6月广州房价涨幅垫底一线 核心区一年涨30%-40%

18日,国家统计局公布了6 月70城房价数据,55城房价环比上涨。其中广州房价上涨1.8%,垫底四大一线城市。今年上半年,广州全市11区住宅网签均价为16141元/平方米, 同比上涨9%。如果仅从全市均价来看,这一年多来广州楼价似乎走势平稳。广州楼价真的没怎么涨吗?机构数据显示,其实在市区的核心区域,楼价近一年的累计 涨幅达到了30%-40%,而郊区中小户型库存低的板块,上半年楼价也大幅上升了20%-30%。

最近半年来,有两个板块楼价涨得特别突兀,那就是天河的珠江新城和海珠的琶洲。据悉,今年上半年珠江新城成交均价同比大涨近四成,而琶洲在售的洋房较新出的叫价也由年初的4.5万元/平方米变成6万-7万元/平方米。

市区:核心地段楼价涨了30%-40%

翻 查2015年1月至今年6月的网签数据可以发现,广州一手房均价在14000多元-16000多元/平方米之间波动,曲线起伏不大。就像各地平均工资总有 人“拖后腿”一样,广州的平均楼价被郊区“稳住了”。广州算得上中心区的只有5个(天河、海珠、荔湾、越秀、白云),其他6区都是外围区域。“和其他一线 城市不同的是,广州是存在外围区域的,而且新货供应主要在外围,上半年外围区域的成交份额就占到了全市的83%。”业内人士分析说。

一旦具体到板块或者个盘,市场则呈现出不同的状态。

据 合富辉煌研究报告显示,就广州市区而言,市区的核心地段,如珠江新城、天河北、原东山等或叠加江景资源的项目,2015下半年价格率先上涨,累计一年涨幅 在30%-40%。如天河北的峻林,去年下半年楼价涨幅为13%,今年上半年涨幅为16%,累计涨幅近30%,6月的价格达到5万元/平方米。位于南岸路 的江景盘中信西关海 ,去年下半年和今年上半年的楼价涨幅均为19%,较新价格为3.8万元/平方米。洲头咀一线江景盘天誉半岛，去年下半年楼价涨幅更达到了20%,今年上半 年则有10%-20%的涨幅。

而在市区的非核心地段,如东圃、奥体广氮、金沙洲、芳村等项目,受核心区价格攀升辐射,持续在售项目价格累计一年升幅在20%左右。

外围:库存降得快楼价就涨得多

对于外围区域,历来楼价涨幅就低于市区。不过经统计发现,今年上半年在外围区域中小户型(120平方米以下)库存下降超过40%的板块,楼价也大幅上升了20%-30%,比较惊人。

今 年上半年刚需积极入市,成交火爆。广州全市一手住宅成交了628万平方米,同比大幅增加近三成。体现在外围六区120平方米以下的首置首改产品成交占比明 显上升,导致黄埔科学城东,番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心,南沙中心以及增城新塘中心板块120平方米以下产品库存大幅下降(库存统计时间截至 2016年7月1日)。

合富辉煌数据显示,在 中小户型产品库存下降超过40%的科学城东、洛溪大石、南沙中心、新塘中心,区内代表楼盘楼价上升明显。如科学城东的中海誉城 ,去年下半年楼价升幅仅为2%,今年上半年升幅就达到了16%,6月均价为14822元/平方米。还有万科金色梦想 ,上半年楼价升幅达到21%,较新楼价为15615元/平方米。

上半年楼价升幅在20%以上的还有洛溪大石的丽江如英居 (22%)、南沙中心的南沙滨海御城(21%)、叠翠峰 (33%),新塘中心的翡翠绿洲  (29%)、豪进广场(22%)和合汇学府名郡 (35%)

对 比今年上半年中小户型库存下降不到40%的板块,不难发现,其楼价涨幅就温和许多。如在中小户型库存下降20%-40%的华南板块、市桥中心、长岭居,库 存下降20%以下的知识城、明珠湾区,多数楼盘的涨幅在10%左右,只有位于长岭居的岭南林语 、明珠湾区的富力天海湾上半年楼价涨幅超过20%。

二手市场

天河北、原东山核心大盘涨得较快

受 解限预期和中心区一手楼市缺货影响,部分需求转移二手市场,二手楼市量价齐升。合富置业数据显示,2016年上半年,广州二手网签接近400万平方米,同 比翻倍,远高于一手楼市。价格方面,市区核心地段的同比价格升幅较大。天河北、旧东山等板块大部分楼盘的价格升幅在15%以上;部分热门楼盘的升幅甚至接 近30%,不输附近的一手新盘。

数据显示,对 比2015年6月,广州中心区的价格升幅均在10%以上,明显高于外围及近郊。其中天河区的升幅较大,为15.1%,其次是海珠上涨13.3%。由板块 看,升幅较大的板块主要集中天河、海珠和越秀区。其中光大花园片区的升幅超过两成,主要受广钢新城和广纸新城的影响;其次是天河北板块,同比上涨了约两 成,两者均为市区核心地段,一手供应严重不足。原东山片区、天河公园板块、赤岗—琶洲板块、滨江东等板块的价格升幅均在10%以上。此外,鹤洞板块和桥东 板块的价格涨幅也较大,主要受广钢新城和市桥地王的利好带动。

由中心区的代表性楼盘价格看,天河北、原东山等核心地段优质大盘的升幅较大,基本在两成左右。其中天河北的芳草园、原东山的锦城花园等,价格升幅接近三成。

部 分热门楼盘的价格甚至不输附近一手盘。如光大花园目前上半年的均价高达3.4万元/平方米,高于广钢新城的价格,中海锦榕湾的价格高达4.5万-4.8万 元/平方米,高于广纸新城部分楼盘的吹风价。保利天悦望江单位的成交价高达6万元/平方米以上,略高于其在售的一手物业价格;峻林的二手成交价也在5万元 /平方米以上,与峻林同期在售的一手价格相当。

热门板块

珠江新城:进入收官阶段 发展商不急卖

来 自戴德梁行的报告指出,2016年上半年广州住宅市场整体升温,珠江新城板块表现尤为抢眼。受供应有限的限制,今年1-6月,珠江新城板块一手住宅成交面 积同比下降4.3%,但成交均价却同比大涨39.9%。相较之下,中心五区(含珠江新城)一手住宅上半年成交面积同比增长42.5%,成交均价同比只涨了 2.7%。开发进入尾声,供应量减少,珠江新城楼价涨势凶猛。

截 至7月17日,今年珠江新城板块内共成交了326套住宅单位,成交均价63771元/平方米。其中侨鑫汇悦台 的较新签约均价是9万元/平方米,凯旋新世界约7.4万元/平方米,尚东君御 约6.4万元/平方米,嘉裕公馆 约5万元/平方米。广州老城的越秀和天河的珠江新城一直是广州楼价并驾齐驱的两个标杆,不过最近两年,越秀区除了学位盘东风广场  仍一枝独秀地均价达到5万-6万元/平方米之外,珠江新城的豪宅已经在数量和价格上将其远远抛离。目前珠江新城在售的楼盘也清一色为大户型单位,小户型 面积150平方米起,以较低5万元/平方米计算,单位的总价轻轻松松就过了750万元。

凯 旋新世界在售180平方米三房和304平方米五房,均可望一线江景,其中180平方米三房高层售价约88000元/平方米,低层售价约83000元/平方 米,304平方米五房单位售价140000元/平方米,楼盘较大的卖点是无敌江景和珠江新城规模较大的小区配套。侨鑫汇悦台从开盘以来就锁定高价的江景楼 盘,楼盘叫价10万元/平方米,带1.5万元/平方米装修,户型面积235-435平方米。据发展商透露,楼盘今年上半年的销售金额达到了35亿元,创下 新高。目前珠江新城房价最贵的是凯旋新世界和颐德公馆。相对而言,颐德公馆小区规模并不多,但因为在售的是稀缺的别墅单位,户型720-780平方米,设 计为五层加负一层,毛坯均价高达11万-13万元/平方米,看房需提前2-3天预约。

琶洲:引来电商土豪 单盘吊高来卖

谁 将是珠江新城之后,广州未来接棒的主要商务区?从今年上半年的情况看,多家专业机构都表示,琶洲的关注度更高。而自从琶洲A区定位为电子商务和互联网总部 区,引来众多电商巨头,阿里巴巴、唯品会、小米等,琶洲的火热程度已经非同一般。与此同时,目前整个琶洲板块在售的住宅楼盘却几乎只有保利天悦一个。变成 了一枝独秀,吊高来卖的局面。少有在售的一个住宅楼盘目前处于尾货销售阶段。因此就在6月份,楼盘的报价还是5.5万-6万元/平方米,到了7月,就变成 了6.3万-7万元/平方米。琶洲目前由于住宅的供应太过稀少,只要是有居住功能的楼盘,叫价都不低。如三面环水的富力壹号半岛项目,楼盘虽然为商业性 质,但设计偏重住宅功能,单位户型面积300-650平方米,目前的叫价为7万元/平方米。琶洲一手住宅楼价的天花板会到达哪里?会攀上珠江新城吗?业内 人士认为,一手房价会到此为止,因为无论是琶洲A区还是对岸的金融城目前都只有商业用地规划,没有新的住宅用地规划。