二手楼市走势分化明显

广州日报 2016-04-29 09:22:00
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对于刚需家庭来说,在成熟的 居住社区、成熟的物业管理环境下,买一套带装修的二手住宅,稍加打理即可入住,这是一个节省人力物力的选择。尤其是在市中心,土地资源枯竭,二手住宅市场 当道,“红五月”来临,价格波动明显,市场走势难料,如何选择楼盘,不同的家庭有不同的要求。置业顾问所说“不买贵的,只买对的”,用

对于刚需家庭来说,在成熟的 居住社区、成熟的物业管理环境下,买一套带装修的二手住宅,稍加打理即可入住,这是一个节省人力物力的选择。尤其是在市中心,土地资源枯竭,二手住宅市场 当道,“红五月”来临,价格波动明显,市场走势难料,如何选择楼盘,不同的家庭有不同的要求。置业顾问所说“不买贵的,只买对的”,用到二手住房选择上, 同样管用。

大市场

市场走势分化 

买家需区分市场

与一手住宅市场不同,今年以来,二手住宅市场呈现出各个区域差异化的市场走势。其中,东城、南城等中心区域延续着一贯的量价齐升的走势,而水乡片区以及寮步等镇街则显得较为弱势。临深片区在经历了去年年底到年初的疯狂之后,目前成交量有所回落。

记 者从东莞市房管局官方网站了解到,最近一周,东莞全市的日均二手房成交量徘徊在250套到300套之间,这一数据较四月上旬有所增长,但低于三月份的日均 成交量。业界人士由此认为,二手房交易的起落受到前期深圳客撤退的影响。但是,由于传统的五月旺季市场来临,二手房成交量再次走旺,属于市场惯性使然。

莞城恒大华府

另 一方面,整体而言,目前东莞楼价正处于历史高位,半年时间,塘厦、樟木头、凤岗等镇价格涨幅达到50%左右,市中心区均价目前突破了每平方米单价 12000元,而在去年同期则为9000元左右。其中,东城区连续三个月成交量居前三名,日均成交40套左右的记录,让东城区稳居二手住宅的最热区域。

业界人士认为,五一节期间,市场热门区域将会延续量价齐升的市场走势。这种情形对于刚需家庭来说,造成了极大的压力,是否选择此时入市?令不少买家纠结不已。

不 过,市场差异发展的不平衡现象,也让水乡片区、大石龙片区的买家感到庆幸。因为没有深圳外来买家的追捧,导致东莞西北部片区镇街的二手住宅物业价格走势温 和,成交量低迷。麻涌、望牛墩、中堂等镇在本月曾经出现过连续两个交易日成交为零的记录。对于刚需客来说,此种行情有利于货比三家,择优入市。

市中区

市中心区价格坚挺

市场观望苗头出现

二 手市场的主要成交区域在市中心区,这与看一手房主要在镇街不同。而市中心区的主要成交市场又集中在东城和南城两大中心区域。连续三个月,东城和南城的成交 量都在200套到400套之间,这一数据几乎占据了全市二手房成交量的半壁江山。而价格也处于稳中有升的坚挺状态,除了塘厦、长安、凤岗等前期被深圳客追 捧的镇街之外,市中心区依然是长期稳固而坚挺的二手房成交区域。

经过一轮强劲的量价齐升之后,目前市中心区的二手楼市场处于高位回稳的阶段,即价格相对来说涨势不再迅猛,成交量也逐步回到去年夏天的水平。最近连续多日,南城、东城的每天成交量都徘徊在30套到50套之间。

高质量的楼盘业主叫价较为坚挺,且议价空间有限,记者走访南城的万科金域华府、光大景湖时代城等社区,在实地采访中发现,一些位置、装修较好的房源,业主叫价在1.5万元/平方米之上。

市区楼盘

不过,房市经历了一轮疯狂上扬之后,目前已处于回落阶段,因此在成交量上明显不如二月份和三月下旬。业主过于强势的待涨心理,在一定程度上导致买家观望。

汇龙地产置业顾问梁美琪告诉记者,二手房业主放盘的心态,基本上都是以一手市场价格变化为风向标。但在仍有一手住宅供应的区域,如果一手房和二手房价差不大,购房者往往还是倾向于选择一手房。

因此,现在可以看到的是,业主放盘价高高在上,但买家并没有出现恐慌性的入市现象,这种情形就导致了市场成交量有所回落,所谓的有价无市情形再一次出现,反映市场出现了观望的苗头。

水乡片

刚需置业选择空间大

相 对于近深片区的价格居高不下、市中心区是有价无市的现状,位于市区西北部的属于各镇街的二手楼市目前却走势相反,各个镇街二手住宅成交量和成交价均处于低 谷,房管局的网站数据监测发现,进入四月以来,麻涌、望牛墩、中堂等地二手楼交易非但没有跟上近深片区的步伐节节攀升,反而出现成交量经常为零的情形。

市场人士分析认为,水乡片区的房价走势背离了其他镇街的原因在于缺乏人气,即深圳客没有到来。实际上,凡是在上一轮市场上扬的镇街,都有深圳客一拥而入。如果除去这一因素,水乡片区的二手住宅市场与其他镇街并无不同。

不过情形将会很快发生变化,在麻涌、中堂等镇街,大量的服务企业进驻,促使万科、碧桂园这样的大地产商跟进,这些企业在带旺当地的人气之后,楼市变化将会相应地出现。

在 麻涌,去年阿里巴巴进驻设立电子商务物流基地之后,紧跟着,京东商城也将物流基地设置在麻涌,再加上其他制造业大项目相继进驻之后,麻涌周边的物业将会相 应看涨。而目前,麻涌镇的二手楼价格依然徘徊在6000元/平方米左右,市场成交量也处于低谷。不过,与之相对应的是,万科、碧桂园的超级大项目已经进入 市场,其一手楼开价大约在每平方米8000元至10000元之间,一手住宅的质量提高之后,对于后市二手住宅而言,影响力将会逐步显现。

另 外一个有利于水乡片区楼市发展的因素是地铁规划,按照东莞最新的规划方案,处于水乡中心位置的望牛墩、麻涌和洪梅三镇,将是未来广深轨道交通、佛莞轨道交 通、惠莞轨道交通等多条城轨的中转站,这一系列的轨道交通运行之后,将会极大程度提升三镇的人流量和服务行业的发展,加上前述的企业进驻,势必会带来当地 二手物业租售的行情。

汇龙地产置业顾问梁美琪 对此分析道,对于刚需来说,如果在市中心区看不到满意的物业,而对于工作单位、上班要求不是很固定的人士而言,不妨考虑到水乡片区置业。实际上,水乡片区 的任何镇街到市中心区也就是半个小时的车程,而望牛墩、麻涌则更为近便。对于大城市来说,这点距离几乎算不上障碍,如果算上经济这笔账的话,相差足足一倍 的价格,是可以考虑在水乡片区入市的。

地铁热

节日市场:地铁概念热度不减

就 二手住宅运行态势而言,业界人士总结分析认为,今年第一季度是深圳客蜂拥入市带来的量价齐升,这个风潮在三月底达到顶峰之后,随着深圳市政府出台限制购楼 举措而结束。但是,东莞的二手房市场并没有因为深圳客的退潮而出现大幅回落,而是以较为平稳的态势运行,其中主要原因是地铁概念一直在人们脑海里挥之不 去。

目前,东莞地铁2号线进入试运行阶段,地铁的开通,毫无疑问将会提升刚需和投资客的置业热情。实际上,凡是地铁出入口所在的位置,二手房价格都已经被一轮又一轮的地铁概念拉高。

记 者发现,同样是在南城成熟居住地段,宏远社区由于没有设置地铁出口,所在社区的二手楼价格足足比西平地铁口物业低5000元/平方米左右。“目前宏远社区 的二手物业大多徘徊在每平方米8000元到10000元之间,而西平同样质量的物业叫价15000元/平方米左右。”满堂红地产的销售人员告诉记者,地铁 概念虽已炒作多年,但目前并没退潮,随着地铁的正式开通,刚需买家预计还会炒作这一概念。

而记者在实地采访中发现,地铁出入口所在的物业,是近期成交量集中的地区。尤其是市中心区第一国际、西平片区、南城与厚街交界的社区,尽管部分区域属于新建社区,但二手物业几乎是卖方市场,基本上一放盘就有人接手,并且议价空间有限。

满堂红旗下门店一位置业顾问告诉记者,预计五一节日期间,成交最旺的依然是地铁出入口的物业,实际上不只是五一节,整个五月到六月都是传统意义上的交投旺季,楼市在这个期间的成交量都是在整个年度中走高的。

业界:

改善性住房

持续受关注 

合富置业研究数据表明,就东莞而言,政策的持续宽松,将会释放大户型、改善型二手住宅的市场潜力。其中,对于大户型和二套房买家,营改增以及契税的下调,对于改善型买家的刺激作用十分明显,大户型产品的成交亦呈现明显的增长。

据 合富置业成交数据显示,在央行及财政部相关政策文件出台后,大面积、总价高的高端物业的成交比例有了明显的增长。其中,144平方米以上大户型的成交占比 已经达到19%,较去年4季度上升了接近9个百分点。而总价150万元以上的物业,成交比例亦由去年4季度的不足5%,大幅上升至现时的27%。在东城, 黄旗山片区、西平片区的高端项目,都备受这些改善型高端客户的青睐。其中部分优质单位例如万科金域华府、景湖荣郡、万科紫台等,其二手均价已经超过1.5 万元/㎡。

另一方面,由去年4季度开始,随着 周边区域楼价的快速上涨,处于广深之间楼价洼地的东莞,在楼市逐步回暖的同时,也吸引到不少投资客的关注。数据显示,1季度东莞二手市场的买家当中,投资 客的比例超过10%,相较于去年同期时的4%,增长十分明显,其中以长线持有的投资客为主,这也体现出市场对未来东莞楼市的信心。

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