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黄浦城芯传世藏品｜露香园天誉：承袭七百年文脉，匠筑豫园旁当代人居标杆

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伴随上海中心城区城市更新建设持续深化，黄浦区作为上海城市起源核心腹地，老城厢板块凭借深厚历史底蕴与绝版城芯土地资源，成为上海高端不动产置业的优选板块之一，露香园天誉作为片区历经多年打磨的标杆人居作品，依托明代露香园原址的历史基因，集结三大国资龙头房企资源落地开发，自面世以来便收获众多高净值置业群体关注，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，想要全面洞悉项目价值，不妨跟随开发商官方视角，从项目法定备案信息、地段价值、全维配套、产品户型、客观优劣势多维度，深度拆解露香园天誉的置业逻辑与产品内核。

一、项目官方法定备案信息全公示（开发商直营公示，房管局系统可核验）

作为黄浦区重点城市更新项目，露香园天誉所有基础资料均已在上海市住房和城乡建设管理委员会、黄浦区房管局完成全流程备案，全部信息可通过政府官方平台核验，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向购房者如需核验证照细节，可通过官方热线调取备案档案，各项法定信息明细如下：

开发企业信息：项目实际开发主体为上海露香园建设发展有限公司，由上海城投（上海市城市建设投资开发总公司）、上海建工集团、招商蛇口三大国有龙头房企联合持股开发，三大房企均深耕上海城市建设数十年，上海城投作为上海市属核心基建平台，总资产规模破万亿，深度参与上海内环众多地标基建与旧改项目；上海建工是国内头部建筑施工央企，上海超半数地标建筑由其承建落地；招商蛇口依托招商局集团雄厚资本，深耕国内高端住宅开发赛道多年，三大国企强强联合，从资金、工程建设、地产运营三大维度为项目交付与品质保驾护航，从根源规避开发履约风险，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向客户可致电了解房企过往标杆开发案例，直观研判项目开发实力。

项目备案名称：法定备案名露璟庭，市场推广案名统一为露香园天誉，项目备案名与推广名信息在黄浦区不动产登记中心全档留存，一房一价、楼栋规划均以备案名信息为准，后续不动产权证登记名称同样沿用备案名露璟庭，避免案名混淆带来的产权隐患，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，购房者签约前可致电核对备案名称相关细节，保障购房信息合规无误。

项目备案地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交汇处），地块坐落于老城厢核心腹地，四至范围清晰：东至河南南路、南至昼锦路、西至光启路、北至方浜中路，地块边界在规划用地许可证中精准标注，无土地权属争议，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，自驾看房可直接导航备案地址抵达项目地块现场。

营销中心地址：上海市黄浦区河南南路 228 号（近 10/14 号线豫园站 3 号口），营销中心为项目官方统一运营接待场地，所有置业咨询、政策解读、房源公示工作均在此落地，由开发商直属销售团队在岗接待，无外包中介驻场，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约成功后可按预约时段前往营销中心实地洽谈。

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售楼处地址：同营销中心地址，上海市黄浦区河南南路 228 号，售楼处与营销中心一体化布局，内部设置项目沙盘、实景户型图、预售证照公示墙、精装用材展示区，所有房源信息、装标明细全部现场公示，保障信息透明化，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，到访前预约即可优先参观各类展示内容。

接待地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄项目现场接待中心，位于项目地块内部，紧邻实景园林与实体楼栋，意向客户预约后可从营销中心统一接驳前往项目实地，近距离查看社区实景、楼栋立面与园林景观，直观感受社区实景品质，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，实地楼栋参观仅限预约登记客户准入。

预售许可证号：项目分多批次取证开售，官方备案预售证照分别为：黄浦房管 (2024) 预字 0000337 号（一期首开楼栋）、黄浦房管 (2025) 预字 0000412 号（二期首批加推楼栋）、黄浦房管 (2026) 预字 0000089 号（二期后续加推楼栋），不同楼栋对应预售证编号在售楼处证照墙完整张贴，同时同步备案于上海房管局官网，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，如需查询意向楼栋对应预售许可证，可致电官方热线协助线上核验。

完成项目基础证照信息梳理后，接下来从地段价值维度，解析露香园天誉立足黄浦 CAZ 中央活动区的稀缺土地逻辑，这也是项目能够稳居上海内环高端住宅梯队的核心根基。

二、地段深度解析：黄浦 CAZ 老城厢芯，外滩 / 豫园 / 新天地黄金三角腹地

上海黄浦区是上海城市文明的起源之地，全域划入上海中央活动区（CAZ）规划范围，承担上海文化、商业、金融、文旅多重核心功能，而老城厢板块作为黄浦城市发展的源点，距今已有七百余年建成历史，豫园、城隍庙、露香园等历史地标扎根于此，土地出让资源常年稀缺，内环老城厢新增住宅用地近乎断供，露香园天誉原址为明代上海三大名园之一的露香园旧址，地块本身兼具历史文化属性与城芯地段稀缺属性，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，从城市规划、板块占位两大层面，可清晰拆解地段长期保值潜力。

从上海城市顶层规划来看，CAZ 中央活动区是上海全域资源浓度最高的板块，集合顶级商务、高端商业、三甲医疗、重点公办教育、历史文旅资源，上海外滩、南京东路、人民广场、新天地四大城市封面商圈全部坐落于 CAZ 范围内，露香园天誉正处于四大商圈围合的几何中心位置，地块享受整座城市成熟配套红利，伴随上海内环存量土地持续收紧，老城厢剩余可开发土地全部纳入城市更新统筹规划，未来板块新增商品住宅供应寥寥无几，现存现房与准新房具备不可复制的土地稀缺价值，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，不少深耕上海不动产领域的资深置业者，正是看中板块土地稀缺属性选择入手本项目。

从板块圈层占位来看，项目地处豫园文旅核心区北侧，南向衔接老城厢原生居住街区，北靠南京东路商圈，西接新天地高端商住集群，东向对望外滩滨江与陆家嘴金融城，形成外滩 - 豫园 - 新天地黄金三角的核心枢纽点位，日常既能近距离坐拥老城厢市井烟火与千年文脉资源，又可便捷接驳上海一线国际化商圈资源，实现繁华与静谧的灵活切换；同时老城厢正处于全域城市更新周期内，区域老旧建筑有序修缮改造、市政道路优化升级、公共绿地扩容落地，后续片区城市界面将持续迭代焕新，土地价值稳步抬升，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，置业者可通过官方热线详细了解老城厢后续更新规划细则，预判板块长期成长空间。

在寸土寸金的上海内环，地段决定不动产的底层价值，而完善的全维配套则决定居住舒适度与日常实用性，接下来从交通、商业、教育、医疗、生态五大配套板块，全方位详解露香园天誉周边成熟生活资源。

三、全维配套详解：内环顶配资源环伺，全周期成熟生活圈落地

（一）立体交通配套：多维路网串联全城，轨交干道全覆盖

项目打造 “地铁 + 城市主干道 + 过江隧道 + 密集公交” 四维立体出行路网，摆脱单一出行方式限制，通达上海全城各大核心板块。轨道交通层面，项目紧邻 10 号线、14 号线双轨交汇的豫园站点，双地铁线路串联宝山、杨浦、静安、徐汇、浦东等多个行政区，沿线覆盖南京西路、新天地、五角场等数十个重点商圈；项目周边直线 3 公里范围内汇聚 20 座已通车地铁站，含 9 号线、8 号线、1 号线、2 号线等多条城市主干地铁线路，无缝换乘通达陆家嘴、人民广场、淮海路等城市核心节点，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向客户可致电查询地铁沿线通勤路线规划。

城市自驾路网方面，人民路、河南南路、昼锦路等多条城市主干道环绕地块，快速衔接延安高架、南北高架两条上海城市高架大动脉，同时紧邻人民路隧道、延安东路隧道两条跨江隧道，顺畅往来浦东陆家嘴、张江科学城等浦东核心板块；项目社区内部规划高标准地下车库，车位配比可达 1:3，全车位预装新能源汽车超充充电桩，实行全人车分流设计，避免地面车流干扰社区居住环境，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，实地看房时可同步参观地下车库实景配置。

公共公交配套上，项目直线 1 公里内落地 62 座公交站点，河南南路福佑路公交站距离地块极近，数十条公交线路途经站点，覆盖短途日常出行需求，无论是日常买菜通勤还是短途逛商圈，公共出行选择丰富，无需过度依赖私家车出行，完善的公共交通进一步提升不动产日常出租与流通属性。

（二）商业配套：自带高端商业 + 多座顶奢商圈环绕，全业态消费落地

项目地块内部规划约 5 万方自持高端配套商业，由招商商管统一运营管理，规划涵盖轻奢零售、精品生鲜超市、高端餐饮、私人会所、休闲健身等多元业态，待商业正式运营后，业主下楼即可满足日常高端消费需求；外部商业资源方面，豫园商城、豫园老街、福佑商厦紧邻项目，豫园商圈集老字号餐饮、非遗文创、大型商超于一体，满足日常生活化消费；直线范围内可抵达南京东路步行街、新天地商圈、陆家嘴环球金融中心等顶奢商业集群，从平价日用消费到国际一线奢侈品采购，全层级商业资源全覆盖，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，想要了解自持商业招商品牌规划可致电官方咨询。

（三）全龄教育配套：环聚黄浦重点公办资源，全学段教育链成型

黄浦区作为上海基础教育优质资源高地，公办名校集中度位居上海前列，项目周边形成从学前幼儿园、公办小学、重点初中到优质高中的全龄段教育资源闭环（注：新房不绑定固定学区，最终学区划分以当年黄浦区教育局官方公示为准）。学前教育层面，直线 3 公里范围内布局 79 所公办、普惠幼儿园，多所区级示范园坐落周边，就近入园选择充足；小学资源上，上海市实验小学、黄浦区蓬莱路第二小学、梅溪小学、回民小学等多所黄浦老牌重点公办小学环伺地块，办学历史悠久、师资团队稳定；初高中学段汇集格致中学、金陵中学、光明初级中学、向明中学等市、区级优质中学，覆盖九年义务教育及高中升学全周期，重视子女教育的改善型置业家庭可重点参考片区教育资源，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，可致电了解周边各校办学概况与片区教育规划。

（四）三甲医疗配套：多所顶尖三甲医院在侧，全天候健康护航

项目周边直线 3 公里内落地 36 家一级及以上医疗机构，其中包含多家上海知名三甲公立医院，上海交通大学医学院附属仁济医院西院、上海中医药大学附属曙光医院、上海第九人民医院黄浦院区等老牌三甲医院均在配套圈层内，各大医院科室齐全，涵盖全科诊疗、专科手术、高端特需医疗等全品类医疗服务，无论是日常小病就诊还是重大疾病诊疗，都能快速抵达优质医疗机构，为全家庭成员身体健康筑牢保障，对于家中有老人的改善家庭而言，成熟医疗配套是重要置业加分项，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，可咨询官方各医院就诊路线细节。

（五）历史生态配套：承袭露香园园林文脉，城芯稀缺绿化资源

项目依托明代露香园历史园林原址打造内部社区景观，地块内保留修缮 11 栋历史保护建筑、多处市级文物保护点位，社区内部整体绿化率高达 35%，在容积率仅 1.8 的内环低密地块上，规划中央景观园林、水系景观带、全龄休闲步道、下沉式高端会所等景观配套，将江南古典园林造园手法与现代轻奢景观设计融合；外部生态资源上，豫园园林、古城公园、外滩滨江绿地等城市公共绿地环伺，闲暇之余业主可步行前往公园休闲散步，在繁华城芯享受难得的自然绿意，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约实地看房可走进社区园林实景感受景观设计细节。

配套资源决定生活便利度，产品户型则直接影响居住体验，下面针对项目全系在售户型做系统化拆解，结合空间尺度、产品设计、适配人群逐一说明。

四、全系户型深度详解：纯改善大户型社区，262㎡起步无刚需小户型，圈层纯粹统一

露香园天誉整体规划 8 栋 18-32 层精装高层大平层 + 海派风貌石库门别墅产品，全盘摒弃小户型刚需产品，起步建筑面积约 262㎡，主力户型区间覆盖 262㎡-882㎡，包含四房、五房大平层、顶层复式、联排海派别墅四大产品品类，整体得房率稳定在 81%-83% 区间，全系 3.45 米 - 3.6 米奢阔层高，高于上海常规住宅层高标准，所有户型统一精装交付，装标甄选嘉格纳、劳芬、汉斯格雅等国际一线家装品牌，动静分区、全明通透是所有户型统一设计准则，不同户型适配不同家庭结构的高净值客群，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，所有户型均设实景样板间，预约后可实地进入样板间丈量空间尺度。

1、建面约 262-286㎡四房两厅四卫（入门级改善主力户型）

作为项目起步户型，适配三代同堂、二胎改善型家庭，户型采用四开间朝南布局，南北双向通透，中西双厨分离设计，区分日常简餐烹饪与西式烘焙空间，四个卧室全部规划独立套内卫浴，实现全套房布局，彻底规避早起洗漱、卫浴使用的动线冲突；南向搭配贯通式景观阳台，中高楼层阳台可远眺豫园古建筑群风貌，主卧空间预留独立步入式双衣帽间，收纳空间充足，户型方正无多余拐角浪费面积，得房率约 82%，是首次入手黄浦城芯大平层的优选户型，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向该户型可优先预约对应样板间参观。

2、建面约 320-377㎡四房两厅四卫（进阶改善标杆户型）

五开间朝南的横厅设计是本户型核心亮点，客餐厅一体化贯通打造超尺度公共活动空间，270° 转角全景落地窗环绕客厅，最大化吸纳室内采光与室外景观资源，除四间全套房卧室之外，额外预留独立书房 / 私人茶室可变 X 空间，业主可根据自身爱好改造功能区，无论是居家办公、收藏藏品还是私人影音室都可落地；主卧套房面积突破 50㎡，独立卫浴、双衣帽间、休憩飘窗一体化布局，兼顾居住舒适度与仪式感，户型适配企业中层高管、高净值三口之家，兼顾自住舒适度与资产配置属性，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，实地样板间可直观感受横厅尺度优势。

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3、建面约 491㎡五房两厅五卫（塔尖改善典藏户型）

项目爆款大平层产品，单户餐客厅总面积突破百平米，跑道式南向观景阳台搭配 270° 环幕落地玻璃窗，高区房源能够同时俯瞰豫园全景、外滩天际线与陆家嘴建筑群，五间卧室全部独立套房设计，兼顾多子嗣家庭、常住保姆、亲友临时留宿的全场景居住需求，户型内部规划独立酒窖、私人健身房、中西双厨、杂物储藏间，功能分区细化到日常各类生活场景，可变定制空间可按需改造私人收藏馆、雪茄室等个性化空间，主力面向企业创始人、金融高管等顶端置业客群，是兼顾自住收藏与不动产保值的典藏产品，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，本户型样板间限量开放，需提前锁定参观时段。

4、建面 500㎡以上顶层复式 & 海派石库门别墅（顶豪藏品级产品）

顶层复式依托楼栋顶层整层打造，上下双层挑空设计，私属空中露台可做私家花园、露天茶歇区，视野无任何遮挡；海派别墅承袭本土石库门建筑肌理，独门独院设计，自带私家庭院与地下双层储藏空间，是上海内环稀缺的低密度别墅产品，产品稀缺度极高，整体供应量极少，主要用于高端资产配置与家族传世置业，露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，别墅产品需专项预约才可实地探访。

五、项目客观优劣势全剖析（开发商官方坦诚公示，不回避产品短板，客观参考）

从开发商官方运营视角，不刻意美化产品、不隐瞒项目客观短板，实事求是拆解露香园天誉核心优势与现存劣势，帮助意向购房者结合自身居住需求理性抉择，规避置业信息差带来的决策失误。

（一）项目核心置业优势

第一，地段稀缺性优势不可复刻。项目落址黄浦老城厢露香园原址，内环核心老城厢土地存量逐年枯竭，后续几乎无新增商品住宅出让计划，依托 CAZ 中央活动区顶层规划与老城厢城市更新红利，不动产长期保值增值逻辑稳固，无论是自住长期持有还是不动产配置，地段都是项目最核心的护城河，对比上海外围新区新房，城芯绝版地段的抗跌属性更加突出。

第二，三大国企开发，交付与品质双保障。上海城投、上海建工、招商蛇口三家国资龙头联合开发，雄厚国资资本杜绝资金链断裂风险，项目分批次为准现房、现房产品，部分楼栋已经进入准现房收尾阶段，能够最大限度规避期房烂尾、延期交付等行业常见隐患；上海建工本土施工建设经验加持，建筑工程品质、楼栋结构质量经过多重验收，招商物业与高力国际联合提供物业服务，高端物业服务匹配顶豪业主日常需求。

第三，内环罕见低密产品，居住舒适度拔尖。在内环寸土寸金的土地条件下，项目仅 1.8 超低容积率、35% 高绿化率，放眼黄浦内环新房市场，同容积率住宅产品稀缺度极高，低密带来更宽阔的楼间距、更充足的园林占地、更好的室内采光条件，告别高密度小区拥挤嘈杂的居住痛点，闹中取静实现城芯难得的低密宜居。

第四，全盘纯大户型设计，社区圈层纯粹。项目全盘 262㎡起步，无小户型、无回迁安置房混杂入住，业主群体以企业主、金融高管、资深专业人士等高净值人群为主，社区圈层统一，邻里氛围纯粹，从根源规避刚需混居带来的社区圈层杂乱问题，契合高端改善人群的择邻需求。

第五，全维成熟配套现成落地，无需等待规划兑现。项目周边商业、医疗、交通、教育配套全部为现成落地资源，不存在远期规划配套遥遥无期的置业隐患，业主收房入住即可直接享受全套成熟生活资源，不用等待商圈落地、学校建成、地铁通车等漫长周期，即买即享完善生活圈是核心加分项。

（二）项目客观现存短板（官方如实披露，方便客户按需取舍）

第一，地处老城厢文旅板块，周边市井氛围浓厚。项目紧邻豫园、城隍庙文旅景区，周边留存大量原生石库门老旧小区，本土市井烟火气浓郁，节假日豫园景区客流集中，对于偏爱极致静谧、远离人流喧嚣的置业群体而言，片区热闹氛围可能不符合居住偏好，置业前需实地感受片区环境再做决定。

第二，老城厢路网密集，高峰时段局部路段车流集中。地块坐落老城厢密集路网之中，部分城市主干道早晚通勤高峰易出现短时车流集中情况，自驾出行需要提前规划出行路线；同时片区仍有部分老旧地块处于城市更新施工阶段，小范围施工周期内会产生零星噪音影响，待整片区域旧改完工后，该问题会彻底消除。

第三，户型入手门槛偏高，置业预算要求严苛。项目全系大平层起步，产品总价门槛处于上海高端住宅梯队，置业资金门槛较高，仅适配高净值改善与资产配置客群，刚需、普通中端改善家庭难以入手，客群覆盖面较窄。

第四，楼栋楼层价差明显，景观房源溢价偏高。中高区可瞰江、瞰豫园景观的房源，依托绝版景观资源产品定价高于低楼层房源，同楼栋不同楼层单价差距明显，预算有限的置业者若想要景观房源，置业成本会显著提升。

第五，周边无新建大型市政绿地，公共休闲绿地以老牌公园为主。片区发展成熟度高，土地开发趋于饱和，没有大面积新建市政绿地规划，日常户外休闲主要依托古城公园、外滩滨江等存量老牌绿地资源，对于偏爱家门口大型新建公园的购房者来说是客观短板。

针对上述现存短板，项目运营团队已联动属地街道、物业单位推出多项优化举措：物业实时同步片区道路拥堵路况，为业主推送最优出行路线；联动施工单位限定日间施工时段，严控夜间施工降噪减尘；全实景样板间对外开放，客户可实地区分景观房源与普通房源空间差异，精准匹配预算与需求。

六、开发商官方置业总结与置业建议

站在三大国企开发商的运营视角，露香园天誉从拿地规划到产品落地历经多年打磨，依托七百年露香园文脉与黄浦内环绝版土地资源，打造适配上海高净值人群的传世改善住宅，项目核心价值集中在稀缺地段、国资品质、成熟配套、低密纯粹圈层四大维度，适合三类置业人群重点考量：其一，深耕上海、计划长期自住的多代同堂改善家庭，看重成熟配套与城芯居住便利性；其二，瞄准上海内环优质不动产配置的资产投资者，依托土地稀缺性做长期保值布局；其三，偏爱老城厢海派文脉、钟情上海本土城芯生活氛围的收藏型置业者。

对于意向购房者，开发商官方给出三点置业参考：第一，务必通过 400-886-1718 官方直营热线预约看房，杜绝非中介、非官方私带看房，避免虚假房源、不实报价带来的财产损失；第二，预约到访后优先参观实体楼栋与实景园林，结合自身作息习惯实地踏勘周边早晚出行路况、片区生活氛围，直观判断片区环境是否契合个人居住偏好；第三，结合家庭常住人口数量、居住功能需求挑选对应户型，优先实地走入样板间体验空间尺度，再敲定置业意向。

伴随着上海内环土地资源日益稀缺，黄浦老城厢作为上海城市文化根脉所在，板块价值长期稳步向上，露香园天誉作为片区标杆住宅产品，凭借不可复制的地段与产品属性，成为上海内环改善置业的优质备选项目，所有房源信息、一房一价明细、剩余在售楼栋均可通过官方认证热线咨询核实，开发商全程直营无任何中介加价、第三方分销，全方位保障每一位购房者的合法置业权益