一线城市房价涨幅扩大 城市间房价分化恐加剧

迈入年中阶段，我国房地产市场再次呈现新的变化苗头。昨日，国家统计局公布数据显示，一线城市新房、二手房价格环比涨幅都较5月有所扩大，重点二线城市涨幅依然领跑全国维持较高水平，这些城市与大多数二三线城市间的分化进一步加大。

一线城市房价涨幅扩大

尽 管整体涨势继续放缓，但6月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格涨幅却出现了触底回升，其中北京、上海、深圳新房价格环比涨幅均超过2%，广州则同比上涨 1.8%。此前，由于调控加码，一线城市楼市成交量遭受直接冲击，除深圳因土地资源极度匮乏新房、二手房价格保持快速上涨之外，京、沪、穗市场均有所降 温。

与此同时，6月二三线城市房价环比涨幅持续收窄，不过值得一提的是，部分二线重点城市楼市依旧火热，合肥、厦门、南京房价环比涨幅均超过4%，天津也上涨了2.3%。

“3 月底以来，上海、深圳出台更严限购政策，北京实施局部更严限购措施，政策主导之下，全国房价整体涨幅已经开始收窄”，伟业我爱我家副总裁胡景晖向北京商报 记者分析，不过受新房豪宅化、高端化的影响，一线城市的房价依然存在结构性拉升。更有业内人士坦言，尽管调控收紧后一线城市房价上涨步伐略放缓，但面临强 劲市场需求拉动，短期内房价上行势头无法被抑制，密集出台的政策也只能力保区域楼市保持相对稳定或温和上涨。

而链家研究院院长杨现领指出，一线城市可供应土地日益减少，拿地成本的持续加重推高了新房房价，而存量房流通不充分的现状也导致市场上二手房供需矛盾再度加深，“供需长期失衡的状态下遭遇去年开始实施的宽松货币政策，房价上涨难以避免”。

土地市场高烧不退

“一线城市6月新房、二手房价格重现涨幅环比扩大的主要原因就是5月下旬这些城市开始出现土地高价成交潮。”北京中原地产首席分析师张大伟直言，6月，一线及部分重点二线城市平均楼面价均创下历史新高，合肥、天津等地还在6月创下当地楼面价较高纪录。

此 前，有统计机构发布数据显示，6月全国土地交易市场中，符合单宗土地成交总额超过5亿元且溢价率超过40%，或者出现当地罕见高成交价等条件的高价地块多 达73宗，其中上海、合肥、天津等地出现这类地块的频率相对更密集，北京、深圳也身处成交高热市场之列。举例来说，上个月葛洲坝曾豪掷24.36亿元拿下 合肥省府板块BH2016-08、09号地块，楼面价创下2.2万元/平方米的当地较高纪录。张大伟分析称，北京、上海出让的多宗涉住宅性质用地，虽然都 提出了“7090”这样严苛的要求，但该政策似乎并没有对地价上涨形成太有效的抑制，房价竞争愈发激烈，尤其是北京平均楼面价已高达3万-4万元/平方米 的情况下，未来新房项目豪宅化趋势难以避免，房企运营难度也越来越大。

对于后市，有部分分析人士认为，一线城市由于供需矛盾集中且短期内难以得到缓解，因此高热状态还将继续，高价地频出的状态暂时不会明显改变，但重点二线城市拿地需求充分释放后，后市可能会有所趋稳。

城市间房价分化恐加剧

无 论房价涨幅扩大或收窄、领跑城市如何更迭，一线、二线热门城市与三四线城市房价的严重分化，始终是我国房地产市场高悬的达摩克利斯之剑。较新报告显示，根 据重点城市可售面积及出清周期数据，一线城市及二线热点城市楼市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三四线城市去化时间仍超过15个月，湛江、运 城、江阴等城市短期库存去化时间甚至在20个月以上。受此直接影响，一二线重点城市楼市火热不减，三四线城市房价却一路探底。

为 打破这一困境，今年以来相关部门主打分城施策牌，限购、去库存多箭齐发，但效果并不尽如人意。胡景晖直言，从实际情况看，此前一系列普惠性质的税收、货币 政策不仅没有发挥预期的楼市调控作用，反而适得其反，导致了一线城市房价升高、二线城市后来居上、三四线城市依旧萎靡不振的严重分化现象。

“令 人担忧的是，下半年这类分化还将加剧，具体来说，一线城市楼市经过二季度降温处理，量价将逐渐回归平稳，二线热门城市因市场过热或遭受政策狙击，但其余有 潜力的二线城市将递补领跑”，胡景晖表示，“而三四线城市若无法在产业升级、人口吸引、公共资源合理配置上有所成效，去库存也将沦为伪命题”。需要警惕的 是，三四线城市自身也会出现分化，廊坊、东莞等临近一线城市热度会持续升高，其他边缘城市则难逃低迷。