拿地基本靠抢 开发商如何保卫长三角市场份额

每日经济新闻 2016-09-23 11:15:54
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64家开发商,参与一宗住宅用地的摇号,摇到者中 标;50余家房企参与数宗土地的竞拍,接近平均价者,中标……面对不确定的拿地方式,一位负责土地拓展的开发商人士在微信朋友圈感叹,“我的夜生活开始 了”。这是9月14日,凌晨1点43分,而其面对的是一堆报名材料,下午竞拍报名将截止。距离竞买报名截止前4天,

64家开发商,参与一宗住宅用地的摇号,摇到者中 标;50余家房企参与数宗土地的竞拍,接近平均价者,中标……面对不确定的拿地方式,一位负责土地拓展的开发商人士在微信朋友圈感叹,“我的夜生活开始 了”。这是9月14日,凌晨1点43分,而其面对的是一堆报名材料,下午竞拍报名将截止。距离竞买报名截止前4天,当地政府宣布清理竞买保证金环节的杠杆 行为,并增加对竞买人资质要求的条款,多家参与竞拍的企业加班加点的补充材料,争取不耽误大事。

而 这,只是喧闹的长三角楼市里的一个片段。面对楼市的火热,布局长三角的开发商惊呼,“生死存忙,宁愿高价拿地”,也有人坚持“谨慎,不追高”,但现实情况 是,参与竞拍的企业越来越多,激进的开发商与日俱增,地变得更难拿。如何保住在长三角的市场份额,成为开发商必须直面的问题。

库存快速去化 该不该拿地?

长三角的抢房潮在蔓延,苏州、南京,到杭州、无锡……长三角区域在房企眼中的地位越来越重要。单纯从销售额来看,万科近40%、旭辉近80%、龙湖约50%来自长三角。

房企快速增长的销售额背后是库存的减少和补仓任务的加剧。此前相对谨慎的房企急需解决“手中无粮”的风险;另一些专注公开市场的企业同样为是否继续追涨拿地而困扰。

先于市场热潮到来前,提前布局长三角的企业,获益良多。2016年上半年,旭辉控股长三角区域贡献了集团近80%的销售业绩。该公司半年报显示,区间完成合同销售金额276亿元,同比增长163%,主要包括,上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市。

库存快速去化的同时,该不该拿地?旭辉控股认为,一线和热点二线城市土地市场已出现过热的迹象,公司坚持“市场不理性时保持谨慎”的买地投资理念。上半年,旭辉控股新增12宗土地,主战场上海收获2宗商办用地,南京未有新进项目,苏州新竞得一宗。

同样追求稳健的还有龙湖地产。2016年半年报显示,上半年龙湖地产签约额385.9亿元,较上年同比增长了78.4%。其中,长三角在众多片区中销售占比最高,为48.8%。而上海一个城市就贡献了逾50亿元,超出上海龙湖在2015年的全年销售业绩48亿元。

对于库存情况,《每日经济新闻》记者注意到,目前龙湖在上海有4个项目,仅龙湖天璞为2015年拿地的新项目,其他均为2013年和2014年竞得的项目。在热门城市苏州,龙湖拥有龙湖狮山原著和龙湖天街两个项目。

上半年,长三角为龙湖贡献近50%的销售业绩,该不该在此区域继续拿地?龙湖地产一位工作人员向记者透露,公司最近对于苏州的土地拍卖决心很大,但面对市场的竞争并不乐观。

长三角市场份额“保卫战”

销售加速,库存快速去化,房企急需补充土地储备。但是,面对已近疯狂的市场,既有勇敢者,也有谨慎者。虽然表现迥异,然而一众房企都在通过不同的方式努力扩大市场份额。

在 龙湖内部秉承的“10+X”既定投资策略中,长三角占据4席:上海、杭州、南京和苏州。在房企纷纷以并购方式以应对公开市场拿地难的问题方面,龙湖同样对 外表示,“现在还不完全是最好的并购机会”。在2016年上半年业绩发布会上,龙湖首席执行官邵晓明表示,龙湖未特别成立并购部门,但在目前的投资体系 里,加大了对并购能力的培育。

“全产品线、培育新业务,均有助于房企在住宅用地过热的背景下拓展业务线”,某研究院总监严跃进这样评价龙湖的战略。

龙湖的全品类开发在上海有较好的收获。龙湖上海营销负责人钟嘉此前在接受媒体采访时曾表示,上海龙湖业绩大幅提升还得益于龙湖上半年以商办类项目为主。

上海龙湖的商办项目包括虹桥天街、北城天街、新壹城,因为提前布局,在上海“3·25”限购政策出台以后,龙湖的产品类型符合市场需求。

某 研究院数据显示,截至目前,龙湖今年在上海暂获2宗商办用地。8月18日,以5.2亿元竞得上海市闵行区马桥镇MHC10803单元28A-02A商办地 块,成交楼板价4985元/平方米。8月24日,以25亿元总价竞得上海市闵行区颛桥镇闵行新城MHPO-1101单元03-05、04-02商办地块, 折合楼面地价为12861元/平方米。

相较于龙湖,旭辉控股更加谨慎。其在年报里表示了自己的谨慎,并认为一线及强二线城市的土地市场竞争激烈且欠理性,将避免在这些城市投资“地王”。对于市场的拓展,旭辉控股表示,继续在滞后的二线城市收购二手项目。

当刚需市场继续走热的时候,如何保持房企在长三角的优势和市场份额?葛洲坝认为,拓展城市和地块的选择均遵循“豪宅打造的标准”,并提出专注精品物业。

记 者注意到,葛洲坝近期仍频繁出现在长三角热门二线城市的土地市场,如南京、杭州、合肥,并于今年5月和6月分别竞得南京建邺区河西南部热门板块和鼓楼区2 宗地块,增加土地储备16万平方米,规划建筑面积44万平方米。于6月在合肥热门区域滨湖竞得两宗住宅用地,楼面价均突破20000元/平方米。此外,葛 洲坝杭州地块则选择与其他企业联合开发。

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