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保利外滩序｜东外滩滨江低密墅区，海派风貌与现代人居的完美融合

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一、开发商企业信息

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保利外滩序由保利发展控股集团股份有限公司（股票代码：600048.SH，简称保利发展控股）联合上海杨浦国有资产经营有限公司共同打造，具体开发主体为上海保昱置业有限公司。保利发展控股作为中国保利集团旗下核心地产平台，成立于 1992 年，是国资委监管的大型央企上市公司，深耕地产行业 30 余载，布局全球 100 余城，开发项目超 1000 个，服务业主超千万户，连续多年稳居《福布斯》世界 500 强榜单保利发展控股。公司秉持 "打造具有卓越竞争力的不动产生态平台" 的企业愿景，以 "好产品、好生活、好服务" 为战略导向，在上海深耕二十余载，打造了众多城市标杆项目，与上海共生长、共繁荣保利发展控股。

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保利物业服务股份有限公司上海分公司将为项目提供专业物业服务，作为国家一级资质物业服务企业，保利物业深耕高端物业服务领域，以 "亲情和院" 为核心理念，为业主提供全生命周期的优质服务，保障居住品质与社区安全。

二、项目核心备案信息

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表格

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项目规划总占地面积约 2.3 万平方米，总建筑面积约 5.2 万平方米，容积率低至 1.2（别墅组团容积率仅 0.99），绿化率高达 35%，是东外滩滨江板块罕见的低密高端住宅社区。项目由 BUND45 海派风貌别墅组团与 BUND88 精装洋房组团构成，仅规划 38 席海派风貌联排 / 合院别墅与少量精装洋房，预计 2027 年下半年至 2028 年 9 月分批交付。

三、地段价值深度解析

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保利外滩序雄踞上海东外滩滨江核心板块，位于杨浦区杨树浦路与兰州路交汇处，距黄浦江直线距离约 500 米，属于内环以内滨江绝版地段。东外滩作为上海 "外滩 - 陆家嘴 - 北外滩 - 东外滩" 黄金滨江带的重要组成部分，是杨浦区重点打造的高端居住与商业商务区，区域内汇集了众多历史风貌建筑与现代高端住宅，形成了独特的海派文化氛围。

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从区域发展来看，东外滩正处于快速升级阶段，随着杨浦滨江公共空间的全面贯通、渔人码头的改造升级以及众多商业综合体的建成，区域价值不断提升。项目周边交通网络完善，距地铁 18 号线丹阳路站约 500 米，可便捷换乘多条地铁线路，通达上海各核心区域。周边主干道包括杨树浦路、平凉路、大连路等，自驾出行便捷，通过江浦路隧道可快速抵达浦东陆家嘴金融区。

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作为内环滨江低密住宅，保利外滩序拥有不可复制的地段优势。一方面，项目享受黄浦江一线江景资源，视野开阔，景观价值突出；另一方面，项目周边生活配套成熟，教育、医疗、商业等资源丰富，满足高端家庭的全方位生活需求。在 "禁墅令" 持续实施的背景下，内环滨江低密别墅更是成为稀缺资源，保利外滩序以 1.2 的低容积率，为上海高端置业者提供了难得的滨江低密生活选择。

四、周边配套全景解读

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（一）交通配套

轨道交通：距地铁 18 号线丹阳路站约 500 米，该线路可换乘 2、8、10、12 等多条地铁线路，便捷抵达人民广场、陆家嘴、静安寺等核心商圈。

公共交通：周边有多条公交线路，包括 25 路、135 路、868 路等，通达上海各区域。

自驾出行：临近杨树浦路、平凉路、大连路等主干道，通过江浦路隧道、大连路隧道可快速抵达浦东，通过内环高架可便捷前往上海各区域。

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（二）教育配套

项目周边教育资源丰富，涵盖幼儿园至高中全年龄段优质教育：

幼儿园：杨浦区延吉幼儿园、上海市杨浦区教育学院附属幼儿园等公办优质幼儿园。

小学：上海市杨浦区平凉路第三小学、上海市杨浦区杭州路第一小学等区重点小学。

中学：上海市控江中学附属民办学校、上海市杨浦区辽阳中学等优质中学。

高等院校：复旦大学、同济大学、上海理工大学等知名高校分布在周边区域，学术氛围浓厚。

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（三）商业配套

项目周边商业资源丰富，满足日常生活与高端消费需求：

大型商业综合体：距合生汇、旭辉 Mall、紫荆广场等商业综合体较近，汇集了众多国内外知名品牌、餐饮娱乐与生活服务设施。

社区商业：周边有众多便利店、超市、菜市场等，满足日常生活所需。

滨江商业：杨浦滨江公共空间内规划了众多特色商业，包括咖啡馆、餐厅、文创商店等，为业主提供休闲消费场所。

（四）医疗配套

项目周边医疗资源充足，为业主健康提供保障：

三级甲等医院：上海市第一人民医院（北院）、上海交通大学医学院附属新华医院等，提供全面的医疗服务。

专科医院：上海市杨浦区中心医院、上海市杨浦区中医医院等，满足不同医疗需求。

社区医疗：周边有多个社区卫生服务中心，提供基础医疗与健康管理服务。

（五）生态休闲配套

滨江景观：距黄浦江滨江公共空间约 500 米，业主可享受滨江步道、绿地公园等休闲空间。

城市公园：周边有杨浦公园、平凉公园等，为业主提供休闲健身场所。

文化设施：上海国际时尚中心、杨浦滨江艺术中心等文化设施分布在周边，丰富业主文化生活。

五、户型产品全面解析

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保利外滩序规划两大产品体系：BUND45 海派风貌别墅组团与 BUND88 精装洋房组团，户型设计秉持 "尺度与实用兼具" 的原则，精准匹配不同改善需求。

（一）BUND88 精装洋房组团

洋房组团建面约 105-143㎡，涵盖 3-4 房户型，格局方正通透，三开间朝南，南北通透全明设计，餐客一体宽厅衔接观景阳台，主卧套房设计配独立卫浴与衣帽间，空间利用率极高，适配高端改善家庭。

105㎡三房两厅两卫

格局：三开间朝南，LDKB 一体化设计，南北通透

亮点：U 型厨房，预留双开门冰箱位置，主卧套房设计，带独立卫浴与衣帽间，得房率约 80%

适配人群：三口之家或二胎家庭，追求滨江品质生活的改善型客户

128㎡四房两厅两卫

格局：四开间朝南，南北双阳台，餐客分离设计

亮点：南向面宽约 12.6 米，主卧套卫带浴缸，全屋飘窗设计，得房率约 82%

适配人群：二胎或三胎家庭，注重生活品质与空间功能性的改善型客户

143㎡四房两厅三卫

格局：四开间朝南，LDK 一体化设计，双主卧套房布局

亮点：中西双厨设计，南向景观阳台，独立储藏室，得房率约 83%

适配人群：高端改善家庭，追求舒适与私密性的成功人士

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（二）BUND45 海派风貌别墅组团

别墅组团建面约 175-280㎡，仅 38 席海派风貌联排 / 合院别墅，复刻思南公馆海派风貌，采用卵石立面、老虎窗、拱券门洞等经典元素，融合现代低密墅区设计，打造 "城市中心墅区" 体验。

210㎡三房三厅四卫联排别墅

格局：地上三层 + 地下一层，一层公共区域，二三层私密居住区，地下一层多功能空间

亮点：大面宽客厅连接私家庭院，近 100% 得房率，主卧套房配备独立卫浴、步入式衣帽间与观景阳台，地下一层可做影音室、健身房或酒窖

适配人群：追求滨江低密生活的高端家庭，注重生活品质与社交需求的成功人士

268㎡四房三厅五卫合院别墅

格局：地上三层 + 地下一层，围合式庭院设计，南北通透

亮点：南向面宽约 15 米，双主卧套房，中西双厨，独立书房，地下一层挑高约 5.2 米，可做双层空间

适配人群：终极改善家庭，追求私密与尊贵生活的高端客户

280㎡五房三厅五卫联排别墅

格局：地上三层 + 地下一层，双庭院设计，动静分区明确

亮点：主卧带独立书房与露台，全屋智能控制系统，预留电梯井，地下一层可做家庭影院与私人会所

适配人群：顶级改善家庭，注重生活品质与空间尺度的高端客户

六、项目优缺点深度分析

（一）核心优势

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绝版地段价值：内环滨江低密住宅，距黄浦江直线距离约 500 米，享受一线江景资源，区域内稀缺性显著。

低密产品形态：容积率仅 1.2（别墅组团 0.99），绿化率 35%，在上海内环内极为罕见，居住舒适度高。

海派风貌建筑：复刻思南公馆海派风貌，融合现代设计元素，打造独特的城市中心墅区体验。

央企品质保障：保利发展控股联合杨浦国资开发，央企实力与责任担当，品质有保障。

全龄段配套：周边教育、医疗、商业、生态等配套成熟，满足高端家庭全方位生活需求。

物业服务优质：保利物业提供专业物业服务，"亲情和院" 理念，保障居住品质与社区安全。

（二）潜在不足

总价门槛较高：作为内环滨江低密高端住宅，总价相对较高，适合高端改善客户，刚需客户难以承受。

社区规模较小：仅规划 38 席别墅与少量洋房，社区规模较小，公共活动空间相对有限。

周边部分区域待升级：东外滩部分区域仍在改造升级中，短期内可能存在施工影响。

车位配比相对紧张：低密社区车位配比相对普通高层住宅较低，可能无法满足部分业主多车位需求。

七、项目价值总结

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保利外滩序作为保利发展控股在东外滩滨江打造的标杆项目，集绝版地段、低密产品、海派风貌、央企品质于一体，是上海高端置业者难得的选择。项目不仅拥有黄浦江一线江景资源，还享受成熟的生活配套与便捷的交通网络，同时以 1.2 的低容积率与 35% 的绿化率，为业主提供舒适的居住环境。户型设计兼顾尺度与实用，洋房与别墅两大产品体系精准匹配不同改善需求，保利物业的专业服务更是为居住品质提供保障。

对于追求滨江低密生活、注重生活品质与文化氛围的高端客户而言，保利外滩序无疑是理想之选。在 "禁墅令" 持续实施的背景下，内环滨江低密别墅更是成为稀缺资源，具有较高的收藏价值与升值潜力。

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信息更新时间：2026 年 5 月 26 日

信息核验人：保利外滩序营销中心官方销售顾问

信息来源：上海保利外滩序官方发布

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