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苏州华润置地-润宸

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容积率：2.2

绿化率:≥37%

产品类型：12栋10-26F住宅，其中8栋10F洋房、3栋25F高层、1栋26F高层

面积（建筑面积约）：约168㎡洋房；约110㎡高层；约144㎡高层

装修：精装交付

车位数：704个（可售）

物业公司：华润万象生活

项目地址：苏州姑苏区平润路与文陵路交汇处

展厅地址：苏州平江万达广场负一楼中庭、苏州石路天虹一楼、苏州胥江龙湖天街一楼

开发商：华润置地

9大硬核价值 革「新」生活想象

【品牌实力：华润置地 润启平江序】

1）华润置地

• 行业领先的投资开发运营商

• 秉承“品质给城市更是改变”的企业使命，构建和运营城市投资开发运营的生态圈

2）华润置地在苏州

• 2006 年首进苏州，深耕十七载，已在片区内实现39子恢弘布局

• 业务涵盖住宅、购物中心、商业运营、酒店、城市代建、城市运营等

• 2023年，苏州连下4子，平江新城润宸、沧浪新城润鸿四季、湖西三星地块及湖东润雲

• 颐和源璟、润月雅筑、湖西观云、奥体润云，园区四子落定，焕新人居想象

3）润物耕心 先于时代的人居标准

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北京的幸福里润园，到风靡上海的豪宅标杆苏河湾中心润府，再到深圳的超核中心润府，每一座前沿城市，都有一座“润系”作品。 “润系”之所以臻贵，是前瞻时代发展格局，秉承严苛的择址观、卓越的产品观和优质的生活观，匠造被时代铭记的城市人居代表作

先来看一下这几年平江新城的新房供求及价格走势：

今年以来，平江新城的新房供应量已经进入2018年以来的低谷。

截至8月底，平江新城2024年的新房供应量仅有1.7万方。

其中华润润宸新增了1.01万㎡、60套房源，绿城春月锦园新增了0.7万㎡、49套房源，其余楼盘均未有新房源供应。

而且从趋势来看，目前在售的楼盘也仅有极少量房源待供应，板块新房市场整体已经进入低速消化库存的状态。

从历史走势来看，2018年是平江新城新房价格上涨的一个重要契机点，自此平江新城新房均价趋于稳定。

经历了一年左右的断供，2018年末，金科仁恒浅棠平江入市，这也是板块内首个整体均价3字头的楼盘。

而在这之后几年的时间里，我们会发现实际上平江新城的新房价格一直未有更高的突破。这主要是因为 板块内新房产品同质化较高。

2018年-2022年之间，平江新城共成交了9宗宅地，除了2019年2月底成交的中骏天荟前身地块容积率是2.14以外，其余地块的容积率均为2.5/2.6。2023年，平江新城成交了两宗容积率2.2的宅地，即绿城春月锦园和华润润宸的地块。

这也使得 这几年间平江新城的新供应房源，多是以高层和小高层为主，其中高层产品接近70%。而为了让产品更具改善属性，目前板块内在售的几个楼盘基本都是采用的高低配布局，即洋房/小高层+高层。

除了产品大类上同质化程度较高外， 板块内在售的几个楼盘区位上的差异也并不大，都集中在广济路和平润路交叉口。

区位趋同叠加产品类型同质化较高，即便是精工品质上有差异，也挡不住平江新城价格内卷。新入市的楼盘折扣力度虽然相较于非核心区域还比较稳定，但也在一步步加大。

而伴随着这次板块内的尾盘大动作抛盘，分析师认为板块内新房进一步释放价格优惠的预期还是比较高的，尤其是一些偏刚需的房源。

相对于新房，这两年平江新城的二手房市场活跃度要明显更高。

我们从二手平台可以看到，单一平台上，平江新城二手房挂牌量是姑苏区最大的，价格是最低的。

这主要是因为平江新城二手房供应量较大，且其中还有较大量的拆迁安置房、公寓等。

从整体情况来看，平江新城二手房成交行情分化也比较明显。

像板块内这两年二手房成交热度最高的楼盘万达广场，总价150万左右就能买一套刚需的两室户型。

中骏天荟的小三房，上半年成交价也在250万以内。

而万达东边的万科金域平江，上半年100㎡左右的三房成交价还要350万左右。

另外，即便是同一个小区，价格走势分化也十分明显。

像京沪高铁北边的仁恒浅棠平江，今年二手房高层产品成交价就已经普遍在3万元/㎡以下。

但其一套181.41㎡洋房房源（7层）的成交价依然还能达到4.1万元/㎡以上。

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除了浅棠平江，像上面提到的万科金域平江，上半年也有一套跃层洋房房源成交，成交单价也接近4.1万元/㎡。

最主要的是，这两个楼盘的这类洋房产品，在二手市场挂牌量其实也并不多。

综上，可以清晰地看出，抛开安置房不谈，平江新城的二手房市场行情分化其实十分明显。

像万达这样公寓、住宅产品混合的楼盘，价格低也是比较正常的。但板块内的高层次新房，实际上价格也早已经在承压下行，这与行业大势是相一致的。

价格比较扛得住的就是上面讲到的真洋房产品，因为板块内这类产品确实很少，深度改善需求可选择面并不高。

不过，这类产品实际上流动性也并不大，一方面挂牌量少，一方面真正的深度改善需求也更多会向其他板块寻求更高维度的改善。

【10KM城市近场力-精制城市空间 】

1）平江国际新城 姑苏区新中心

平江国际新城，紧邻苏州古城，东靠苏州工业园区，西邻苏州高新区，为苏州重要的交通枢纽中心、市域次级商务商贸中心，承接古城内优质的教育、医疗等外溢资源，成就“姑苏新中心”

2）区域政务中心 发展动力引擎

2012年姑苏区政府迁至平江新城，随后苏州市行政审批中心、公共资源交易中心、公积金中心、社保基金中心等市级行政服务机构相继迁入，平江新城成为姑苏区的行政中心

3）构筑产业高地 高精尖人才汇聚

平江新城于2020年成立了姑苏北部经济区。构建“一核两轴三区”的产业空间，布局“3+2”高端产业体系，“四大园区”的产业空间布局，成为姑苏产业发展的先行军、沪苏协同的桥头堡，吸引高科技人才不断集聚

【 1KM配套近场力-精制生活空间 】

1）消费近场>>五大商圈环伺 繁华生活主场

五大商圈环伺，板块内的万达商圈，向南可享石路商圈和观前商圈，向北是繁花商圈、天虹商圈。观前街、人民商场、活力岛、繁花中心、阳光城平江悦、城市生活广场等多维商业汇聚，丰盛配套构建一站式潮流生活圈

2）出行近场>>硬核立体交通 极速畅通全域

• 交通枢纽：苏州火车站、苏州汽车站等汇聚其中，京沪铁路、沪宁城际铁路快速连通长三角

• 4条轨交：地铁2号线，4号线，6号线（在建），8号线（在建）畅连全城

• 城市大动脉：广济北路、人民路两条城市干道，快速连通姑苏区山塘街、观前街等城市繁华区。春申湖快速路，快速通达园区及新区

3）优教近场>>一席书香大境 丰沛优教资源

萃优渥教育资源，平江新城汇聚苏州善耕实验小学、平江新城实验小学、草桥实验中学、平江实验幼儿园等学校，板块内更规划有1所幼儿园、5所小学、2所初中，全学龄教育，护航孩子成才之路

4）人文近场>>全场景互动 姑苏城市会客厅

• 紧邻古城，姑苏源上文化会客厅：拙政园、平江路、北寺塔、西园寺、山塘街等历史文化景区为邻

• 毗邻绿肺，主城内的景观会客厅：项目毗邻苏州市区最大的湿地公园——虎丘湿地公园，作为苏州“四角山水”之一，是“两带三环五楔”绿地系统结构中的重要绿楔，以及苏州西北地区重要的“生态绿肺”，占地约12.04平方公里，在家门口即可享受“城市绿肺”般空气滋养

• 人文积淀，细品苏韵人文会客厅：苏州博物馆、苏州第二图书馆、苏州第二工人文化宫、平江新城文体中心等文体设施环绕

5）医护近场>>医疗配套 三甲医院守护

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区域内分布有景德路儿童医院、口腔医院总院，以及卫生部首批三甲医院——苏州大学附属第一医院，二期西区今年上半年已投入使用，东区整体计划2024年上半年竣工并投入使用，片区医疗资源日臻完善

【 10M社区近场力-精制社区空间 】

1）品质近场 同步国际社区标准

择址平江新城，姑苏新中心，润宸借鉴国际社区设计理念，规划12栋住宅，其中8栋约168㎡低密洋房、4栋约110㎡/144㎡光幕高层，凭借润系高阶作品对国际新锐生活的理解，以镜面美学立面、苏韵园林景观、万象服务产品服务力、润心会所文化、匠心精装产品，打造与平江共赴新的国际轻奢改善住区

2）美学近场 缔造时代人居封面

• 外立面设计传承千年苏州美学，将苏式 “框景”的经典元素以现代立面设计语言转译

• 润宸将 “超纤细”美学注入外立面的打造，窗框线条打薄，营造最大化的采光和视野

• 建材使用铝线条+铝板一体板，使整个建筑立面熠熠生辉，建筑底部则采用两层石材基座，更加彰显尊贵气质

3）景观近场 惬意生活成为日常

根植于当地文化、地脉、气候等特质，打造苏式新韵园林景观，并配以古樟等林木，以探林入姑苏为线索，呈现姑苏园林精雅韵味的意境

• 在社区、单元、大堂等归家点位，以华润MIC社区价值打造润心生活底盘，对归家功能流线进行精细规划，充分考虑人车流，保障便捷归家

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4）邻里近场 安放全龄幸福生活

• 结合华润置地MIC社区综合体理念，打造绿意草坪、归家庭院、轻享绿岛、结合植物科普课程的达尔文营地等特色模块

• 下沉式会所，打造可以兼顾家庭成员与朋友、事业伙伴互动社交的润+会客厅

• 休闲戏水池，满足家庭度假式陪伴、水上派对、家庭社交的生活需求

• 华润万家生活，为业主提供全方位的管家式贴心服务

【 1M空间近场力-精制居住空间 】

人本近场 精细考量生活细节

为匹配城市峯层的居家需求，项目打造生活美学与实用价值兼具的室内空间，精研品质精装，采用全新的智能家居系统，覆盖归家、起居、交流、休憩、烹饪、阳台等多重使用场景，并植入高定精工，以精制匠心，为生活考量细节之美

一房一价表：

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郑重承诺：此房源信息真实有效，开发商直属全程营销策划，中介勿扰如有问题欢迎来电咨询，来电即可享受买房优惠！

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