二线楼市火热之后 调控路径隐现

21世纪经济报道 2016-08-29 09:15:37
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一线城市调控收紧后,溢出效应引发二线城市楼市火热。 统计显示,2016年上半年“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块共169幅,其中二线城市共有120幅。具体到城市,以合肥、苏州、南京数量最多,三座城市“三高”地块合计约占全国四成。 从投资角度来看,高价地区域集中,说明了企业区域判断的趋同。 但房企

一线城市调控收紧后,溢出效应引发二线城市楼市火热。

统计显示,2016年上半年“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块共169幅,其中二线城市共有120幅。具体到城市,以合肥、苏州、南京数量最多,三座城市“三高”地块合计约占全国四成。

从投资角度来看,高价地区域集中,说明了企业区域判断的趋同。

但房企的想法也在改变。融信董事局主席欧宗洪此前在半年业绩会上表示,部分三四线城市同样具备潜力,如昆山、漳州港。目前融信在漳州大部分项目,此前地价约每平方米两三千元,如今售价约在1.5-1.6万元/平方米。

但在市场持续火热之下,调控也在渐进。

研究院智库中心研究总监严跃进指出,调控路径其实有规可循,如全国房价涨幅前十的城市,主要包括每月环比上涨幅度前十的城市,就会有调控压力。下一步福州、郑州、武汉等可能也会有所收紧。

2016年上半年,市场整体延续火热态势,多数城市上半年成交量高于去年同期,部分城市单月成交量已创近3年新高。

据克尔瑞分析,2016年上半年市场火热很大程度归功于二线城市的爆发,传统强二线表现抢眼。

克尔瑞监测的57个城市成交数据来看,南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量同比涨幅已超50%,其中南京、天津较去年同期翻了一倍。2016年上半年南京商品住宅共成交913万平方米,同比增长104%,天津成交量也已突破千万平方米。

市场持续回暖之下,热门城市出现轮动转换,南京、苏州、武汉等强二线城市持续火热,新兴热点城市天津、青岛、济南异军突起。

火热态势也传导至其周边三四线城市。典型如无锡、东莞。无锡上半年成交546万平方米,接近2015年全年成交量。在广佛一体发展以及广州市场火热的带动下,佛山今年上半年成交同比增长近三成。但三四线城市中,仅个别城市成交涨幅较大。

但经历过3、4月成交高峰后,供应不足、政策收紧导致部分城市成交开始高位回落。

分析称,一方面前期需求过度透支,成交走高后必然将陷入调整期。另一方面,部分城市开始收紧政策,抑制成交量持续增长。

而武汉、南京这种整体供不应求城市,成交高位调整为大概率事件。如果出台严厉收紧政策,不排除成交大幅下滑。三四线城市受制于库存压力,整体成交难有突破空间。个别城市如无锡、佛山等城市受“联涨效应”影响,全年成交量超过去年为大概率事件。

分析指出,在热点城市政策收紧压力之下,下半年市场将迎来短暂调整期。

严跃进表示,提高首付比例是一个比较常见的调控手段,接下来还将施行分区调控,同时设定价格上涨区间,

研究中心分析称,“去库存”仍将是下半年行业主旋律,尤其是城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市,预计下半年楼市政策面将保持宽松。同时会严控供应端,高库存城市调降供地指标,逐步减少甚至停止土地供应。

分析人士表示,下半年信贷投放执行的变化,将是决定市场热度的最大变数。

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