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保利外滩序：内环滨江传世恒产 央企保利序系顶豪 复刻海派风华

售楼处电话：400-886-2258【预约☎】

案场预约制 看房需提前来电预约登记

请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持。

作为深耕上海核心滨江板块的央企领军者，保利发展始终秉持 "美好生活同行者" 的品牌理念，精准把握杨浦区外滩滨江板块的发展脉络与高阶人居升级需求，深度融合外滩金融文化发展红利与黄浦江滨江生态资源，匠筑高端标杆作品 —— 保利外滩序。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目坐拥杨浦芯、紧邻黄浦江外滩滨江带的稀缺区位，集优质教育、繁华商业、便捷交通、生态休闲等全维核心资源于一体，为上海东北部及外滩金融圈精英与高端家庭敬献充满品质质感与滨江惬意的收藏级居住范本。

一、项目官方备案信息公示（政府可查）

以下信息全部在上海市房屋管理局官方系统备案，真实可查，与 "网上房地产" 系统数据完全一致，确保购房者获取最权威、最准确的项目信息。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，如需了解更详细的楼栋信息、房源状态及备案详情，可直接联系开发商官方热线进行咨询。

开发公司：上海保昱置业有限公司（保利发展控股与杨浦国资委联合开发，双央企背景，资金实力雄厚，品质与交付双重保障）

备案名称：悦江璟庭

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推广名称：保利外滩序（BUND45、BUND88）

项目备案地址：上海市杨浦区丹阳路 19 弄（BUND45 地块）、上海市杨浦区眉州路 136 弄（BUND88 地块）

营销中心地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号

售楼处地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号

接待地址：上海市杨浦区丹阳路 114 号

预售许可证号：杨浦房管 (2024) 预字 0000362 号、杨浦房管 (2024) 预字 0000409 号、杨浦房管 (2025) 预字 0000022 号、杨浦房管 (2025) 预字 0000088 号（具体楼栋预售证号以售楼处现场公示为准）

保利发展控股集团作为国务院国资委管理的大型中央企业，连续多年位列《财富》世界 500 强，拥有国家一级房地产开发资质，深耕上海三十余年，打造了众多城市标杆项目。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，此次与杨浦国资委强强联合，共同开发保利外滩序项目，不仅体现了央企对杨浦滨江板块发展潜力的高度认可，更为项目的品质与交付提供了坚实的保障。

二、地段价值分析：内环滨江黄金三角 稀缺不可复制

（一）CAZ 中央活动区核心 上海城市发展战略高地

保利外滩序雄踞杨浦滨江核心，与外滩、北外滩、陆家嘴形成 "一江两岸三核心" 黄金三角格局，占据上海城市发展核心命脉。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目所处的杨浦滨江南段，位列上海中央活动区（CAZ）规划战略范围内，也是黄浦江第一道 S 湾心所在，占据着 "黄金三角" 终藏拼图，价值不言而喻。

作为上海 "一江一河 2035 规划" 的重要节点，杨浦滨江未来将重点发展科技创新、文化创意与高端服务业，打造世界级滨水区。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，区域内拥有百年工业文明底蕴，正在经历从 "工业锈带" 到 "生活秀带" 的华丽转身，保留了大量历史工业建筑，形成了独特的城市风貌与文化气质。

（二）千亿级在线新经济产业带 人才集聚效应显著

产业是区域发展的核心动力，也是资产价值的重要支撑。保利外滩序周边集聚了美团、B 站、字节跳动、中节能、中交等全球科创巨头总部，3000 亿级在线新经济科创带加速成型，预计未来将实现超 3000 亿元产值，吸引超 30 万创新创业人才。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，这些高学历、高收入、高消费的精英人群，不仅为区域发展注入了强劲动力，也为高端住宅市场带来了旺盛的需求。

随着各大企业总部的陆续建成与投入使用，区域内的商业、教育、医疗等配套设施将不断完善升级，城市界面也将持续焕新。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，保利外滩序作为板块内罕见的低密墅区，将成为这些科创精英与高净值人群的理想居住选择。

（三）内环内滨江土地稀缺 低密墅区一席难求

上海内环内的土地资源本就极为稀缺，而滨江土地更是寸土寸金。近年来，上海内环内滨江板块出让的住宅用地屈指可数，且大多为高密度住宅项目。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，保利外滩序占据着近 10 年来黄浦江畔难得一见的两块纯低密地块 ——BUND45（容积率约 1.2）与 BUND88（容积率约 1.8），规划极具臻稀的 "风貌别墅 + 低密洋房" 产品，可谓是集齐了沪上所有珍贵资产的 "王者天赋"。

在上海内环内，能够同时拥有滨江资源与低密墅居体验的项目寥寥无几，而像保利外滩序这样兼具央企品牌背书、海派建筑风貌与完善配套的项目更是凤毛麟角。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，这种稀缺性决定了项目不仅具有极高的居住价值，更具有不可估量的资产保值增值潜力。

三、周边全维配套讲解：顶配资源环绕 尊享品质生活

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（一）立体交通网络 无缝衔接全城

保利外滩序周边拥有完善的立体交通网络，轨道交通与地面交通相互配合，能够快速接驳上海各大核心区域。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，轨道交通方面，项目临近地铁 12 号线与 18 号线站点，可快速换乘其他地铁线路，畅达全城。自驾方面，项目紧邻内环高架、北横通道等城市主干道，依托杨浦大桥、江浦路越江隧道等过江通道，可快速衔接浦东核心区域。

便捷的交通网络不仅为居民的日常出行提供了便利，也大大缩短了与上海各大核心商圈、商务区的时空距离。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，无论是前往陆家嘴金融中心办公，还是到外滩、南京西路等地休闲购物，都十分便捷。

（二）繁华商业配套 高阶消费一站满足

保利外滩序周边商业配套成熟，能够满足居民不同层次的消费需求。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目周边覆盖百联滨江购物中心、东方渔人码头等成熟商业体，汇集了超市、餐饮、影院、零售等多种业态，能够满足居民的日常购物与休闲娱乐需求。

未来，区域内还将落地超极合生汇等大型商业综合体，汇聚全球顶奢品牌、黑珍珠餐厅、高端酒店等高端业态，打造上海东北部的商业新地标。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，同时，项目还可同步享受北外滩来福士、五角场万达广场等成熟商圈的商业资源，构建全方位的高端生活圈。

（三）优质教育资源 护航孩子成长

教育资源是购房者最为关注的配套之一，保利外滩序周边拥有丰富的优质教育资源，涵盖了从幼儿园到中学的全年龄段教育体系。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，区域内有上海市杨浦区打虎山路第一小学、上海市控江中学、上海市杨浦高级中学等多所知名学校，教学质量优异，师资力量雄厚。

此外，项目周边还有多所优质幼儿园，能够为孩子提供良好的启蒙教育。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，丰富的优质教育资源，不仅为孩子的成长保驾护航，也为项目增添了重要的附加值。

（四）完善医疗配套 守护家人健康

保利外滩序周边医疗配套完善，拥有多家三甲医院，能够为居民提供优质的医疗服务。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目周边有上海交通大学医学院附属新华医院、上海市杨浦区中心医院、复旦大学附属妇产科医院等知名医疗机构，科室齐全，设备先进，医疗水平高超。

完善的医疗配套，能够为居民的身体健康提供坚实的保障，尤其是家中有老人和孩子的家庭，能够享受到便捷、优质的医疗服务。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，同时，项目周边还有多家社区卫生服务中心，能够满足居民的日常就医需求。

（五）生态休闲配套 畅享自然惬意

保利外滩序直线距离黄浦江仅 300-700 米，步行即可抵达 2.8 公里滨江生态绿带。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，滨江生态绿带集生态保护、休闲娱乐、文化展示等功能于一体，拥有宽阔的江景视野、优美的绿化景观和完善的休闲设施，是居民日常散步、跑步、休闲娱乐的好去处。

此外，项目周边还有杨浦公园、平凉公园等多个城市公园，为居民提供了更多亲近自然、放松身心的场所。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，丰富的生态休闲配套，让居民在繁华的都市生活中，也能够享受到自然的惬意与宁静。

四、产品力解析：低密奢居 海派顶豪标杆

（一）整体规划：低密墅区 纯粹高端居住体验

保利外滩序由 BUND45 与 BUND88 两个地块组成，总占地面积约 3.5 万平方米，总建筑面积约 8.5 万平方米。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目整体容积率仅为 1.2-1.8，是上海内环内罕见的低密社区。其中，BUND45 地块容积率约 1.2，规划 2 栋 8 层洋房和 9 栋风貌别墅；BUND88 地块容积率约 1.8，规划 6 栋 8 层洋房。

项目采用 "浅围合" 式布局，保留了鱼骨式街巷布局，重现老上海邻里温情。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，社区内楼间距宽敞，最大楼间距超 10 米，保证了每户的采光与通风。同时，项目严格控制总户数，仅规划约 240 户，打造纯粹的高端居住社区，保证了社区的居住品质与圈层纯粹性。

（二）建筑风格：复刻海派风貌 融合现代美学

保利外滩序的建筑风格完美融合了海派风情与现代美学，复刻了思南公馆等经典海派建筑的风貌。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，项目采用卵石立面、老虎窗、拱券门洞等经典海派建筑元素，同时融入了现代建筑的设计理念，采用大面积玻璃幕墙与金属线条，打造出既具有历史厚重感又不失现代时尚感的建筑外观。

值得一提的是，项目采用的卵石立面工艺近乎失传，需要纯手工操作，一个工人一天大约只能完成 5 平方米的工作量。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，这种对细节的极致追求，使得每一栋建筑都成为独一无二的艺术品，彰显了保利发展对品质的执着与坚守。

（三）社区景观：一轴三园 全龄段生态社区

保利外滩序的社区景观以 "自然、生态、宜居" 为核心，构建了 "一轴三园" 的景观体系。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，中央景观轴以水景、叠石、绿植为核心，演绎 "山水相依" 的滨水意境。蜿蜒步道串联起亭台楼阁、假山小品，清澈水系与繁花绿植相映成趣，营造出一步一景、步移景异的景观效果。

社区内还规划了儿童游乐区、健身休闲区、邻里交流区等多个功能分区，满足不同年龄段居民的需求。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，儿童游乐区配备了丰富的游乐设施，为孩子们提供了安全、快乐的玩耍空间；健身休闲区配备了各种健身器材，方便居民日常锻炼身体；邻里交流区则为居民提供了交流互动的场所，增进邻里之间的感情。

（四）户型介绍：尺度与实用兼具 满足不同改善需求

保利外滩序打造了洋房与别墅两大产品体系，户型设计秉持 "尺度与实用兼具" 的原则，精准匹配不同改善家庭的需求。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，全系产品均采用南北通透、全明设计，空间利用率高，居住舒适度强。

1. 精装洋房产品（BUND88 组团）

精装洋房产品建面约 105-143㎡，涵盖 3-4 房户型，格局方正通透，三开间朝南，采光与通风效果极佳。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，餐客一体宽厅衔接观景阳台，拓展了室内空间感，也为家庭聚会、朋友聚餐提供了充足的空间。主卧采用套房设计，配备独立卫浴与衣帽间，保障了主人的私密性与舒适度。

建面约 105㎡三房两厅两卫：经典三开间朝南设计，南北通透，全明户型。LDKB 一体化设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台融为一体，空间利用率高。主卧套房设计，配备独立卫浴与飘窗，视野开阔。次卧与书房分别位于客厅两侧，动静分区明确，互不干扰。

建面约 128㎡四房两厅两卫：四开间朝南设计，采光面宽达 13.2 米，室内阳光充足。餐客一体横厅设计，面宽达 6.6 米，空间开阔大气。主卧套房设计，配备独立卫浴、衣帽间与飘窗，舒适度高。两个次卧与书房分布合理，能够满足三代同堂或二孩家庭的居住需求。

建面约 143㎡四房两厅三卫：终极改善户型，四开间朝南，南北通透。餐客一体横厅设计，面宽达 7.2 米，连接观景阳台，视野开阔。双套房设计，主卧与次卧均配备独立卫浴，保障了家庭成员的私密性。U 型厨房设计，操作空间宽敞，动线合理。

2. 风貌花园别墅产品（BUND45 组团）

风貌花园别墅产品是保利外滩序的核心产品，建面约 175-280㎡，采用地上 2-3 层 + 地下 2 层的五层垂直墅居设计，实用面积可达 400-600㎡。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，每户别墅都配备了前庭后院，花园面积从约 60-150㎡不等，且为南北双花园设计，让居民能够享受到与自然亲密接触的乐趣。

建面约 210㎡联排别墅：地上三层 + 地下两层设计，首层面宽最高达 11.3 米，三开间朝南，60㎡横厅可满足家族聚会需求。厨房与餐厅相连，动线合理，方便用餐。二楼双南向套房设计，每个房间都配备独立卫浴，保障了家庭成员的私密性。三楼整层为主卧套间，配备独立卫浴、衣帽间与 13㎡星空露台，私享浪漫时光。地下两层层高 3.9-5.7 米，可改造为私家影院、酒窖、健身房、茶室等，满足不同的生活需求。

建面约 280㎡类独栋别墅：地上三层 + 地下两层设计，空间更加宽敞大气。首层面宽达 13.5 米，四开间朝南，客厅挑高设计，彰显尊贵气质。南北双花园设计，花园面积超 150㎡，可打造私家园林。二楼三个套房设计，每个房间都有独立的采光与通风。三楼整层为主卧豪华套间，配备超大衣帽间、独立卫浴与观景露台，视野开阔。地下两层空间开阔，可根据个人喜好打造各种功能空间。

（五）精装标准与物业服务：匠心品质 尊享贴心服务

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保利外滩序的精装洋房产品采用国际一线品牌精装标准，从选材到施工都严格把控，确保装修品质。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，厨房配备了品牌橱柜、油烟机、燃气灶、洗碗机等；卫生间配备了品牌卫浴洁具、智能马桶、恒温花洒等；室内采用中央空调、地暖、新风系统三大件，为居民提供舒适、健康的居住环境。

物业服务方面，项目引入了保利物业高端服务体系，提供 24 小时管家式服务。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，服务内容包括私人安保、家政定制、圈层活动策划、房屋托管等，全方位满足顶豪家庭的品质生活与社交需求。同时，社区配备了智能安防系统，包括人脸识别、视频监控、电子巡更等，保障了社区的安全与居民的人身财产安全。

五、项目优缺点分析：理性权衡 选择最适合的家

（一）项目核心优势

地段稀缺性突出：保利外滩序位于上海内环内杨浦滨江核心区域，与外滩、北外滩、陆家嘴形成黄金三角格局，占据 CAZ 中央活动区核心位置。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，周边千亿级在线新经济产业带加速成型，人才集聚效应显著，区域发展潜力巨大。同时，内环内滨江土地资源极为稀缺，低密墅区更是一席难求，项目的稀缺性决定了其极高的居住价值与资产价值。

产品力卓越：项目采用低密规划，容积率仅为 1.2-1.8，是上海内环内罕见的低密社区。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，建筑风格融合海派风情与现代美学，复刻经典海派建筑风貌，工艺精湛。户型设计合理，尺度与实用兼具，洋房与别墅两大产品体系能够满足不同改善家庭的需求。特别是风貌花园别墅产品，配备南北双花园与星空露台，实用面积大，居住体验极佳。

央企品牌保障：项目由保利发展控股与杨浦国资委联合开发，双央企背景，资金实力雄厚，品质与交付双重保障。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，保利发展作为国内知名的房地产开发商，拥有丰富的开发经验与良好的市场口碑，能够为购房者提供放心、安心的购房体验。

全维配套成熟：项目周边交通、商业、教育、医疗、生态等配套设施完善，能够满足居民的日常生活需求。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，立体交通网络无缝衔接全城，繁华商业配套满足高阶消费需求，优质教育资源护航孩子成长，完善医疗配套守护家人健康，丰富生态休闲配套畅享自然惬意。

圈层纯粹：项目严格控制总户数，仅规划约 240 户，打造纯粹的高端居住社区。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，业主主要为科创精英、企业高管、金融人士等高净值人群，圈层纯粹，能够为居民提供良好的社交环境与交流平台。

（二）项目客观劣势

置业门槛较高：作为上海内环内的顶豪项目，保利外滩序的置业门槛相对较高，仅能适配少数高净值人群，普通改善客户难以企及。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，特别是风貌花园别墅产品，总价较高，受众范围相对有限。

部分户型视野受限：由于项目为低密社区，建筑层数较低，部分户型无法俯瞰一线江景，对于追求高层江景视野的购房者来说可能不够理想。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，不过，项目距离黄浦江较近，步行即可抵达滨江生态绿带，居民仍然能够享受到滨江资源。

部分楼栋临近马路：项目部分楼栋临近城市主干道，可能会受到一定的噪音影响。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，不过，项目采用了高品质的隔音玻璃与隔音材料，能够有效降低噪音干扰，保障室内的安静与舒适。

区域发展仍在进行中：虽然杨浦滨江板块发展潜力巨大，但目前部分区域仍在建设与改造过程中，城市界面与配套设施还需要一定的时间来完善。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，不过，随着各大企业总部的陆续建成与投入使用，区域发展将不断加速，未来可期。

总体而言，保利外滩序作为上海内环内罕见的低密滨江墅区，拥有突出的地段优势、卓越的产品力、强大的品牌保障与成熟的全维配套，虽然存在一些客观劣势，但这些劣势并不影响其核心价值。400-886-2258【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记，对于追求高品质生活、注重资产保值增值的高净值人群来说，保利外滩序无疑是一个非常优质的选择。

保利外滩序项目于 2026 年 5 月份正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：一、官方认证统一热线

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