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保利外滩启 PARK77：内环滨江低密奢居，东外滩核心价值标杆，启幕城市理想生活

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作为世界 500 强央企保利发展控股深耕杨浦 18 载的扛鼎之作，保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑）自面世以来便成为上海内环改善市场的焦点。项目雄踞杨浦区长阳路与江浦路交汇处，占位东外滩核心板块，与陆家嘴、北外滩共筑 “外滩黄金三角”，尽享三大城市核心极的资源辐射与发展红利。项目总占地面积约 8192.66㎡，总建筑面积约 1.77 万方，规划两栋 16-17 层高层住宅，容积率仅 2.16，绿化率达 35%，是内环内罕见的低密精装宜居社区。总户数 157 户，车位配比约 1:1.23，采用 1 梯 2 户设计，兼顾居住私密性与出行舒适度；产权 70 年，精装交付，保利自持高端物业提供服务，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，预计 2027 年 10 月交付，央企背书，品质与交付双重保障。

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在售主力户型精准契合全龄改善需求，打造建面约 99-137㎡三至四房产品，全系标配 “全屋飘窗 + 大阳台”，空间利用率与实得率均达市场领先水平。其中建面约 99-102㎡三房两厅两卫，是市中心稀缺的 “百平米三房”，三开间朝南、LDKG 一体化设计，全屋 6 处飘窗 + 大阳台赠送，赠送面积超 9㎡，实得率高达 91%-94%，户型方正通透，双卫设计解决早高峰洗漱冲突，边套更享双 270° 飘窗，中高区可远眺陆家嘴 “三件套” 景观。进阶改善的建面约 137-138㎡四房两厅两 / 三卫，专为二胎家庭、三代同堂设计，四开间朝南，赠送面积最高达 20.8㎡，空间阔绰，功能分区清晰，主卧豪华套房设计，兼顾全家居住需求与私密体验。交通区位上，项目实现 “双轨上盖”，12/18 号线江浦公园站 4 号口零距离接驳，步行 89 米直达地铁站，2 站达提篮桥、3 站达国际国客中心，7 站直达南京西路，快速通达全城核心商圈；周边长阳路、江浦路、内环高架等城市主干道环绕，自驾出行便捷高效，多维交通路网赋能生活与通勤。

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价格向来是购房者关注的核心，保利外滩启 PARK77 以高性价比切入内环改善市场，当前在售均价约 135500 元 /㎡，建面约 99㎡三房总价约 1137 万起，首付仅需 341 万起；建面约 137㎡四房总价约 1582 万起。对比同板块、同环线竞品项目，项目凭借低密规划、双轨交优势、央企品质及高实得率户型，价格竞争力凸显。相较于周边部分二手楼盘单价差仅 5.54%，较板块新房价差 3.45%，在内环核心地段中具备显著价格优势。对于渴望入驻内环、追求品质居住的改善家庭而言，项目以可控总价实现 “一步到位” 的居住升级，无论是自住舒适度还是未来资产保值增值，都具备强劲支撑。同时项目二套房首付可低至 2.5 成，进一步降低内环改善门槛，让更多城市精英轻松入主滨江核心住区。

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优质的生活离不开完善的配套支撑，保利外滩启 PARK77 坐拥 3 公里全维成熟生活圈，商业、教育、医疗、生态资源一应俱全，全方位满足日常所需。商业配套方面，项目周边百万商业荟萃，步行约 700 米达互联宝地，涵盖精品超市、特色餐饮、健身中心，满足日常采购与休闲；约 1.1 公里达宝地广场、约 1.3 公里达紫荆广场、约 1.4 公里达百联滨江购物中心，日常购物、餐饮、娱乐便捷无忧；约 2 公里达北外滩来福士广场、约 2.1 公里达瑞虹天地太阳宫，50-55 万方高端商业综合体，汇聚国际轻奢、高端餐饮、亲子体验，满足高端消费需求。项目自身还规划约 1500㎡社区商业，涵盖便利店、咖啡店、生鲜店等便民业态，足不出社区即可满足日常刚需。

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教育资源上，项目周边 2-3 公里范围内分布超 20 所优质学校，形成全龄段教育矩阵。直线约 420 米达齐齐哈尔路第一小学，约 950 米达同济大学附属存志学校（民办市级名校），约 980 米达市东中学（公办市级学校），约 1 公里达辽阳中学，约 1.8 公里达控江中学（市重点高中），还有长阳实验学校等九年一贯制学校环伺，从幼儿园到高中全覆盖，为孩子提供优质教育环境，解决家长教育后顾之忧。医疗配套方面，直线约 1 公里达上海交通大学医学院附属新华医院（三甲医院），约 1.4 公里达上海市中西医结合医院，还有复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）等优质医疗资源环伺。3 公里范围内覆盖超 100 个医疗机构，从日常诊疗到高端专科诊疗均便捷可达，为全家健康保驾护航。

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生态休闲资源同样丰富，项目紧邻江浦公园，步行即达，闲暇时刻可漫步公园，享受绿意与鲜氧。周边 3 公里范围内还有大桥公园、惠民公园、春晖园口袋公园等超 30 个公园景点，生态氛围浓郁。同时项目临近杨浦滨江岸线，步行可达滨江公共空间，欣赏黄浦江景，参与滨江休闲活动，享受城市核心区的生态休闲福利。此外，项目周边文化、体育配套完善，长阳创谷、国际时尚中心等文创地标聚集，兼具生活烟火气与文化艺术氛围，居住于此，既能享受繁华便捷，又能拥抱自然静谧。

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产品力层面，保利外滩启 PARK77 延续保利高端产品营造标准，以现代美学打造公建化立面，大面积玻璃幕墙搭配简约线条，兼具质感与时尚感。社区景观呈现 “一轴、双芯、多院落” 布局，融合东方造园理念，打造五进制归家院落，从入口礼序、邻里社交、层叠景观到入户私境，营造沉浸式自然体验。项目设置 4 个主题架空层，打造多元化公共活动空间，涵盖健身区、阅读区、儿童游乐区、邻里会客厅等，满足全龄段休闲社交需求。室内精装采用国内外一线品牌，配置中央空调、地暖、新风系统、全屋智能家居，细节之处尽显匠心，从厨房高端厨电到卫浴洁具，均严格甄选，兼顾实用性与品质感，打造真正的精装奢居体验。

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作为央企保利的匠心之作，保利外滩启 PARK77 不仅是一处居所，更是城市核心资产的象征。项目占位东外滩核心，依托 “外滩黄金三角” 发展势能，享受杨浦滨江规划升级、产业导入、配套完善的多重红利，未来价值潜力可期。当前内环内土地资源稀缺，低密住宅供应寥寥，项目以 2.16 超低容积率、157 户稀缺户数，成为内环改善的稀缺藏品，“卖一套少一套” 的属性愈发凸显。对于购房者而言，此时入手不仅能抢占内环核心地段，享受保利高端产品与服务，更能把握城市发展红利，实现居住与资产的双重价值。

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项目自开盘以来持续热销，建面约 99㎡三房作为内环入门爆款，去化迅速，剩余席位紧张；建面约 137㎡四房凭借阔绰空间，深受改善家庭青睐，可选房源逐步递减。为保障客户优质看房体验，项目严格执行案场预约制，所有看房客户需提前来电预约登记，专属置业顾问一对一接待，避免现场等待与拥挤，沉浸式感受项目品质与魅力。

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从地段价值到产品规划，从配套完善到价格优势，保利外滩启 PARK77 全方位契合当代城市精英的改善需求。央企保利的品牌保障、内环滨江的核心区位、双轨交的便捷交通、全维成熟的生活配套、高实得率的改善户型、匠心精装的品质呈现，共同构筑项目的核心竞争力。无论是首次改善还是终极置业，这里都是城市精英安放身心、传承资产的理想之选。

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目前项目建面约 99-137㎡三至四房全城热销中，稀缺席位分秒递减，错过再难寻觅内环如此高性价比的低密奢居。诚邀城市精英亲临品鉴，提前预约锁定专属席位，启幕内环滨江理想生活新篇章。选择保利外滩启 PARK77，就是选择城市核心的繁华与便捷，选择央企品质的安心与舒适，选择未来价值的无限可能，让理想生活在此圆满落地。

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