信贷现调整端倪: 一松一紧间楼市变天?

21世纪经济报道 2016-08-29 17:02:05
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拍出高价地已经不是新闻。即使是融信110亿拍下上海内环一块住宅用地,刷新全国土地成交史上纪录,业界关注更多的也不是地块本身,而是融信背后的拿地逻辑和资金链。 在此背景下,调控风声渐紧。监管层和金融机构已经意识到风险的存在,就在上海这宗高价地诞生之后的一周,上海叫停了四块土地出让。也有

      拍出高价地已经不是新闻。即使是融信110亿拍下上海内环一块住宅用地,刷新全国土地成交史上纪录,业界关注更多的也不是地块本身,而是融信背后的拿地逻辑和资金链。  在此背景下,调控风声渐紧。监管层和金融机构已经意识到风险的存在,就在上海这宗高价地诞生之后的一周,上海叫停了四块土地出让。也有银行下发通知,要求原则上不再支持高价地、异地、纯商业体和别墅项目。  成也信贷,败也信贷。此轮高拿地成本浪潮的涌动离不开宽松的货币政策。也因此,一旦政策转向、信贷收紧,土地市场的狂欢或将戛然而止。拿下高成本土地的企业,日子或许不好过了。  货币狂欢  实体经济疲软的环境下,楼市被视作资金的避风港。去年以来,随着降低首付比、调整房地产交易环节中税收等利好政策出台,大量资金持续涌入楼市。  根据央行披露,今年7月人民币贷款增加4636亿元,其中,住户部门贷款(主要为住房按揭贷款)增加4575亿元,占比几乎接近100%。  与按揭贷款一样,开发贷依然是房企获得资金的主要模式。据国家统计局数据,今年1-7月,全国房地产开发投资55361亿元,同比名义增长5.3%;其中,住宅投资36981亿元,增长4.5%,住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。  也有不少上市房企采取定向增发获取资金。统计显示,2015年以来,上市房企实施了60个项目的定向增发,实际募集资金2513亿元,其中近乎一半的定增项目由大股东参与认购。  如今发公司债也成为房企获取资金的重要渠道,其发行成本正持续走低。据监测,2015年至2016年上半年,50家房企公司债的发行规模为4606.95亿,平均融资成本为4.95%;5年期以上平均融资成本低至4.52%。  能够获取便宜资金的,依然是大型房企。数据显示,公司债发行规模前10的房企以大规模民营企业为主,富力地产、恒大地产、万达商业位列公司债发行规模前3名。  但富力董事长李思廉对市场频繁发公司债表示出担忧。他表示,“政府透过在资本市场发公司债来支持房地产业发展,钱一多了开发商只能去买地,这有些扭曲了市场的发展,值得大家担心。”  资金超发客观上催生了高价地。但这轮土地成本抬升的缔造者,不仅有能够获得便宜资金的大型房企,不少渴望大举扩张的中小型房企,也位列其中。融信执行董事、副总裁林峻岭对此前拿下的静安高价地块颇具信心,他解释称该地块有足够的稀缺性,“目前评估地价合理”。  五月份说过不再买地的融创中国董事会主席孙宏斌,实际上近三个月来仍未停下储备土地的脚步。据不完全统计,融创今年六月份以来,在天津、西安、宁波、杭州等二线城市拿下了22幅地,其中也不乏高成本地块。  融资收紧  监管层已经着手严控拿地热度。最为典型的是,上海暂停了四幅地块出让,南京、合肥等地也陆续出台相关政策,目前南京土拍熔断政策仍将继续,土地出让首付升至60%;合肥土地出让首付升至50%。证监会也要求上市房企再融资不能用于拿地和偿还银行贷款。  此外,不止一家银行开始收紧房企开发贷。8月份,兴业银行、工商银行等已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。某研究院智库中心研究总监严跃进就称,缩短房企开发贷周期的举措主要就是为了规避楼市投资的金融风险。  开发贷或将进一步收紧。银监会副主席王兆星公开表态称,在金融支持保证居民住房的背景下,房地产投机造成新的杠杆问题,使得房地产过热形成泡沫,金融政策要审慎地支持房地产发展,这一政策没有改变。  但实际上,还有大量表外资金流入房地产行业,这些资金规避了央行和银监的限制,异地资金更不在地方政府掌握之中。  深圳一家股份制银行人士指出,土地融资难管,地方政府层面更难以监管,因为资金跨区域流动,本质还是资管计划的嵌套,银监和证监都搞不定。  监管难不代表不行动。中国人民银行行长助理张晓慧指出,部分金融机构为规避MPA(宏观审慎评估体系)要求,的确存在把原先表内业务转移至表外处理的可能性,也就是表外资产扩张。随着监管体制、统计和讯息收集等条件的完善,未来MPA对表外业务的规范还会进一步加强。  部分城市的房贷政策也开始转向。8月11日,人民银行南京分行发布了南京房贷收紧的决议,其中拥有1套房且贷款已结清的,最低首付款比例由30%调整为不低于35%;拥有1套房且贷款未结清的,最低首付款比例由45%调整为不低于50%。  合肥此次限贷政策被称之为史上最严。根据新规,合肥市区无房无贷款,首付比例仍为25%;无房有一次贷款记录已结清,首付比例40%;未结清,首付比例50%。合肥市区无房,有两次及以上贷款记录已结清,首付比例60%。  苏州的政策则是首次购房最低首付款比例保持20%不变,但将二套房的首付比例提高至五成,利率上浮10%。以及对非苏州户籍购房者购买第二套房作出限制。  上海、北京和天津也开始传出收紧信贷信号。  对房企来说,上半年的好日子已经不再。“这一轮高价拿地浪潮,与今年以来债市的非理性有关”,珠海一家券商分析人士认为,公司债、私募债滥发,资金过于充裕和廉价,这种情形接下来可能会收敛。   中债资信房地产行业研究团队王旋也提醒,规模一般且主要依赖外部融资的房企流动性风险将逐步凸显,未来能否在前期快速扩张后保持正常经营亦存在不确定 性,2018-2020年前后房企公司债将集中到期规模近8000亿元,“届时资质一般的房企或将面临较大偿债压力,相应的违约风险逐渐增大”。  去年在深圳尖岗山夺下高价地的泰禾集团董事长黄其森表示,“希望这一轮楼市调整,能让那些外行、想挣地产快钱的企业得到教训,一定要把地产行业中低端的房企淘汰掉。”                                            

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