营改增税中关于房地产的那点儿事

搜狐焦点恩施讯（文/刘云广）自5月1日营改增试点全面推开以来，房地产成为受益行业。无论是房地产开发商销售新楼盘，还是普通企事业单位和老百姓转让不动产，都享受到了“税负降低”的利好。专家认为，房地产业纳入全面营改增试点，对房地产企业会有减税红利，而且对整个经济运行中各行各业都有减税红利。同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，这将在很大程度上促进房地产交易的活跃性。

自今年5月以来，建筑业、房地产业、金融业、生活服务四大行业全面实施营改增已近5个月。据国家税务总局统计，今年1月份至4月份全国营改增减税847亿元，5月1日在建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业全面实施营改增后，5月份至7月份全国营改增累计减税达1260亿元。今年1月份至7月份营改增整体减税共计2107亿元。

那么，营改增政策在房地产行业到底是如何实施的，都有哪些利好措施，关系到购房者、房地产企业、物业公司都有哪些措施？

房地产开发企业是否可以在项目开发初期（即在他们取得收入之前）登记为增值税一般纳税人?

答：一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体。一般情况下，对于已经成立的公司，年销售收入（不含税）大于500万的公司会被税务部门认定为一般纳税人资格;对于销售收入不足500万或者新开业的公司，如果有固定的经营场所，会计核算健全，能准确提供销项税额、进项税额的。公司可以向税务部门申请一般纳税人资格，由税务部门审核通过并登记为一般纳税人资格;新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生的进项可以认证抵扣。

原营业税政策下，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权业务，免征营业税优惠，营改增后，能否继续享受增值税优惠政策？

答：根据规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

营改增后，个人销售住房的政策是什么？

答：根据规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，当然，肯定恩施肯定适合这种政策。

营改增之后，个人出租住房增值税征收率是多少？

答：根据规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

营改增物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率？

答：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。

纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税？

答: 纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。

现房销售是否要按3%预缴增值税？

答: 现房销售是指，在不动产达到交付条件后进行的销售。现房销售应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不应按照3%的预征率预缴增值税，应按适用税率征税。

房地产开发预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？

答: 房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。

增值税一般纳税人经营性租入的不动产在2016年5月1日以后发生改扩建、装饰装修支出的进项税额是否分2年抵扣？

增值税一般纳税人2016年5月1日后，对其经营性租入的不动产发生改建、扩建、修缮、装饰支出的进项税额不适用分2年抵扣的规定，可以按规定一次性扣除。

房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？

房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。否则，应按规定缴纳增值税。

物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费及水电费等收入，如何计算缴纳增值税？

答: 物业管理费、广告费适用6%的税率。若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%的税率。停车费按车辆停放服务、按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用11%的税率。上述用于出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税。

物业公司在提供物业管理服务中，向用户收取的水费、电费等，属于混合销售行为，一并按物业管理服务征收增值税。

物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税？

答: 若由物业公司给承租方开具增值税发票，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用的征收率为5%。一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。