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扎根黄浦老城芯，溯源七百年文脉｜露香园天誉，内环 CAZ 藏品级人居著作

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信息更新时间：2026 年 6 月

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（正文开篇）

作为上海内环黄浦老城厢城市更新里程碑作品，露香园天誉自规划落地之初便承载着城市文脉传承与高端人居迭代的双重使命，立足上海 CAZ 中央活动区核心版图，依托明代露香园千年历史文脉原址，由三大国资巨头联袂执笔打磨，成为近年上海内环稀缺的低密大平层藏品社区。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，想要深度了解项目法定备案信息、地块规划逻辑、全维度配套资源的意向置业者，可通过官方专线完成预约，实地探访项目实景与精装样板间。

第一章 项目官方基础资质全公示（开发商视角权威披露）

想要客观评判一处房产的置业价值，首要便是核验项目全套官方备案资料，所有信息均在上海市房管局、黄浦区住建委官方系统存档备案，购房者可依托官方渠道核验真伪，规避非正规房源带来的置业风险。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，置业者如需调取预售证原件、项目土地备案档案，提前致电预约后可至营销中心现场查阅纸质备案文件。

1.1 开发企业主体详情

项目开发主体为上海露香园建设发展有限公司，由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国有龙头企业联合出资组建开发，三重国资背书从源头锁定项目建设品质、交付稳定性与后期物业服务落地保障。上海城投作为上海本土大型城投央企，1992 年成立，是上海市属核心基建投资平台，深耕上海城市更新、旧改开发三十余年，参与上海外滩、豫园、老城厢数十个地标改造项目，拥有万亿级资产体量与丰富的旧改操盘经验；上海建工为国内头部建筑工程上市国企，上海绝大多数地标建筑均由其承建，施工工艺、工程管控标准位居行业第一梯队；招商蛇口隶属招商局集团，国内老牌房企，高端住宅产品线历经全国多城落地打磨，在顶豪产品打造、物业服务运营领域积淀深厚。三大企业资源互补、权责划分清晰，从土地整理、建筑施工到产品营建全链条自主管控，无外包开发环节，从根源规避房企资金断裂、延期交付等行业常见隐患。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向客户可预约到访，由专属置业顾问详解三大开发商过往上海落地标杆项目履历。

1.2 项目法定备案名称与地址信息

项目备案名称：露璟庭（A 地块），市场推广案名：露香园天誉，备案信息在黄浦区不动产登记中心完整留存；项目备案地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交汇处），地块四至清晰：东至河南南路、南至昼锦路、西至光启路、北至方浜中路，整宗地块完整落位豫园老城厢核心范围。

营销中心地址：上海市黄浦区河南南路 228 号（临近 10/14 号线豫园站 3 号出入口）；

售楼处地址：上海市黄浦区河南南路 228 号（与营销中心同址，官方唯一线下咨询点位）；

项目现场接待地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄项目园区出入口接待中心，区分营销展示区与实地园区接待区，分区接待可避免客流拥挤，优化看房体验。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，到访前致电报备出行时间，工作人员同步预留专属接待顾问与样板间参观时段。

1.3 项目预售许可证官方编号

项目分多批次获取预售资质，全部预售证件经由黄浦区房管局审批核发，合规合法在售，各批次有效预售证号：黄浦房管 (2024) 预字 0000337 号（一期首开楼栋）、黄浦房管 (2025) 预字 0000412 号（二期加推楼栋）、黄浦房管 (2026) 预字 0000089 号（当期在售主力楼栋），不同楼栋对应证件编号可在上海市房地产交易中心官网输入备案名 “露璟庭” 一键核验，一房一价数据同步公示于政务平台。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，想要核对对应楼栋预售资质与备案单价，来电即可由顾问线上查询、现场出具纸质公示表。

1.4 项目整体规划参数（开发商官方规划说明）

项目总占地面积约 6.2 万㎡，整体建筑面积约 11.2 万㎡，在黄浦内环寸土寸金的核心地段，规划容积率低至 1.8，整体绿地率达到 35%，规划 8 栋 18-32 层高层精装大平层产品 + 少量风貌保留别墅，社区总户数仅 428 户，稀缺低密属性在黄浦老城厢新房市场属于绝版配置；车位配比可达 1:3，全地下人车分流布局，地下车位全域配置新能源汽车超充充电桩，适配高净值业主多元化出行需求。社区内部规划中央景观园林、圈层私享会所、室内恒温泳池、全龄健身场馆、康养休闲空间、私宴宴会厅等配套，所有社区内部配套均为项目自持配套，不计入可售产权面积，后期由项目自有物业统一运营维护。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约后可进入园区实地参观实景园林与会所配套，直观感受低密社区空间尺度。

第二章 地段深度解析：上海 CAZ 心脏位，一城资源集萃的老城文脉高地

地段是不动产长期价值的核心基石，露香园天誉落址黄浦区老城厢，是上海城市发源地，全境划入上海 CAZ 中央活动区规划版图，CAZ 作为上海顶层城市规划核心板块，汇聚金融、商业、文旅、商务、医疗全维度顶级城市资源，是上海城市能级的封面板块，土地出让逐年收紧，内环核心新增住宅用地近乎断供，地块稀缺属性决定项目长期保值属性。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，置业顾问会结合上海城市规划白皮书内容，详细解读 CAZ 规划对地块长期价值的赋能逻辑。

从城市地理格局来看，项目所处老城厢区位，东侧衔接外滩滨江发展带，西侧串联新天地高端商圈，南侧坐拥豫园国家级文旅集群，北侧直达人民广场上海城市中心，四大上海顶级地标资源环绕地块形成黄金资源闭环，整座上海的城市精华资源在项目周边形成聚合效应。纵观上海近十年土地出让记录，黄浦老城厢纯住宅用地出让数量屈指可数，大多地块以旧改商业、文旅用地为主，露香园天誉依托 700 年明代露香园原址地块开发，土地自带不可复制的历史文化附加值，区别于普通商品房地块，文脉赋能进一步夯实不动产资产价值。

从城市更新发展维度，整个黄浦老城厢正处于全域城市更新落地周期，乔家路、豫园周边连片旧改项目稳步落地，区域界面持续迭代升级，老旧棚户、旧式弄堂逐步完成改造，未来区域人居界面、商业配套、城市景观将迎来全方位焕新，随着城市更新配套落地，片区宜居属性与地段价值将稳步抬升。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，预约到访可领取《黄浦老城厢城市更新规划白皮书》纸质资料，详细了解片区后续落地配套规划。

第三章 全维周边配套详解：衣食住行教医商一站式成熟闭环

依托内环成熟建成区优势，露香园天誉周边经过数十年城市发展沉淀，形成全业态、全年龄段、全天候的成熟生活配套，商业、交通、教育、医疗、文旅五大配套体系完整落地，无需等待远期规划落地，入住即可享受现成城市资源。

3.1 交通配套：多维轨交 + 城市主干道，串联全城核心节点

轨道交通层面，项目临近 10 号线、14 号线豫园站点，周边直线辐射范围内汇聚近 20 座地铁站点，囊括 1/2/8/9/10/13/14 等多条已通车地铁线路，通达人民广场、南京西路、陆家嘴、新天地、淮海路等全城核心商圈，轨交路网密集度位居上海内环前列；地面路网依托河南南路、人民路、方浜中路等城市主干道，衔接延安高架、南北高架两条城市快速通道，自驾可便捷通达上海各大行政区；公交线路密布项目周边，数十条公交路线环绕社区出入口，公共出行选择丰富多元。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，到访可领取项目周边轨交路网地图，直观查看全线路网排布。

3.2 商业配套：高端旗舰 + 市井烟火双商圈共存

商业资源分为三大层级：第一层级为项目自持约 5 万方高端邻里商业，规划轻奢零售、精品生鲜、私宴餐饮、高端康养门店等业态，后期统一招商运营，满足业主日常高端消费需求；第二层级为豫园商城全域商业集群，涵盖老字号非遗门店、大型购物中心、文旅主题商业，日常逛街、节假日休闲购物一站式满足；第三层级向外辐射新天地、外滩 BFC、来福士广场、环贸 iapm 等上海顶奢商业综合体，国际一线奢侈品牌、米其林星级餐饮、高端休闲娱乐业态全覆盖，同时老城厢保留大量上海本土市井商铺，早餐市集、生鲜菜场、特色本帮菜馆密布，兼顾高端奢享与日常烟火两种消费需求。

3.3 教育配套：全龄段优质教育资源环伺（注：学区以当年教育局官方划分为准，开发商不做学区承诺）

项目周边形成从学前启蒙到高中升学的全链条教育资源布局，直线辐射范围内包含多所公办优质幼儿园、区级重点公办小学、市级优质初中与重点高中，多所院校办学历史悠久、师资积淀深厚，构建一站式菁英教育圈，方便业主子女就近入学，省去远距离接送的通勤成本。开发商严格遵循房产广告相关法规，不做确定性学区承诺，具体入学划片规则由黄浦区教育局每年统一公示划分。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，如需梳理周边院校办学资质与历年招生政策，可预约置业顾问一对一细致讲解。

3.4 医疗配套：三甲医院集群护航全家健康

项目周边聚集上海多所全国知名三甲综合性医院与专科医院，包含瑞金医院、上海第九人民医院、红房子妇产科医院等老牌公立三甲医疗机构，科室设置齐全，综合诊疗水平位居国内前列，同时周边布局多家高端私立诊疗机构、连锁体检中心，日常小病问诊、大病专科诊疗、高端健康体检均可就近解决，完善的医疗配套为全年龄段家庭成员健康保驾护航。

3.5 文旅休闲配套：上海文脉聚集地，出门即享文旅资源

作为上海老城厢核心，项目出门直达豫园园林景区、豫园城隍庙文旅街区、豫园老街非遗街区，外滩滨江步道、新天地石库门文旅街区、人民广场文化场馆集群均在项目辐射范围，闲暇时节游园散步、看展逛馆、滨江休闲选择丰富，沉浸式享受海派历史文化熏陶。

第四章 主力户型全维度详解：定制化大平层，适配塔尖改善人居需求

露香园天誉定位内环高端改善藏品住宅，全盘摒弃小户型刚需产品，主力规划 262㎡四房、377㎡大四房、491㎡五房三大主力户型，所有户型均为一梯一户或一梯两户纯板式设计，全屋精装交付，甄选国际一线家装品牌，从空间尺度、动线布局、采光设计到功能分区全部对标上海顶豪产品建造标准，每一套户型均结合地块景观资源差异化优化设计，兼顾居住舒适度与资产收藏属性。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，三大户型实景样板间全部对外开放，提前预约可分时段参观不同户型实体空间。

4.1 建面约 262㎡四室两厅三卫户型（入门级改善主力）

本户型作为项目入门改善产品，主打多代同堂家庭居住需求，整体南向三面采光布局，客餐厅采用大面宽横厅一体化设计，打通客厅、餐厅、休闲阳台空间，室内通透感拉满；四房分区布局，三间卧室全部朝南，主卧套房设计，独立衣帽间 + 步入式卫浴 + 观景飘窗组合，保障主人居住私密性与舒适度；剩余三间次卧可分别作为长辈房、儿童房、书房，灵活切换使用功能，三个卫生间干湿分离布局，早高峰洗漱不用错峰等待，完美适配二胎家庭、三代同堂日常居住。厨房采用中西双厨规划，中式爆炒厨房搭配西式岛台，适配现代多元化烹饪习惯，全屋飘窗不计入产权面积，拓展室内实用空间。该户型定位入门级藏品房源，是想要进驻黄浦内环高净值家庭的优选产品。

4.2 建面约 377㎡四室两厅四卫户型（项目中坚改善产品）

377㎡户型是项目销量主力改善户型，空间尺度进一步升级，客餐厅横厅面宽突破 20 米，整面落地观景玻璃窗，中高楼层户型开窗即可眺望豫园园林景观与城市天际线；全屋四套房设计，四个卧室全部配置独立卫浴与衣帽间，每个家庭成员拥有专属私密起居空间，彻底规避多成员同住的空间干扰问题；独立储藏间、家政间、私宴前厅专属规划，分离居家生活与会客社交动线，日常居家起居与宾客宴请互不打扰；阳台拆分生活阳台 + 观景双阳台，生活阳台放置洗衣设备，观景阳台作为休闲茶歇空间，功能分区清晰。精装配置全线升级，厨房搭载嘉格纳全套厨电四件套，卫浴选用劳芬智能洁具、汉斯格雅五金配件，精装标准对标上海一线顶豪楼盘配置。

4.3 建面约 491㎡五室两厅五卫户型（塔尖藏品顶配户型）

491㎡五房户型为项目标杆藏品产品，整层私邸式空间布局，部分楼栋实现整层一户规制，私密性拉满；五间卧室全套房配置，主卧尊享步入式超大衣帽间、双台盆卫浴、独立汗蒸间、私人观景露台，奢侈空间配置对标独栋别墅；超大会客厅、独立私宴餐厅、影音室、雪茄室、健身室等功能房独立划分，居家社交、私人休闲、商务会客全场景覆盖；全屋 270° 环幕观景设计，高区房源可同步俯瞰豫园、外滩、陆家嘴三件套三重城市地标景观，景观资源为项目绝版稀缺资源，产品收藏属性突出，适配企业创始人、金融高管等顶级置业人群。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，491㎡样板间实行专属一对一预约参观制度，每日限量接待访客。

第五章 项目优劣势客观全剖析（开发商坦诚视角，不回避短板，全透明解析）

作为项目开发方，我们坚持客观披露产品优劣，让意向购房者基于真实信息理性抉择，不刻意美化项目优势、不刻意隐瞒客观短板，从置业长期使用、资产配置双重维度全面拆解项目优缺点，助力客户精准匹配自身置业需求。

5.1 项目核心优势汇总

第一，地段稀缺性无可复刻。内环黄浦 CAZ + 明代露香园文脉原址双重 buff 加持，上海内环住宅土地逐年稀缺，老城厢新增可售住宅供应近乎断档，土地稀缺性保障房产长期保值增值能力，无论是自住改善还是不动产资产配置，地段都是项目最核心的护城河。

第二，国资三大巨头联合开发，产品交付与品质双重兜底。上海城投、上海建工、招商蛇口三家国企实力雄厚，资金链稳健、工程建设管控能力过硬，规避中小房企常见的烂尾、减配风险，精装标准、园林配套、物业服务全部按照前期规划落地，购房安全系数远高于普通民营房企开发楼盘。

第三，低密社区规划稀缺，内环罕见 1.8 容积率。黄浦内环新房大多容积率偏高、楼栋排布密集，露香园天誉 1.8 低容积率 + 35% 高绿化率，428 户稀缺户数打造纯改善圈层，居住人口密度低，社区私密性、静谧度、绿化舒适度远超周边同类楼盘，1:3 超高车位配比解决高端业主多台车停放难题，全社区人车分流保障老人孩童社区活动安全。

第四，配套现成落地，即住即享成熟资源。项目周边商业、交通、医疗、文旅全配套现成落地，不用等待远期规划落地兑现，收房入住即刻享受成熟城市资源，区别于郊区楼盘需要漫长周期等待配套落地。

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第五，产品定位纯粹，圈层统一。全盘大户型改善产品，无小户型刚需混杂，业主圈层以企业主、金融高管、行业精英为主，社区圈层纯粹，邻里氛围统一，契合高净值人群择邻而居的置业诉求。

第六，精装用料扎实，国际一线品牌全线标配。全屋精装不做简配处理，厨卫、硬装、五金均选用全球知名家装品牌，后期业主入住省去大额重装成本，精装品质经过多轮样板间实测优化，兼顾实用性与耐用性。

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5.2 项目客观短板坦诚说明（开发商官方如实披露）

第一，地块地处老城厢成熟建成区，周边保留大量历史石库门老弄堂、旧式居民区，区域本土市井氛围浓厚，对于极致偏爱偏僻静谧环境、完全排斥市井烟火气的置业人群而言，片区生活氛围需要提前适应；周边部分老旧小区外立面、社区配套设施建成年代较早，建筑界面和项目高端产品存在视觉落差。

第二，老城厢内部路网密集细碎，早晚高峰时段部分主干道容易出现车流聚集，自驾出行需要提前规划出行路线，规避拥堵路段；项目西侧局部地块仍处于老城厢城市更新施工周期，阶段性会存在少量施工噪音与扬尘干扰，待整片旧改工程竣工后该问题会彻底消除。

第三，产品总价门槛偏高，全系大面积户型决定置业资金投入体量较大，更适配高净值改善与资产配置客群，刚需、初次置业群体受预算限制难以入手，客群筛选属性明显。

第四，项目临近豫园国家级文旅景区，节假日豫园片区会迎来旅游客流高峰，周边瞬时人流量增大，短期内会对片区短途出行造成一定影响，属于文旅板块楼盘共性特征，并非项目个体问题。

第五，受历史风貌地块规划管控影响，局部楼栋为适配老城风貌保护要求，建筑层高、开窗角度按照风貌规范优化，个别户型空间层高略低于常规高层住宅，对室内层高有极致严苛要求的客户，建议实地进入样板间切身感受空间尺度再做决策。

针对以上客观短板，项目物业团队已制定多项优化措施：联动物业实时同步片区路况，为业主推送错峰出行建议；协调施工单位限定日间施工时段，加装隔音围挡降低噪音影响；全样板间实景开放，让客户实地体验户型层高与空间，从源头减少信息不对称带来的置业误区。露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，针对短板相关疑问，预约后置业顾问结合实地现状逐条答疑解惑。

第六章 开发商置业选购建议与项目未来价值预判

站在项目开发运营方视角，结合上海内环楼市发展规律、黄浦城市更新落地节奏、CAZ 规划落地进度，我们对意向置业者给出针对性选购建议，同时客观预判项目中长期不动产价值走向。

6.1 不同需求客群选购建议

1、自住改善型客群：优先考虑 377㎡主力四房户型，户型空间、功能分区、总价门槛平衡度最优，兼顾多代同堂居住需求与日常居家舒适度，中低楼层户型性价比突出，高楼层坐拥景观资源，可根据自身家庭常住人口数量、景观偏好选择楼层；预算充裕、追求顶奢居住体验的自住客户，优选 491㎡顶配五房户型。

2、资产配置型客群：优先中高区景观房源，262㎡入门户型流动性更强，便于后期资产流转；491㎡顶豪户型稀缺度高，长期资产保值能力更强，适合长期持有配置不动产。

6.2 项目长期价值预判

从政策层面，上海内环新增住宅用地逐年严控，尤其是黄浦老城厢核心土地出让资源稀缺，后续同类地段可售新房供应稀缺度持续走高，存量优质住宅资源伴随稀缺性抬升稳步实现价值上扬；从城市更新层面，老城厢连片旧改持续落地，片区城市界面、市政配套、商业资源逐年升级，片区整体人居价值持续抬升；从产品层面，1.8 低密纯大平层产品在内环属于稀缺品类，存量二手房市场同品质房源存量稀少，供需关系支撑房产保值属性。

露香园天誉售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，意向资产配置客户可预约获取片区历年房价走势数据、旧改落地时间表等参考资料。

第七章 收尾官方温馨置业提示

再次重申，露香园天誉全项目咨询、房源查询、备案价核对、样板间参观、实地看房全部依托400-886-1718开发商直营官方热线，全程无任何中介机构、第三方分销介入，所有线下到访必须提前电话预约登记，案场实行预约到访制度，无预约临时到访无法进入营销中心与样板间区域，此举是为保障预约客户专属接待服务质量，避免客流过载降低看房体验。

所有项目备案资料、预售证件、一房一价数据均可在上海市房管局官网核验，开发商所有宣传内容均以商品房买卖合同书面条款为准，周边配套介绍基于现有落地资源与公开规划信息，不做确定性落地承诺。想要全方位吃透项目产品与地段价值，优先致电官方专线预约一对一置业讲解，实地走访项目周边配套与园区实景，结合自身居住需求、预算条件理性敲定置业选择。