供需调整背后:北京楼市出现结构性短缺

21世纪经济报道 2016-09-08 17:11:43
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楼市是今年以来最热门的话题,一二线城市在去库存和信贷支持下,成交量上升明显,随之而来的则是供需出现变化,例如北京,近期就出现购房者需求明显上升, 难以购到合心意的房子,这背后也有由于高价地导致楼盘“高端化”,从而出现市场结构性问题。同时,地价的上涨也导致企业出现经营性困境,增收不增利,这也 是摆在房

楼市是今年以来最热门的话题,一二线城市在去库存和信贷支持下,成交量上升明显,随之而来的则是供需出现变化,例如北京,近期就出现购房者需求明显上升, 难以购到合心意的房子,这背后也有由于高价地导致楼盘“高端化”,从而出现市场结构性问题。同时,地价的上涨也导致企业出现经营性困境,增收不增利,这也 是摆在房地产企业的一道难题。走出去或许是一个选择,近日万科就收购了伦敦写字楼,不过,房企走出去也需要注意相关的风险。

导读

对于供应端的缺口,多数受访者认为,仍然需要时间来进行弥补。短期的契机在于,传统的“金九银十”即将到来,有业绩需求的房企,或将在此时选择加快供应节奏。

“那个项目排号的人很多,光是‘关系户’,比例就达到1:3。”8月中旬,程女士看中北京北五环外一个即将开盘的新房项目,由于担心排号的人太多,便托相熟的朋友向开发商询问,能否通过运作,保证在开盘时买到一套。几天后,朋友给出了上述回复。

这让程女士一筹莫展。在此之前,她看了四个类似的项目,面临的情况相当一致:价格偏高,排队人多。

8月以来,北京的房地产市场忽然变得紧缺起来。一些新房项目的排号数量比推盘量高出一倍,甚至更多。二手房交易价格也出现上涨,在一些热门区域,业主惜售和坐地起价的情况已经出现。

在这背后,是一个略显畸形的市场。土地价格的偏高,使北京楼市出现明显的高端化现象,这不仅放慢了市场整体供应节奏,也使得刚需和改善型产品变得稀缺。而市场需求中的主力,恰恰是这类购房者。

同样不能忽略的,还有另外几个大背景。房企在经历了“丰收”的上半年后,从追求规模转向追求利润;信贷宽松的背景下,投资渠道缺乏的现状没有改变;追涨心态出现……这一系列偶发或必然的因素,共同促成了这轮非理性的小高潮诞生。

“稀缺”的房号

房地产市场的变化,从一个侧面能很好地反映出。石景山区某在售项目负责人向21世纪经济报道表示,市场不太好的时候,很多买房人通过各种关系来询问,寻求打折;市场好的时候,这些“关系户”只求能够买到房,并不关心价格。

该人士有着近10年的操盘经验,在他看来,今年上半年市场最火的时候,似乎还没有如此。反而是最近,“为了保证摇上号,有些人愿意多出几万块钱”。

从表面上看,这种现象并非毫无由来。此前有媒体报道称,8月27日,门头沟区的“金地华晨”项目摇号,情景是“几百号人争一百套房子”。同日,昌平区的“万科翡翠公园”截至排日,有购房者因未能排上号而与销售人员争论。

这种情绪似乎已传染到二手房市场。链家地产青年路某门店经纪人向21世纪经济报道表示,该区域的一些优质小区,房源和购房者的比例多在1:5以上,有些小区根本没有房源。由于价格上涨较快,业主有着明显的惜售心态,部分业主坐地涨价。

链家研究院的报告指出,今年8月,“房源不足”、“资产配置荒”、“业主强势”是北京二手房市场上的热词。在某种程度上,8月的市场表现比3月(市场高点)更激进,成交价格呈“跳涨”态势,8月第四周(8月22日到28日)的成交均价为49102元/平方米。

对于房源的稀缺程度,该机构指出,8月第四周新增客源/新增房源为5.19,每套新增房源对应着5.19个需求。

受此影响,业主表现十分强势。8月第四周,北京新增二手房源挂牌价为51666元/平方米。大多数进行了调价,且在调价中,涨价占比高达80.2%。短短两个月的时间,增加了30多个百分点。

相比之下,为了在快速上涨的市场中控制购房成本,客户不得不加速决策,平均周度看房量持续下滑,成交周期明显缩短,成交量持续增加。

供应骤降的逻辑

今年以来,北京房地产销售规模不断攀高,到4月达到成交高点,随后的5月至7月,又因市场的自发调整逐渐下滑。到了8月,市场却出现“紧缺”的表象,令业界始料未及。

亚豪机构研究总监郭毅向21世纪经济报道表示,“抢房”的现象不太正常,其根本原因是市场供需关系发生了变化。

亚豪机构的统计显示,今年8月,北京商品房新增供应套数为4191套,环比骤降56.0%,创最近6个月以来的最低。若剔除商住类项目,8月纯商品住宅供应2011套,环比下降39.0%,为最近5个月以来的最低点。

相比之下,成交量的变化并不剧烈。上述机构的统计显示,8月北京成交商品房9327套,环比下降21.4%;剔除商住类项目后,纯商品住宅成交下降16.4%。

梳理历史数据可以看出,今年以来,北京新房成交套数始终高于新增供应套数,这造成新房库存不断减少,如今的去化周期已不足8个月。8月以来,新房供应量骤减,使得供应不足的局面进一步加剧。

对于供应骤减的原因,郭毅指出,上半年房企完成销售任务情况较好,在下半年的策略中,更加注重追求利润。因此,放缓销售节奏,几乎成为企业共同的选择。

“总部要求我们不要太快把房子卖完,一是损失利润,二是很难再拿到地。”上述项目负责人表示。

在京津冀协同发展战略和非核心功能疏解的指导思想下,近年来,北京房地产土地供应量逐年减少,供应土地的位置趋于“边缘化”。根据北京市国土局的数据,今年北京仅供应了7宗住宅用地。大多数企业面临“拿地无门”的局面,只能放缓项目的销售节奏。

这还不是最关键的。郭毅说,由于土地供应不足,土地价格不断上涨,北京商品房市场出现明显的“高端化”趋势。相比之下,刚需和改善产品的供应出现结构性缺口。而在需求端,这部分购房者恰恰是市场的主力。

因此,郭毅指出,“不是所有的项目都在‘抢房’,真正稀缺的是北京最后一批非‘地王’项目。”这部分新房项目的总价在1000万元以下,户型、设计等品质上佳,于是成为市场的首选。但因为供应量太少,才引发“抢房”现象。

二手房市场的升温,也是基于类似的逻辑。在新房供应不足、位置偏远的情况下,改善型购房者倾向于通过存量房来满足需求,于是大量涌入存量市场,并带来一系列的连锁反应。

改善需求抬头与投资心态

与供应端类似,需求方的结构也在发生变化。

多家机构的分析报告指出,在经历过房地产市场化改革的初级阶段后,如今市场中的改善型需求正在抬头,并占据越来越大的比例。这部分需求的支付能力强,对房屋的品质要求更高。

在北京本轮行情中,改善型需求被认为是一股重要力量,与改善型住宅供应短缺形成鲜明的对照。

数据显示,今年7月,北京90平方米及以下新建商品住宅的价格同比上涨10.8%,90-144平方米住宅价格同比上涨25%,144平方米以上住宅价格涨幅达到29.9%。

经济增长乏力、投资渠道缺乏的现实,也对需求方的心态产生影响。程女士坦言,此次买房的目的,除了给父母在京准备一个居所,还担心自己手上的现金贬值。近期房价上涨的消息,更让她急于出手。

郭毅表示,从配置资产的角度看,普通人的资产配置渠道不足,房地产仍然是最简单和有效的渠道。一旦股市不振,房价上涨,买房就成为资金避险的首选。

多数受访者指出,很难准确计算出北京市场中的投资性需求比例,但一旦具有资金保值的功能,就不可避免地带有投资属性。后者的追涨心态较为明显,也容易受到外界信息的影响。

链家研究院总结了8月北京二手房交易升温的逻辑链条,前半部分为“前期楼市热潮消耗大量房源 - 房源明显不足 - 股、汇、债市表现欠佳 - 房产作为主要的资产配置标的倍受追捧 - 供需矛盾趋紧 - 挂牌均价走高”,体现出大环境的影响。

后半部分为“业主强势调价(涨价) - 客户被迫接受价格 - 均价继续走高 - 为控制成本客户缩短决策周期、减少看房数量 - 去化加速、库存更加不足 -供需矛盾趋紧”,体现出追涨心态对市场波动的强化作用。

郭毅则对后市持乐观态度,理由在于,流动性过剩的局面正在改善。一方面,7月新增人民币贷款规模已经大幅降低;另一方面,部分银行收紧了房地产贷款的发放。因此,需求端的非理性恐慌或将有所缓解。

但对于供应端的缺口,多数受访者认为,仍然需要时间来进行弥补。短期的契机在于,传统的“金九银十”即将到来,有业绩需求的房企,或将在此时选择加快供应节奏。

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