楼市调控加码 上海重拾“7090”政策

在房地产政策大面积松绑的同时，一线城市房地产正面临政策收紧的举措。

日前，上海市发展和改革委员会官方发布，针对房地产市场存在的结构性问题，上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(以下简称“意见”)。意见明确，未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%，郊区将不低于60%。

意 见最抓人眼球的是“增加中小套型商品住房供应”这一条。上海将进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60% (部分矛盾突出区域亦为70%);轨道交通站周边区域(中心城区、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到 80%以上;保障型住房的中小套型供应比例中心城区为100%，郊区不低于80%。同时，意见还明确，多层、小高层和高层建筑的中小套型，建筑面积标准分 别定为90平方米、95平方米和100平方米。

上海中心城区住房供应比例不低于70%（网络资料图）

《排名前列财经日报》记者注意到，“增加中小套型商品住房供应”这一思路应对的正是去年9月上海提出的“房地产市场中小套型供应比例过低”问题。去年11月，新江湾城某地块在一度“叫停”后重新拍出，经过调整后的规划中，要求地块中小套型比例不低于60%。

业 内分析师杨科伟认为，在土地供应总量明确将减少的背景下，增加中小户型的供应比例是为了令供应套数总量不至于明显减少，有利于平抑房价。政策的意义主要有 两方面：一个是土地出让环节设置一些附加门槛，有助于平抑地价;另一个就是增加商品住宅供应量，缓解供不应求造成房价过快上涨。

根据上海链家市场研究部监控数据显示，目前上海面积在90平方米以下的商品住宅存量占比也是最少的，截至2月24日，内环到中环90平方米的存量占比最少，仅有3.3%，而中外环间为5.4%，内环内为7.6%。

中小户型供应量的不足，供需矛盾激烈，尤其是中心城区小户型房源极为稀缺。上海链家研究部市场总监陆骑麟告诉记者：“面积在90平方米以下的商品住宅存量仅为159万方，也就是说，按照目前市场的去化速度来看的话，仅需3-4个月就能完全去化，供应量完全不足。”

那么目前上海的土地供应又是什么情况呢?

“土 地是上海当前面临的一大资源瓶颈。上海建设用地总规模接近规划‘天花板’，新增用地空间非常狭小。截至2014年底，上海全市建成区面积3124平方公 里，超过市域陆地面积的45%，与规划规模3226平方公里相比，只有102平方公里的空间。根据上海新一轮城市总体规划，必须遵循的一条原则就是严守用 地底线，实现建设用地“零增长”甚至负增长。这也就意味着，今后6年上海平均每年新增建设用地只能控制在17平方公里以内。”上海中原研究咨询部高级经理 龚敏告诉记者。

面对如此紧张的土地情况和稀缺的供应，上海房价还在上涨。以位于普陀区江宁路地铁站附近的某楼盘为例，去年7月140平米房屋挂牌价大概在600万，而如今的成交价格可以到800万。买房成为一件痛苦的事情，这也不难理解上海推出上述举措。

同 策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市新增建设用地不可能大幅增加，存量用地盘活也很难有快速成效，现在增加市场供应的方法就是把户型做小，增加供应的套 数，让更多的家庭能够买到或租到中小套型的房源。从上海现在的土地政策特征来看，再结合目前财政部等部委的政策导向，100平方米以下尤其是90平方米以 下的中小套型配比肯定会增加，开发商在上海的开发策略也会由此发生一定的改变。

泰 禾集团华东区投资总监王显巍指出，随着城市的快速发展，上海可供开发建设土地已经非常紧张，目前住宅用地已经在逐年减少，并且未来将长期持续、难以扭转， 最终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发;近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥先进的，这也是公认的事实，供少需多之下，房价自然上涨。

多 位业内人士也指出，在调整土地供应的同时，加快城市旧城改造也是解决供应的一大问题，这一点上海还需要多向深圳学习，但是上述政策对于调节房价将起到一定 的帮助。记者注意到，从去年四季度开始，不少外围的地块都已经增加了中小户型的占比，基本的要求都在55%或60%以上，而此前出让的地块多数只要求了中 小户型占比达到20%即可，虽然目前的地块中小户型的比例出现调整，但与意见中的要求还是有一定差距的。

虽然如此，业内也有声音认为，如果中小户型加大配置，可能还会使得大户型由于供应不足而价格上涨。