高地价增加企业成本 房地产企业总体负债不降反升

经济参考报 2016-06-06 09:13:49
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6月份以来,土地市场持续高温,一二线城市新推地块尤其是住宅型用地被普遍“地王化”。另一方面,住宅成交量正在逐步回落,业内分析认为二季度楼市将进入阶段性盘整。因此,高价拿地的企业未来将面临资金链方面的潜在风险。 克 而瑞研究中心6月5日的研究报告指出,受益于2015年至今宽松的货币政策,上市房企发债频

6月份以来,土地市场持续高温,一二线城市新推地块尤其是住宅型用地被普遍“地王化”。另一方面,住宅成交量正在逐步回落,业内分析认为二季度楼市将进入阶段性盘整。因此,高价拿地的企业未来将面临资金链方面的潜在风险。

克 而瑞研究中心6月5日的研究报告指出,受益于2015年至今宽松的货币政策,上市房企发债频繁,债务结构得到了优化,短期偿债风险也得以降低。但长期来看,由于土地总价明显上升,房企的投资力度也不断加大,总体负债规模不降反升。

该 机构的研究结果显示,多数房企有息负债总额正在增加。2015年,65家重点房企有息负债总额为32300.85亿元,平均有息负债为496.94亿元。 细分来看,大中型房企有息负债总额高企,主要由于重点城市楼市火爆,企业加快布局,资金需求量陡增,同时国内融资渠道增多、成本降低,以大型和国资房企为 代表的单笔融资规模增大。而中小型和区域型房企的有息负债总额相对较低,一方面是受限于企业规模与扩张速度,资金缺口和融资能力较低;另一方面,“轻资 产”介入降低企业负债压力。

值得一提的是,有 息负债总额排名前十的企业以大中型房企为主。其中,恒大、绿地位列前两位,分别为2969.06亿元和2398.75亿元,万达、中国中铁、中国铁建、保 利有息负债也超千亿元。同比2014年,恒大有息负债涨幅最高,达90%;碧桂园涨幅排名第二,达到47%。

此外,净负债率最高的前十家企业以中小房企为主。克 而瑞的研报指出,排名第一的为云南城投,净负债率为434%,同比2014年上升89个百分点;其次,为信达和绿地,净负债率分别为281%和273%,分别同比2014年上升89个百分点和97个百分点。

在分析企业高负债率背后的原因时,朱一鸣指出,以信达、华发为代表的有国资背景的企业,融资渠道多元、外借资金成本低,拿地布局表现激进,造成资金链绷紧,净负债率持续攀升。

整体来看,2015年65家重点房企短期负债总额为10330.56亿元,平均短期负债158.93亿元。2015年末,短期有息负债最高的十家企业分别是恒大、中国中铁、中国铁建、绿地、万达、保利、富力地产、万科、碧桂园、阳光城。

对 此,朱一鸣分析表示,从恒大、绿地、万达、保利等企业可以看出,短期有息负债的总额和房企的规模基本是呈正相关的,规模越大的企业短期有息负债的总额也就 会越高。针对企业偿债能力,他进一步表示,在当前市场背景下,房企规模越大,越应当拓展融资渠道,减小土地投资力度,降低财务风险。

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