重庆房价“平衡术”:不依赖房地产才能管好房价

21世纪经济报道 2016-08-15 17:17:35
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重庆是一座建在山间的城市。 主城区在中梁山和铜锣山之间,太多丘陵和坡地,“爬坡上坎”是形容重庆人出行最精髓的一句话。 重庆市平坝面积仅占全市面积的2.4%,如果寻到适合建房的平坝,楼房都尽可能的修高。 按理来说,这样的城市的房价,应该学习香港。但重庆却一直保持着温和的上涨态

      重庆是一座建在山间的城市。  主城区在中梁山和铜锣山之间,太多丘陵和坡地,“爬坡上坎”是形容重庆人出行最精髓的一句话。  重庆市平坝面积仅占全市面积的2.4%,如果寻到适合建房的平坝,楼房都尽可能的修高。   按理来说,这样的城市的房价,应该学习香港。但重庆却一直保持着温和的上涨态势,甚至不及经济体量远远低于自己的兰州、昆明。数据显示,2016年6月 重庆平均房价为6942元/平方米,比去年同期微涨0.41%。这一价格排在兰州、昆明、成都、南宁、西安等城市之后。  而根据某机构的统计,2010年至2015年,重庆房价的涨幅是12%,而全国100个主要城市的房价平均涨幅为22%。  在重庆经济连续十个季度领跑全国的同时,其房价为什么如此“温和”?  地票供地+保障房制度  把重庆和经济体量相接近的苏州、天津、深圳做比较,更能凸显其房价之低。  目前重庆商品房成交均价为7790元/㎡,而苏州为12520元/㎡,天津为11473元/㎡,深圳高达58171元/㎡。如果以100㎡的购房面积计算,重庆不含契税的购房款需要77.9万元,而深圳则达到581.71万元。  从重庆房地产市场整体来看,地票和保障房制度的推行,是重庆能够有效控制房价非理性上涨的关键。  事实上,地票制度的推行,除了可以使农村居民获益外,另一个作用是农民将其宅基地复垦后,将通过地票交易制度,间接的增加城市建设用地供应。这是抑制房价的关键因素之一,统计显示,地票制度每年为重庆增加约14%的供地。  而保障房制度的推行,同样抑制了房价上涨。其中的一个逻辑关系是,在重庆地票和城镇化的推动下,大量的农民选择进城变为市民。重庆以公租房为重点的住房保障体系,解决了低收入和外来务工人员的住房需求。  由于重庆保障房供地占比达22%,因此重庆新增市民的中低端刚性购房需求,部分转移到保障房领域进行消化,防止了商品房市场的需求过旺导致房价过快上涨。  事实上,重庆是全国率先推行保障房的城市,良好效果使得“十二五”期间保障房建设在全国范围内大力推行,目前,重庆城镇居民住房保障覆盖面达到30%,高于全国保障覆盖面20%的目标。  住房销售价格与土地价格高度相关,重庆通过供地节奏调整,来调控土地价格。重庆市的各个融资平台,在多年前就收储了大量土地,可以根据市场情况进行区别化的释放,这亦是重庆房价可以保持稳定的另一个因素。  房地产业占比低  一个城市的GDP增速对房地产依赖度低,管好房价并不难。下面的几个数据可以印证目前重庆经济结构的平衡性。  2015年,重庆的金融业GDP占整个GDP的10%左右,金融业增长17%,意味着GDP每10个百分点的增长,约有1.7%来自金融业。  同时,重庆金融业占GDP的比重还超过了房地产业占GDP的比重,房地产业在去年占GDP仅5%,而金融业高达10%。和其他经济增速较高的城市相比,其房地产业占比相对较低。  从投资结构讲,重庆包括房地产在内的基建投资,和包括工业和服务业在内的工商产业投资的比重出现“五五分”的局面。  这样较为对称的结构,既避免了重庆的房地产投资和基建方面的独大,造成高库存,又避免了房地产因过少投资,造成供应不足一房难求的局面。  事实上,重庆也在进行房地产调控。重庆《推进供给侧结构改革方案》明确,重庆要完成1000万平方米去库存任务。而在1到6月,这个数据已经完成455.65万平方米。

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