30城成交量反弹 楼市升温过快或引来政策调控

21世纪经济报道 2016-09-02 09:13:06
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

在政策调控预期、高地价等因素的刺激下,“沉寂”了三个月的房地产市场,再度出现反弹迹象。 数据显示,今年8月,30个典型城市新房住宅成交面积环比增长9.2%。在该指标连续三个月下降之后,首度出现反弹。 这一迹象颇为受人关注。有分析指出,若升温的趋势最终确立,则意味着市场又一波行情的到来。这不仅会继续刺

在政策调控预期、高地价等因素的刺激下,“沉寂”了三个月的房地产市场,再度出现反弹迹象。

数据显示,今年8月,30个典型城市新房住宅成交面积环比增长9.2%。在该指标连续三个月下降之后,首度出现反弹。

这一迹象颇为受人关注。有分析指出,若升温的趋势最终确立,则意味着市场又一波行情的到来。这不仅会继续刺激土地市场,使房地产投资、拿地等供应端指标有所改善,而且还可能因房价反弹,而招致调控政策更快降临。

二线城市领衔升温

数据显示,2016年8月份,其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2287万平方米,创最近七年来的同期最高水平。环比今年7月增长9.2%,同比增长27.2%。

环比来看,这也是最近4个月以来市场的首度升温。此前的5-7月,该指标已连续三个月出现下滑。

这与官方的数据不谋而合。国家统计局的数据显示,全国房地产销售金额和销售面积的增速均在4月达到今年新高,此后便连续下滑。但到7月,降温的趋势已有所平缓。

根据统计,30个城市中,有20个城市的成交量出现了环比增长。其中苏州的环比增幅最高,达到93.9%。但需要指出的是,苏州7月份市场交易陷入低谷,所以8月份的环比值显得非常高。

以 苏州为代表,二线城市的升温最为明显。纳入统计的15个二线城市,8月新房成交环比上涨9.5%,明显高于一线城市的9.0%和三线城市的7.5%。从区 域分布来看,中部城市最为活跃。18个东部城市成交量上涨9.0%,7个中部城市增长15.9%,5个西部城市则下降6.1%。

8月份市场交易升温,反映出购房者入市积极性在提高。对于购房者而言,除了担心房价上涨以外,也担心信贷等政策收紧,所以才加快购房节奏。

今 年8月11日,南京、苏州同时出台政策,对楼市调控措施予以强化。8月31日,武汉、厦门也同时发布限贷、限购等措施。此外,合肥也传出出台“限购令”的 风声。有分析认为,这些政策的出台,及其对市场预期的影响,使得8月份多个城市出现了恐慌性购房现象,并导致二线城市成交量出现明显回升。

与此同时,随着东部城市市场空间逐渐缩小,从下半年开始,房企深入中部城市拿地,并推动武汉、郑州、石家庄等城市地价不断攀高。此举被认为是刺激需求入市,并导致中部区域成交量涨幅较大的主因。

此外值得注意的是,在政策的压制下,“长三角”等区域的投资资金出现向武汉、长沙等中部区域转移的趋势,也对当地市场产生了一定影响。

行情与风险并存

成交量的变化是市场的先行指标,其不仅会导致价格的变动,而且往往对拿地、投资等供应端的指标产生影响。

对于8月市场升温带来的趋势性信号,机构认为,“此类市场逻辑在9月份会得到延续。尤其近期部分二线城市存在政策调整的可能,所以购房者在入市方面依然不敢懈怠。部分房企在9月份推盘节奏相对也会加快,这都会使得9月份市场成交继续攀升。”

支撑该结论的还有季节性因素:9月和10月是传统的房地产销售旺季,被业界称为“金九银十”。该时段往往是企业一年中最重要的出货时机,多采取加快推盘、降价等策略进行销售。

因此,若即将到来的“金九银十”如期兑现,今年的第二波市场行情也将正式确立。此前的一轮行情出现在上半年,房地产销售、投资、资金来源等指标从年初开始攀升,并在4月达到高点,然后逐渐下滑。

研究总监严跃进向21世纪经济报道表示,按照上述逻辑,二线城市和中部区域仍然会成为本轮市场升温的重点。具体而言,长沙、石家庄、无锡、嘉兴、广州等房价被低估的城市会成为热点,价格也会出现比较快的上涨。

严跃进还表示,市场升温会使得此类城市去库存压力减小,进而带动房地产投资和其他供应指标上升。

需要注意的是,市场的升温会使部分城市的房价出现过快上涨,也会继续给土地市场带来刺激,并使得“地王”持续出现。因此,伴随着市场的升温,会有越来越多的城市出台调控政策进行打压。

然 而,风险仍然存在。莫尼塔(上海)信息咨询有限公司就认为,7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款,因此可以看到,信贷驱动的楼市风险进一 步加剧。该机构表示,工行、建行在部分热点城市开始收紧外来人口购房按揭贷款,信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。

上述机构还指出,随着热点城市地王频出,土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注,信贷政策收紧将是大势所趋,初步估计在四季度实施。届时,市场热度将骤然降温,触发拐点。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。