养老地产"成长"困局:业界预计20年后万亿市值养老企将诞生

2017年9月5日，一位老人从燕郊某养老院二期的宣传板走过。当时该养老院已经入住1600余位老人。 新京报记者 彭子洋 摄    

养老产业这一概念在整个地产行业里并不算新潮，很早之前就有房企项目主打过“老年社区”的概念。不过，最近两年在国家政策支持下，养老地产又取得了较大规模的发展。开发商一方面视这一产业为蓝海，在鼓励之下“潜入”；可另一方面，又与长租公寓“千帆竞发”的趋势不同，在养老产业领域，房企表现堪称谨慎，甚至是踟蹰……

1 房企“摸着石头过河”

“房企做养老，不好做……”一位曾在北京某养老服务公司担任过项目负责人的从业者表示，养老地产有很大的潜力，但是也存在着相当多的问题。比如长期重资产运营带来的资金压力；比如人们养老观念的转变不及预期；再比如市场刚刚起步，竞争无序，缺乏成熟的商业模式等，这一系列问题都是阻滞房企规模发展的原因。

国泰君安证券一份研究报告显示，目前养老市场上活跃的企业主要分为三类，一类是传统养老机构。一类是以险资为主的养老地产项目。而第三类才是以房企为主的养老地产项目。从目前的情况来看，市场上多数房企虽然表现出了进军养老产业的兴趣，但大多止步于尝试。仅有万科、远洋、保利、绿地等几家大型地产公司在这方面做出了规模化布局。

目前万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。远洋也在2013年正式推出养老服务品牌椿萱茂，提供全生命周期的各层级服务，尤其是失智照护是椿萱茂的一大特色。而保利也推出和熹会、西塘越等纯养老项目。而一些企业，比如当代，则将其常青藤Wholelife全生命周期养老模式放在国际区域公司的框架下，希望通过国际运营，积累更多的养老产业运营经验。

对这些实力雄厚的房企来讲，布局养老地产也依然是在摸着石头过河。比如，北京万科品牌部门就向记者表示：“万科养老业务遵循的是小马过河式的实践，走一步，看清下一步，再走一步，如果发现是错的，马上就停下来、退回来。”

万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官刘肖把养老比作“万科的彼岸”——看得见河水的波涛汹涌，又看得到彼岸宽广的世界。刘肖说：“所以（养老）值得下闲棋赌一把。”他觉得，养老地产赌赢成为万亿市值企业的前景概率是很大的。“既不着急，又非常坚定，摸着石头过河。”这是刘肖的心态。

2 居家养老仍占主流

“养老观念的改变不及预期使得目前养老行业的发展遇到了一定的阻力。”魏斌（化名）是一位同时有着房地产行业和养老行业从业经验的资深从业者。在他看来，如今的养老结构还是以居家养老为主，无论是我们的孝道文化还是养老行业的发展情况，都决定了这一结构：“90%提倡居家养老，6%-7%是社区养老，3%-4%是机构养老。”

不过他也表示，机构养老在未来十年之内应该会迎来排名前列次的高速发展期，70后家庭结构基本是421型。一个小孩供养6位老人，抛开孝道文化的影响，一个人的确不太具备那样的财力和精力。

北京万科养老负责人透露：“中国50后的高净值财富人群，还没有进入养老的阶段，所以，现在的养老市场仅仅是在青铜时代。20年后的中国，市场一定会诞生一家万亿市值的养老企业。占中国高净值人群多数的60后、70后，将需要一些有特色的、有尊严的、有享受的、有交流的养老，等到他们进入后，中国养老才可能迎来黄金时代。”“在黄金时代来临之前，养老产业的商业化尝试还只能是小众化市场，行业缺乏规范，政策缺乏引导，从业者则充满困惑。率先进入这个行业的企业，都将经历艰难的探索与反复。万科也不例外。”

当代置业国际区域公司CEO李莹则表示：“预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右；用于老年人的社会保障支出将持续增长；农村实际居住人口老龄化程度可能进一步加深。”

3 “不卖房很难盈利”

养老住区的项目不同于传统房地产开发。有业内人士表示，在日本，养老由政府扶植；在美国，则有医保、养老保险的覆盖，而在中国都不具备。在中国，如何制约房企将养老项目全部“地产化”是政府所面临的问题，而如何解决服务与盈利之间的平衡则是房企面临的困境。

全联房地产商会创会会长聂梅生曾对外公开表示，由于缺乏有效的投融资政策支持，养老产业普遍存在贷款难、投资期长、收益率低、企业生存困难；而在需求端激活老年人的存量资产，反向贷款（押金众筹以利息养老）、以房养老等方面也缺少政策性引导。

“不卖房很难盈利，而卖房又背离了做养老产业的初衷。”如今养老地产就不尴不尬地卡在这样的窘境。在如今的房地产市场上，养老地产细分为两大类，排名前列种是针对活力型老人的健康地产；第二种是针对有刚性养老需求的银发社区，两种产品都是以销售为主。而持有型的产品，因为需要典型的重资产运营，一般企业负担不起。所以才会出现只有资金实力雄厚的险资和品牌房企涉及养老产业，并且没有规模化发展。

一个典型的持有型养老项目是泰康燕园，背靠着险资机构泰康人寿，配建医院。运营模式是和保险产品捆绑，客户趸交200万购买保险产品，获得入住燕园的资格。入住后再交房租和护理费。而这种模式也被泰康在全国扩张。

“不过200万的养老入门门槛，对于一般老人来说不是一笔小数目。”北京一养老项目负责人坦言，如今比较受市场欢迎的仍然是以月为单位，缴纳一定费用的养老模式。目前来看，房租+护理费+餐饮等其他费用是养老机构的主要收益来源。而房企的养老项目，即便不考虑回报率的问题，一般对于现金流也有一定的要求。

这两年地产企业投资的高端地产养老价格都不低。比如位于东三环的恭和苑，平均每月养老费用都在1万-3万元。远洋·椿萱茂老年公寓单人间自理老人月费平均是9600元（不含护理费）。这些项目在市场上供不应求。高净值人群希望送家里的老人养老。但也有大量有养老需求的老人无法负担高额的养老费用。

上海易居研究院智库中心总监严跃进则认为，针对不同需求提供相关产品，是降低养老地产业务成本的一个重要途径。对房地产市场来说，积极针对养老群体提供24小时的社区型服务，是扩大养老服务背后盈利点的一个重要的机会。此外，当前渴望摆脱以往销售模式的养老产业依然面临行业缺乏标准、服务缺乏经验、人员流动过快等问题困扰，也未找到一条适合大众企业的商业模式和盈利模式。

2017年12月12日，朝阳区双桥恭和养老中心内的餐厅，该中心是北京共有产权养老服务设施试点。 新京报记者 彭子洋 摄

4 痛点是获取项目及服务

无论是养老产业自身的发展、还是养老产业的市场化、抑或是开发商所希望的，将地产和养老相结合，孕育出养老地产这样的新生事物，目前都远远算不上发展完善。不少从业者都认为，项目获取是养老产业的行业痛点。

北京万科首席拓展业务合伙人王峣指出，做养老公寓、养老院是特别专业的事情，不是说将闲置资产改造一下就能做的。目前万科和北控合作的光熙门养老医院算得上是一个改造成功的案例，只可惜这样的项目还太少。不过，在政策的支持之下，这种情况也正有所改观。未来，养老、医疗、教育、租赁等产业是地产投资扶持的重点。

如今，政策对于养老产业的支持在土地市场上已经开始显现效力。记者根据北京市规土委公开资料统计数据显示，2017年在昌平北七家、丰台区王佐镇以及平谷夏各庄地区均有养老用地出让，而从今年起，这些地块也将相继进入市场。

一位业内人士表示，做养老难，不仅难在资金与盈利。这个行业的痛点，一是受养儿防老等传统观念的影响，社会缺少养老服务方面的经验；二是居家养老占据主流，政府保障性机构提供的又是基础服务，因此，对于中高端的养老需求，没有与之匹配的市场化标准。所以对于涉足养老产业的房企来讲，如何做好服务，吸引更多的人进入自己的养老项目就成为其获取稳定、持续现金流的必由之路。

“养老地产核心仍然在于服务运营，而中国养老服务运营公司的流程体系、人才培养方面较为薄弱，各区域经济发展水平、人群消费层次和服务需求不尽相同。”李莹说：“因此选择适配产品与运营模式，将决定项目成败。”而刘肖也表示，万科养老将继续在服务链条上进行完善。“如果说在护理能力提升是排名前列阶段的话，培育专业医护能力的第二阶段已经到来了。”

5 未来潜力可期

对于以往习惯高利润和高周转的房企而言，坚持做下来，看中的是其未来发展的前景。

有业内人士表示：“房企逐利，无可厚非，地产公司的很多账不能单从一个项目的盈亏上来计算，还包括拿地成本、品牌效益、社会责任等。”

“对于房企来说，适当参与养老地产项目，也能够更好地把握此类市场的拿地规律。”严跃进分析认为：更重要的是，能从此类拿地过程中培育开发经验和运营模式。

李莹也表示，养老产业可挖掘的潜力极大。“现如今，传统资金端口已开始将向实体经济以及由实体经济依托的产业地产倾斜，以养老、医疗、教育等作为投资重点，持有型物业成为未来地产发展的必然目标与阶段。”她指出，由于养老服务项目具有持续稳定的现金流，后期由于运行成本远低于取费，盈利能力强，因此在具备成熟稳定现金流后，可通过股权市场和债权市场两个通道变现，股权市场即养老运营服务公司或基金上市，通过一级市场或二级市场实现原投资人的退出，也可直接向原投资人认购拟上市公司股份等方式，债权市场退出模式则为现行通用的REITS、ABS、经营性物业贷等模式。

来源：新京报

记者：陈禹铭