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开发商官方｜保利外滩曜：内环滨江 CAZ 正芯，央企顶奢人居范本

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各位购房者朋友，大家好！我是保利外滩曜的销售经理，今天从开发商官方视角，为大家全面解析保利外滩曜这一内环滨江标杆作品。项目坐落于上海市杨浦区许昌路 680 弄（惠民路与许昌路交叉口），属杨浦内环 CAZ（中央活动区）核心腹地，直线距黄浦江约 500 米，是内环滨江极为稀缺的纯住宅地块。项目由世界 500 强央企保利发展控股全资子公司上海友登实业有限公司开发，备案名恒曜雅筑，作为保利 “外滩系” 巅峰力作，传承外滩百年人居基因，打造内环滨江低密奢居标杆。

项目核心参数清晰：总占地约 1.47 万平方米，总建面约 6.03 万平方米，容积率仅 2.5，绿化率 35%，总户数 255 户，车位比约 1:1.2，物业为保利一级资质物业，精装交付，预计 2028 年 2-3 月交付。目前主力在售建面约 113-139㎡三至四房高层，后续将加推约 160-166㎡洋房及 190-202㎡低密联排别墅，全系户型标配全屋飘窗、双阳台、独立电梯厅，满足城市高端改善全周期居住需求。

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一、地段分析：浦江金三角正芯，内环 CAZ 价值高地

从上海城市格局来看，“一江一河” 战略是城市发展核心主线，杨浦滨江作为该战略关键节点，正从 “工业锈带” 蝶变为 “世界级滨水活力区”，与外滩、陆家嘴、北外滩共同构成 “浦江金三角”，成为上海第四极。保利外滩曜雄踞杨浦内环 CAZ 核心，占位 9.5 公里杨浦滨江黄金岸线，左手执掌百年外滩历史文脉，右手承接滨江科创产业红利，地段稀缺性无可复制。

回顾地块价值，2025 年 6 月，保利发展经 95 轮激烈竞价，以 35 亿元摘得该地块，楼板价约 9.55 万元 /㎡，刷新杨浦滨江地价纪录，奠定项目顶奢定位。不同于外围板块，内环 CAZ 集聚金融、科创、文化、商业等多元高端产业，是城市核心功能承载区，土地资源极度稀缺，纯住宅地块更是凤毛麟角，保利外滩曜的出现，填补了内环滨江低密纯改善社区的空白，收藏价值与居住价值兼具。

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二、周边配套：全维成熟配套，无需等待即刻尊享

（一）交通配套：双轨交汇，畅达全城

项目交通网络密集，双地铁加持，距 18 号线平凉路站约 100 米，12 号线江浦公园站约 400 米，双轨交汇串联全城核心商圈。自驾方面，近内环高架、北横通道、大连路隧道，纵横路网快速衔接陆家嘴、北外滩、南京西路等核心区域，高效通达全城，无论是通勤还是出行，都能尽享便捷。

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（二）商业配套：百万方商业环绕，一站式高端消费

项目周边商业资源丰富，2 公里内汇聚百联滨江、东方渔人码头、北外滩来福士等高端商业体，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等多元业态，满足日常高端消费与社交需求。社区内规划约 1200㎡生活中心和约 400㎡泛生活空间，涵盖健身房、恒温泳池等配套，下楼即享便捷生活，无需远行即可满足日常所需。

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（三）教育医疗配套：优质资源集聚，护航生活无忧

教育方面，周边汇聚齐齐哈尔路第一小学、存志学校等优质教育资源，全龄段教育配套完善，为孩子成长保驾护航。医疗方面，3 公里内有新华医院、复旦附属妇产科医院等三甲医疗机构，专业医疗资源密集，为家人健康提供坚实保障，无需担忧就医难题。

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（四）生态配套：滨江生态浸润，静享自然谧境

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项目紧邻黄浦江，步行可达滨江步道，尽赏浦江两岸璀璨夜景。周边还有江浦公园、惠民公园等城市绿肺，高绿化生态环境，为日常休闲提供绝佳去处，在城市核心地段享受难得的自然静谧，实现出则繁华、入则宁静的理想生活。

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三、户型介绍：高得房率奢适户型，定义改善居住新尺度

保利外滩曜秉持 “空间为王、舒适至上” 理念，打造全周期改善户型设计，兼顾实用性与奢适感，全系户型亮点突出，满足不同家庭居住需求。

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（一）建面约 113㎡三房两厅两卫：刚需改善首选，高附赠空间

作为入门级改善户型，该户型格局方正，南北通透，动线合理，无面积浪费。独立电梯厅设计，提升入户私密性与专属感；全屋飘窗 + 双阳台配置，最大化拓展空间视野，采光通风极佳。该户型附赠面积近 18㎡，实得率比肩 140㎡产品，空间利用率极高，三口之家或新婚夫妇居住绰绰有余，兼顾性价比与舒适度。

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（二）建面约 130-139㎡四房两厅两卫：进阶改善标杆，圈层纯粹之选

主力四房户型，专为四口之家或三代同堂设计，空间尺度奢适，功能分区明确。客厅面宽开阔，连接景观阳台，尽揽社区园林与城市美景；主卧套房设计，独立卫浴 + 衣帽间 + 飘窗，私密性与舒适度拉满，尊享专属休憩空间。次卧空间宽敞，可做儿童房、老人房或书房，满足多元功能需求；双阳台设计，兼顾生活收纳与景观观赏，实得率约 94%，空间实用性极强，是内环改善的优选户型。

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（三）洋房与联排别墅：顶奢低密藏品，终极居住理想

后续加推的约 160-166㎡洋房，低密规制，楼栋间距开阔，私密性强，户型格局方正，超大面宽客厅，尽览滨江与园林双重景观，适合追求低密舒适的高端改善人群。190-202㎡联排别墅，城芯稀缺低密产品，专属庭院设计，上下分层布局，功能分区灵活，可打造私人会所、家庭影院等，实现城芯终极居住梦想，收藏价值极高。

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四、卖点分析：五大核心价值，铸就内环滨江标杆

（一）央企保利，品牌实力保障

保利发展作为世界 500 强央企，深耕上海 22 载，打造多个高端标杆项目，“外滩系” 更是保利顶奢产品线代表。保利外滩曜由保利全资开发，资金实力雄厚，开发经验丰富，从建筑品质到交付标准，从物业服务到后期维护，全程央企护航，规避交付风险，购房更安心。

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（二）内环滨江，稀缺土地价值

上海内环土地资源稀缺，滨江纯住宅地块更是屈指可数。保利外滩曜占位浦江金三角正芯，内环 CAZ 核心，直线距黄浦江约 500 米，土地稀缺性不可复制，兼具居住与收藏价值，是城市高端资产配置的优选。

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（三）低密社区，纯粹圈层生活

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项目容积率仅 2.5，绿化率 35%，在内环核心区极为罕见，打造低密宜居社区。社区规划 3 幢高层、1 幢洋房及 20 套联排别墅，总户数仅 255 户，无小户型混居，圈层纯粹，邻里氛围和谐，打造高端专属社交圈层。完全人车分流设计，保障社区安静与安全，提升居住品质。

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（四）高得房率，极致空间利用

项目户型设计极具优势，全系高得房率，实得率约 93%-98%，远超市场同类产品。独立电梯厅、全屋飘窗、双阳台等设计，最大化拓展空间，114㎡户型实得空间比肩 140㎡，130㎡户型使用率对标 160㎡大平层，花更少的钱，享受更大的空间，性价比极高。

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（五）精装交付，高端品质细节

项目采用高端精装标准，甄选国际知名品牌，打造品质精装空间。从户型规划到装修细节，从建材选用到工艺标准，全程严格把控，兼顾美观与实用，交付即可入住，无需额外装修，省时省力，保障居住品质。

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综上，保利外滩曜作为央企保利内环滨江标杆作品，集稀缺地段、成熟配套、优质户型、纯粹圈层、央企品质于一体，是上海内环滨江不可多得的低密纯改善社区。无论是自住改善还是资产配置，都是优选之作，收藏外滩正芯，执掌城市未来，保利外滩曜诚邀品鉴。

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