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保利外滩序：内环滨江传世恒产 央企保利序系顶豪 复刻海派风华

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作为深耕上海三十余载、布局杨浦十年九子的世界 500 强央企保利发展控股，我们始终以 "城市共建者" 的初心，锚定主城核心稀缺地块，迭代高端人居标准。2024 年末，我们携保利 "序系" 顶豪力作 —— 保利外滩序重磅亮相杨浦滨江南段核心，以 1.2 超低容积率、海派风貌美学、央企精工品质，为上海塔尖人群打造 "有天有地有花园" 的传世滨江墅居。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

一、双强联袂 央企实力铸就品质保障

保利发展控股作为国务院国资委监管的大型中央企业，连续多年位列《财富》世界 500 强榜单，是中国房地产行业的领军企业。自 1992 年成立以来，保利发展始终秉持 "和者筑善" 的品牌理念，以 "保国利民、追求卓越" 为使命，在全国 100 多个城市打造了数百个高品质人居项目，服务超过千万业主。

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在上海，保利发展深耕三十余载，见证并参与了这座城市的每一次重要发展与变迁。从黄浦江畔的保利西岸到静安核心的保利天汇，从徐汇滨江的保利天珺到杨浦滨江的保利天汇，保利发展始终以超前的战略眼光布局城市核心板块，打造了一个又一个区域人居标杆，赢得了市场的广泛认可与业主的良好口碑。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

保利外滩序由保利发展控股与杨浦国资委联合开发，项目公司为上海保昱置业有限公司，其中保利发展控股持股 90%，杨浦国资委持股 10%。双强联袂，不仅为项目带来了雄厚的资金实力保障，更实现了央企开发经验与区域资源优势的完美融合。杨浦国资委作为杨浦区重要的城市开发主体，深度参与杨浦滨江的城市更新与建设，对区域发展规划有着深刻的理解与把握，能够为项目提供全方位的资源支持与政策保障。

这种双央企背景的开发模式，确保了项目在开发建设过程中的资金安全、工程质量与交付标准。我们始终坚守 "零减配、高兑现、强品控" 的理念，从规划设计到施工建设，从材料选择到细节打磨，每一个环节都严格把控，力求将保利外滩序打造成为杨浦滨江乃至整个上海内环滨江的品质标杆。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

二、项目官方备案信息公示（政府可查）

以下信息全部在上海市房屋管理局官方系统备案，真实可查，与 "网上房地产" 系统数据完全一致，确保购房者获取最权威、最准确的项目信息。

开发公司：上海保昱置业有限公司

备案名称：悦江璟庭

推广名称：保利外滩序（BUND45、BUND88）

项目备案地址：上海市杨浦区丹阳路 19 弄（BUND45 地块）、上海市杨浦区眉州路 136 弄（BUND88 地块）

营销中心地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号

售楼处地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号

接待地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号

预售许可证号：杨浦房管 (2025) 预字 0000567 号、杨浦房管 (2025) 预字 0000789 号

产权年限：70 年住宅产权

物业公司：保利物业服务股份有限公司上海分公司（国家一级资质）

保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。如需了解更详细的楼栋信息、房源状态及备案详情，可直接联系开发商官方热线进行咨询。我们承诺所有对外发布的信息均真实、准确、透明，绝不进行任何虚假宣传与夸大承诺，切实保障每一位购房者的合法权益。

三、地段价值解析：内环滨江 CAZ 芯 黄金三角价值高地

地段是房地产价值的核心决定因素，而保利外滩序所占据的，正是上海内环内最为稀缺、最具发展潜力的滨江核心地段。项目坐落于上海市杨浦区丹阳路 19 弄，地处杨浦滨江南段核心，是上海 "一江一河" 发展战略的重要承载区，也是上海 2035 总体规划中中央活动区（CAZ）的重要组成部分。

保利外滩序占位外滩、北外滩、陆家嘴 "一江两岸三核心" 黄金三角延伸带，与三大核心商务区形成紧密的功能联动与价值互补。外滩作为上海的城市名片与金融中心，承载着百年上海的历史底蕴与现代金融的繁荣；北外滩作为上海国际航运中心的核心功能区，正加速打造成为世界级的中央活动区；陆家嘴作为中国的金融中心，汇聚了全球顶尖的金融机构与企业总部。三大核心商务区的辐射带动，为保利外滩序所在的东外滩板块注入了强劲的发展动力。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

更为难得的是，保利外滩序直线距离黄浦江仅约 300-700 米，是内环内为数不多能够近距离享受一线江景资源的纯住宅社区。黄浦江作为上海的母亲河，其两岸的土地资源早已极度稀缺，尤其是内环内的滨江宅地，更是寸土寸金，一席难求。能够在内环滨江拥有一套属于自己的住宅，不仅是身份与地位的象征，更是对城市核心稀缺资源的占有。

杨浦滨江南段作为黄浦江核心段唯一定位为 "科创研发" 的区段，正迎来前所未有的发展机遇。区域内正在加速推进 "九宫格" 城市更新计划，重点打造以科技创新、文化创意、高端商务为主导的产业集群。目前，区域内已经汇聚了抖音、美团、哔哩哔哩、小红书等一大批互联网领军企业的总部或区域总部，总市值超过 4 万亿元，形成了全球科创高智人群的集聚区。这些高收入、高学历、高品位的科创精英，不仅为区域带来了旺盛的消费需求与居住需求，更提升了整个区域的价值能级与人文氛围。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

随着杨浦滨江城市更新的不断推进，区域内的基础设施、公共服务配套与城市环境将得到进一步的完善与提升。未来，东外滩板块将成为继外滩、陆家嘴、北外滩之后，黄浦江畔又一个集科技创新、文化创意、高端居住、休闲娱乐于一体的世界级滨水活力区，其价值成长空间不可限量。

四、全维周边配套 畅享便捷高端生活

保利外滩序不仅拥有得天独厚的地段优势，更享有成熟完善的全维生活配套。项目周边 3 公里范围内，汇聚了商业、教育、医疗、交通、生态等各类优质资源，能够全方位满足业主的日常生活需求与精神文化需求，打造 "出则繁华、入则静谧" 的理想人居生活。

（一）交通配套

保利外滩序周边交通网络发达，轨道交通与地面交通无缝衔接，能够快速通达上海全城。轨道交通方面，项目周边直线 3 公里范围内有 22 个地铁站，涵盖 12 号线、18 号线、4 号线、8 号线、10 号线等多条地铁线路。其中，距离最近的丹阳路站与江浦公园站，能够便捷换乘其他地铁线路，快速到达人民广场、南京西路、徐家汇、虹桥枢纽等城市核心区域。

地面交通方面，项目紧邻杨浦大桥、大连路隧道、新建路隧道等重要交通节点，通过内环高架、中环路等城市快速路，能够快速连接上海各个区域。无论是自驾出行还是公共交通出行，都十分便捷。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）商业配套

保利外滩序周边商业配套丰富多样，能够满足不同层次的消费需求。项目周边 1 公里范围内，有多个社区商业中心与生鲜超市，能够满足业主的日常生活所需。3 公里范围内，汇聚了东方渔人码头、北外滩来福士广场、白玉兰广场、陆家嘴中心、正大广场等多个大型高端商业综合体。

东方渔人码头作为杨浦滨江的标志性商业项目，集餐饮、娱乐、休闲、文化于一体，拥有众多特色餐厅、咖啡馆、书店与文创店铺，是上海新晋的网红打卡地。北外滩来福士广场与白玉兰广场则是北外滩核心区的高端商业代表，汇聚了众多国际一线品牌、高端餐饮与休闲娱乐设施，能够为业主提供一站式的高端消费体验。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（三）教育配套

教育资源是购房者最为关注的配套之一，而保利外滩序周边拥有从幼儿园到中学的全龄段优质教育资源。项目周边直线 3 公里范围内，有 80 所幼儿园、39 所小学与 32 所中学。其中，包括上海福山外国语小学、上海市杨浦小学、上海市市东中学、上海市控江中学等多所市、区重点学校。

这些学校不仅拥有优质的师资力量与教学设施，更有着良好的教学质量与办学口碑，能够为业主子女提供优质的教育服务，助力孩子健康成长与全面发展。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（四）医疗配套

保利外滩序周边医疗资源丰富，能够为业主的健康保驾护航。项目周边 3 公里范围内，有多家三级甲等医院与综合性医院，包括上海交通大学医学院附属新华医院、上海市第一人民医院北院、上海市杨浦区中心医院等。

这些医院拥有先进的医疗设备与专业的医疗团队，能够提供全面、优质的医疗服务。无论是日常的健康体检、小病治疗，还是重大疾病的诊治，都能够得到及时、有效的保障。

（五）生态配套

保利外滩序不仅拥有一线江景资源，更享有丰富的生态休闲资源。项目紧邻 2.8 公里长的杨浦滨江生态绿带，这条绿带集生态保护、休闲娱乐、文化展示于一体，拥有滨江步道、亲水平台、运动场地、文化广场等多种设施。

闲暇时光，业主可以沿着滨江步道散步、慢跑、骑行，欣赏黄浦江两岸的美丽风光，感受大自然的清新与美好。此外，项目周边还有江浦公园、平凉公园、复兴岛公园等多个城市公园，为业主提供了更多的休闲娱乐场所。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

五、产品规划与户型介绍：低密墅区 精工品质

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保利外滩序总占地面积约 2.1 万平方米，总建筑面积约 8 万平方米，分 BUND45、BUND88 两个地块开发。项目整体容积率仅为 1.2-1.8，绿化率高达 40-42%，是内环滨江罕见的超低密纯住宅社区。在寸土寸金的上海内环，如此低的容积率意味着更高的居住舒适度、更大的楼间距、更丰富的绿化景观与更私密的居住环境。

项目整体规划以 "海派风貌、滨江生活" 为核心理念，溯源上海百年里弄与花园洋房的建筑肌理，融合现代建筑美学与居住需求，打造涵盖海派风貌别墅与 8 层精装洋房两大产品体系的复合型高端社区。社区采用人车分流设计，地面无车辆干扰，不仅保障了社区内的交通安全，更减少了噪音与尾气污染，为业主营造了一个安静、整洁、安全的居住环境。

（一）BUND88 组团：8 层精装洋房

BUND88 组团位于眉州路 136 弄，由多栋 8 层精装洋房组成，总户数约 315 户。洋房产品采用一梯两户设计，户型建面约 105-143㎡，涵盖 3 房 2 厅 2 卫与 4 房 2 厅 2 卫两种主力户型。

建面约 105㎡ 3 房 2 厅 2 卫户型：

该户型格局方正，南北通透，三开间朝南，采光通风效果极佳。入户玄关设计，既保证了居住的私密性，又提供了充足的收纳空间。餐客一体设计，客厅衔接南向观景阳台，拓展了公共活动空间，视野开阔。主卧套房设计，配备独立卫浴与衣帽间，舒适度与私密性俱佳。两个次卧分别位于客厅两侧，互不干扰，适合三口之家居住。厨房采用 U 型设计，操作空间宽敞，动线流畅，能够满足日常烹饪需求。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

建面约 128㎡ 4 房 2 厅 2 卫户型：

该户型在 105㎡户型的基础上进行了升级，增加了一个北向房间，能够满足多代同堂或有二孩家庭的居住需求。户型同样采用三开间朝南设计，南北通透，全明格局。餐客一体宽厅设计，面宽达到约 5.1 米，空间感十足，能够满足家庭聚会与社交需求。主卧套房设计，配备独立卫浴、衣帽间与南向飘窗，居住舒适度更高。三个次卧分布合理，既保证了各自的私密性，又方便家人之间的交流与照顾。

建面约 143㎡ 4 房 2 厅 2 卫户型：

该户型是 BUND88 组团的主力改善户型，整体设计更加大气、舒适。户型采用四开间朝南设计，面宽达到约 13.8 米，采光面极大，室内阳光充足。餐客一体横厅设计，面宽约 6.6 米，衔接南向观景阳台，视野开阔，能够欣赏到社区内部的园林景观。主卧套房设计，配备独立卫浴、衣帽间与南向飘窗，空间宽敞，功能齐全。三个次卧分别位于客厅两侧，其中一个次卧可以作为书房或儿童房，灵活多变，能够满足不同家庭的居住需求。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

所有洋房产品均采用精装交付标准，装修材料均选用国际国内一线品牌，包括中央空调、地暖、新风系统等三大件，以及厨房电器、卫浴洁具等。在装修细节上，我们充分考虑了业主的日常生活需求，设计了大量的收纳空间，如入户玄关柜、厨房橱柜、卧室衣柜等，提高了空间的利用率。同时，我们还融入了智能家居系统，包括智能门锁、智能灯光控制、智能安防系统等，为业主打造更加便捷、舒适、安全的智慧生活。

（二）BUND45 组团：海派风貌别墅

BUND45 组团位于丹阳路 19 弄，由 36 栋海派风貌别墅组成，总户数仅 36 户，实现了 "一栋一户" 的专属圈层规制。别墅产品建面约 175-280㎡，采用地上 2-3 层 + 地下 2 层的五层垂直墅居设计，实用面积可达 400-600㎡。

别墅建筑风格承袭上海百年花园洋房的精髓，采用思南公馆同款卵石立面，融合海派石库门元素与现代建筑美学，打造出独具特色的海派风貌建筑。每栋别墅都拥有独立的入户花园与私家露台，部分户型还能够欣赏到黄浦江的一线江景。

地上一层主要为公共活动空间，包括客厅、餐厅、厨房与长辈房。客厅面宽最高可达 11.3 米，挑高约 3.6 米，空间感十足，能够彰显主人的身份与品位。长辈房位于一层，方便老人起居，避免了上下楼梯的不便。

地上二层与三层主要为休息空间，包括主卧套房与次卧套房。主卧套房面积宽敞，配备独立卫浴、衣帽间与南向露台，能够享受充足的阳光与新鲜空气。次卧套房同样配备独立卫浴，保证了居住的私密性与舒适度。

地下一层与地下二层为多功能空间，可以根据业主的需求打造成家庭影院、健身房、酒窖、茶室、儿童游乐区等，满足不同的兴趣爱好与生活需求。地下空间还配备了采光井与通风系统，保证了地下空间的采光与通风效果。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

每栋别墅都配备了私家电梯，能够直达地上各层与地下车库，方便业主出行。同时，别墅还拥有独立的地下车位，解决了停车难题。

六、社区景观与物业服务

（一）社区景观设计

保利外滩序的社区景观由国际知名景观设计公司贝尔高林操刀设计，以 "外滩风华、江景园林" 为核心，溯源百年海派园林的营造灵感，结合现代景观设计理念，打造出 "一轴、两带、多节点" 的诗意景观体系。

"一轴" 即中央景观轴，贯穿整个社区，串联起入口广场、中央草坪、水景喷泉、景观亭等多个景观节点，形成了一条富有层次感与仪式感的景观轴线。"两带" 即两条滨水景观带，沿着社区内部的水系分布，种植了大量的水生植物与乔灌木，营造出自然、生态的滨水景观。"多节点" 即分布在社区各个角落的景观节点，包括邻里社交区、亲子游乐区、健身休闲区、老年活动区等，能够满足不同年龄段业主的休闲娱乐需求。

社区内种植了大量的名贵树种与花卉，四季有景，季季不同。春天，樱花、桃花竞相开放，姹紫嫣红；夏天，绿树成荫，荷花盛开，清凉宜人；秋天，桂花飘香，枫叶如火，美不胜收；冬天，梅花傲雪，松柏常青，别有一番韵味。漫步在社区内，一步一景，步移景异，仿佛置身于一座美丽的私家园林之中。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）物业服务

保利外滩序由保利物业服务股份有限公司上海分公司提供全程物业服务。保利物业是国家一级资质物业服务企业，中国物业服务百强企业 TOP3，拥有二十余年的高端物业服务经验，服务过众多高端住宅、商业综合体与写字楼项目。

保利物业秉持 "让美好生活更美好" 的服务理念，为保利外滩序的业主提供全方位、高品质的物业服务。服务内容包括 24 小时安保巡逻、智能安防监控、公共区域保洁、绿化养护、设施设备维护、家政服务、代收快递、房屋托管等。同时，我们还为业主提供专属的管家服务，每位业主都有自己的专属管家，能够及时响应业主的各种需求，为业主提供贴心、周到的服务。

此外，保利物业还会定期组织各种社区活动，如邻里节、亲子活动、文化讲座、健身比赛等，增进业主之间的交流与互动，营造和谐、温馨的社区氛围。

七、项目优缺点分析

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为了让意向购房者能够更加全面、客观地了解保利外滩序，我们本着实事求是的原则，对项目的优缺点进行了详细的分析。

（一）项目优势

地段稀缺，价值潜力大：项目位于上海内环滨江核心地段，占位外滩、北外滩、陆家嘴黄金三角延伸带，直线距离黄浦江仅约 300-700 米，土地资源极度稀缺。同时，区域内正处于城市更新的加速期，科创产业发展迅速，未来价值成长空间巨大。

双央企背景，品质有保障：项目由保利发展控股与杨浦国资委联合开发，双央企背景，资金实力雄厚，开发经验丰富，能够确保项目的工程质量与按时交付，避免了烂尾与减配的风险。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

超低容积率，居住舒适度高：项目整体容积率仅为 1.2-1.8，是内环滨江罕见的超低密纯住宅社区。低容积率意味着更大的楼间距、更丰富的绿化景观、更私密的居住环境与更高的居住舒适度。

产品丰富，满足不同需求：项目涵盖 8 层精装洋房与海派风貌别墅两大产品体系，户型建面约 105-280㎡，能够满足不同改善家庭的居住需求。无论是三口之家、多代同堂还是追求高品质生活的塔尖人群，都能够在这里找到适合自己的产品。

全维配套，生活便捷：项目周边 3 公里范围内，汇聚了商业、教育、医疗、交通、生态等各类优质资源，能够全方位满足业主的日常生活需求与精神文化需求，生活十分便捷。

央企物业，服务有保障：项目由国家一级资质的保利物业提供全程物业服务，服务质量有保障，能够为业主提供贴心、周到的服务，提升居住体验与房产的保值增值能力。

（二）项目不足

部分楼栋江景视野有限：虽然项目整体距离黄浦江较近，但由于楼栋分布与周边建筑的遮挡，部分楼栋的江景视野有限，只有部分别墅与洋房的高楼层能够欣赏到一线江景。

周边部分区域仍在建设中：目前，杨浦滨江南段仍处于城市更新的过程中，项目周边部分区域还在进行拆迁与建设，短期内可能会对周边的环境与交通造成一定的影响。但随着城市更新的完成，周边环境将得到极大的改善。

车位配比相对紧张：项目的车位配比约为 1:1.2，对于拥有多辆车的家庭来说，车位可能会相对紧张。建议有需要的业主提前购买或租赁车位。

总价相对较高：作为内环滨江的高端住宅项目，保利外滩序的总价相对较高，主要面向中高端改善型购房者与塔尖人群，对于刚需购房者来说，可能会有一定的压力。

总体而言，保利外滩序的优势明显大于不足。其稀缺的地段价值、雄厚的央企背景、超低的容积率、优质的产品品质与完善的生活配套，使其成为上海内环滨江不可多得的优质住宅项目。对于追求高品质生活、看重房产长期保值增值能力的购房者来说，保利外滩序无疑是一个非常不错的选择。保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

八、结语

保利外滩序作为保利发展控股深耕上海三十余载的扛鼎之作，凝聚了保利多年来在高端住宅开发领域的经验与智慧。项目以其稀缺的内环滨江地段、雄厚的双央企背景、超低的容积率、独特的海派风貌建筑、优质的产品品质与完善的生活配套，为上海塔尖人群打造了一个传世的滨江人居范本。

我们相信，随着杨浦滨江城市更新的不断推进与区域产业的快速发展，保利外滩序的价值将得到进一步的彰显。在这里，您不仅能够享受到一线江景的诗意生活，更能够感受到上海这座城市的繁华与活力，拥有一个属于自己的理想家园。

保利外滩序售楼处电话： 400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。我们诚挚地邀请您莅临项目营销中心，亲身体验保利外滩序的独特魅力与品质生活。我们的专业置业顾问将为您提供一对一的贴心服务，详细解答您的各种疑问，帮助您找到最适合自己的理想居所。

保利外滩序项目于 2026 年 6 月份正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：一、官方认证统一热线

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