渡空间，提升了居住的仪式感与私密性。客厅采用超大横厅设计，面宽约7.2米，空间阔绰，连接270°环幕观景阳台，阳台视野开阔，可将社区园林景观与大宁灵石公园景观尽收眼底，闲暇时可在此休闲、观景、社交，彰显高端人居的品质感。

餐厅与客厅相连，形成一体化设计，空间通透，可容纳多人同时用餐，适合家庭聚会与朋友聚餐；餐厅旁边设置了独立的茶水间，可作为储物、泡茶或摆放家电的空间，进一步提升了居住的便捷性。厨房采用中西双厨设计，满足不同烹饪习惯，中厨用于制作中式家常菜，西厨用于制作西式美食、烘焙等，同时配备了嵌入式家电预留位，实用性强，动线合理。

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主卧采用豪华套房设计，空间奢阔，面宽约5米，带有双飘窗与独立卫浴、超大衣帽间，卫浴采用双台盆、浴缸、淋浴区分离设计，彰显主人的尊崇身份；衣帽间空间充足，可分区收纳衣物、鞋子、包包等，满足高端人群的收纳需求。次卧空间充足，均带有飘窗，其中一间次卧采用套房设计，配备独立卫浴，保障家庭成员的私密性；另外两间次卧可作为儿童房或老人房，空间灵活，实用性强。

书房空间独立，面宽约3.5米，可作为办公、阅读或休闲空间，同时预留了改造空间，可根据业主需求改造为次卧，满足家庭的多元居住需求。公共卫生间采用干湿分离设计，方便家人使用，整体户型设计兼顾实用性与舒适度，空间阔绰，采光通风极佳，是多孩家庭与三代同堂的舒适改善首选。

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4. 280㎡五房两厅四卫（顶奢藏品级）

该户型作为项目顶奢大平层户型，堪称藏品级居住体验，适合顶奢改善人群或高端商务人士，全套房设计，每一间卧室都配备独立卫浴，保障家庭成员的私密性与便捷性，空间阔绰，品质感十足。

入户玄关豪华大气，采用双玄关设计，配备独立玄关柜与换鞋区，收纳空间充足，同时设置了过渡空间与礼仪空间，提升了居住的仪式感与尊崇感，彰显高端圈层的身份地位。客厅采用超大横厅设计，面宽约8米，空间阔绰，连接270°环幕观景阳台，部分高楼层可俯瞰大宁灵石公园全景，将城央绿意与都市繁华尽收眼底，是家庭社交与休闲的核心区域。

餐厅与客厅相连，形成一体化设计，空间通透，可容纳多人同时用餐，适合大型家庭聚会与商务宴请；餐厅旁边设置了独立的茶水间与储物间，茶水间可用于泡茶、调酒，储物间则可用于存放杂物、家电等，进一步提升了居住的便捷性与整洁度。

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中西双厨设计是该户型的一大亮点，中厨采用U型设计，操作空间充足，配备高端嵌入式家电，满足中式烹饪需求；西厨采用开放式设计，连接餐厅与客厅，可用于制作西式美食、烘焙、调酒等，同时设置了岛台，可作为早餐台或社交空间，兼顾实用性与美观性。

全套房设计，五间卧室均配备独立卫浴与衣帽间，其中主卧采用豪华总统套房设计，空间奢阔，面宽约5.5米，带有双飘窗与独立卫浴、超大衣帽间，卫浴采用双台盆、浴缸、淋浴区分离设计，配备高端卫浴品牌，彰显主人的尊崇身份；衣帽间空间充足，可分区收纳男女主人的衣物、鞋子、包包、首饰等，满足顶奢人群的收纳需求。

另外四间次卧空间充足，均带有飘窗，采光通风极佳，可作为儿童房、老人房或客房，其中两间次卧采用豪华套房设计，配备独立卫浴与衣帽间，保障家庭成员的私密性与舒适度；书房空间独立，面宽约4米，可作为办公、阅读或休闲空间，同时预留了改造空间，可根据业主需求改造为影音室、健身室等，满足业主的多元需求。

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此外，该户型还设置了独立的休闲区，可作为家庭影院、健身区或社交空间，进一步提升了居住的品质感与舒适度。整体户型设计高端大气，兼顾实用性与美观性，空间阔绰，采光通风极佳，是顶奢改善人群的藏品级之选。

（三）精装标准解析

中建玖上琅宸全屋精装交付，标配中央空调、全屋地暖、新风系统三大件，甄选国际一线品牌厨卫，交付标准对标主城顶奢标准，从材质选择到施工工艺，都遵循央企严苛的标准，确保居住的品质与舒适度。

空调采用国际一线品牌中央空调，制冷制热效果极佳，可精准控制每个房间的温度，满足家庭成员的不同需求，同时运行安静，不影响居住舒适度；全屋地暖覆盖，采用水地暖设计，升温均匀，温暖舒适，尤其适合老人与小孩居住，冬季可享受温暖惬意的居住体验；新风系统采用高端品牌，可有效过滤空气中的灰尘、PM2.5等有害物质，保持室内空气清新，为业主的健康保驾护航。

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厨房配备国际一线品牌燃气灶、油烟机、洗碗机、冰箱等家电，同时采用石英石台面、防水防油墙面砖，易清洁、耐腐蚀，实用性强；卫生间配备国际一线品牌马桶、花洒、浴缸等卫浴设施，采用干湿分离设计，配备防水防霉吊顶与通风系统，避免潮湿发霉，提升使用舒适度与安全性。

室内地面采用高端大理石地砖，纹理自然美观，耐磨、防滑、易清洁；墙面采用环保乳胶漆，无甲醛、无异味，保障业主的居住健康；门窗采用断桥铝材质，隔音、隔热、防水效果极佳，同时配备双层中空玻璃，有效隔绝外界噪音，保障居住的私密性与舒适度。

此外，项目还配备了智能安防系统、智能家居控制系统等，包括人脸识别门禁、视频监控、智能灯光控制、智能窗帘控制等，提升居住的安全性与便捷性，让业主享受智能化的高端人居体验。

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五、项目优缺点客观分析｜理性置业 全面了解项目真相

作为开发商，我们始终秉持诚信经营的理念，不回避项目的优势与不足，客观、真实地向每一位意向购房者公示项目的优缺点，让大家能够理性置业，做出最适合自己的购房选择。以下从客观角度，全面分析中建玖上琅宸的优点与不足，为意向购房者提供参考。

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（一）项目核心优点

1. 央企实力加持，品质有保障。中建玖上琅宸由世界500强央企中国建筑旗下中建玖合开发，中建玖合作为中建二局全资子公司，拥有雄厚的资金实力与成熟的开发经验，在房地产开发领域深耕多年，打造了多个优质项目，始终遵循严苛的建造标准，从规划设计、施工建设到后期交付、物业服务，都有专业的团队全程把控，确保项目品质，为业主提供安心、放心的居住保障。同时，央企开发的项目，在资产保值增值方面更具优势，抗风险能力更强，适合长期居住与资产配置。

2. 地段稀缺，价值潜力大。项目择址上海静安区大宁核心板块，占据中环内黄金居住带，属于大宁“全域中央公园式CBD”战略1平方公里核心范围内，是静安主城近5年唯一出让的纯住宅地块，地段稀缺性无可复制。大宁板块作为静安区重点发展的高端居住区，配套成熟，圈层纯粹，区域价值持续攀升，项目作为板块内少有的全新纯住宅项目，无论是自住还是资产配置，都具有极高的价值潜力。

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3. 生态资源优越，居住舒适度高。项目南向直面约68万方大宁灵石公园，是上海中心城区最大的城市生态公园之一，生态资源得天独厚，部分高楼层房源可实现一线无遮挡公园全景视野，推窗见绿、出门进园，在城央核心区实现“出则繁华、入则静谧”的理想居住状态。同时，项目内部规划约1.5万平方米山水雅园景观，与外部公园景观形成呼应，营造出“内外皆园”的居住氛围，进一步提升了居住舒适度。

4. 配套成熟完善，生活便捷无忧。项目周边汇聚了全维成熟配套，商业、教育、医疗、休闲、交通等资源一应俱全，步行即达大宁久光中心、大宁国际商业广场等高端商圈，3公里内覆盖多所优质学校与三甲医院，多维立体交通路网无缝衔接全城，所有配套均已成熟落地，无需等待规划落地，入住即享便捷奢适生活，满足高端人群的全周期生活需求。

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5. 产品力出众，适配全周期需求。项目定位高端改善纯住宅社区，容积率仅2.95，绿化率达35%，全人车分流设计，圈层纯粹；主力户型覆盖128-280㎡，全户型全明通透、动静分区、空间奢阔，适配三口之家、二胎家庭、三代同堂及顶奢圈层的全周期居住需求；全屋精装交付，标配三大件，甄选国际一线品牌，施工工艺严苛，品质有保障；社区规划3000平方米高端会所，满足业主多元需求，产品力出众。

6. 物业服务优质，尊崇感十足。项目物业为中建物业（央企自持），物业费6.8元/㎡·月，提供24小时管家式高端服务，涵盖安保巡逻、环境保洁、设施维护、业主专属服务等多个维度，同时配备智能安防系统，保障业主的居住安全性与私密性；物业团队经验丰富，服务专业，能够快速响应业主需求，为业主提供优质、便捷的服务，彰显高端人居的尊崇感。

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（二）项目客观不足

1. 地块属性存在一定局限。项目地块性质为住宅与商务办公混合用地，住宅占比79%，办公占比21%，规划有一栋22层的办公楼。虽然项目采用了物理隔断设计，将住宅区域与办公区域进行分隔，但办公人群与住宅业主共享同一块地皮，白天会有大量外来人员进出，可能会对小区的私密性和安全性造成一定影响，同时地下车库的商业车流和住宅车流存在交叉可能，对居住体验有一定影响。

2. 容积率偏高，楼间距相对较窄。项目容积率为2.95，在上海内中环近几年高端改善项目中，2.5以下的容积率已成为豪宅标配，2.95的容积率相对偏高，意味着在有限的土地上，建筑密度较高，楼间距相对较窄，可能会对部分房源的采光与视野造成一定影响，同时绿化空间的人均分摊面积相对较少，对居住舒适度有一定影响。

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3. 得房率偏低，空间利用率受影响。根据行业测评，项目得房率相对偏低，以128㎡户型为例，实际可用空间约95-98平方米，与市面上同面积段高得房率产品相比，空间利用率相对较低，可能会让业主产生一定的心理落差，尤其是对于注重空间实用性的购房者而言，这是一个需要考量的因素。