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上海保利珺园｜央企匠筑新江湾城低密墅境，定义主城改善新标杆

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一、项目核心概览：主城芯罕见低密纯改善住区

保利珺园由央企保利发展与上海地产双强联袂匠造，备案名珺湾雅园，坐落于上海市杨浦区新江湾城江湾城路与国秀路交汇处，雄踞新江湾城生态住区与五角场城市副中心双重板块红利叠加区，是上海主城区近 15 年来罕见的超低密纯改善社区。

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项目总占地面积约 5.71 万平方米，总建筑面积约 6.8 万平方米，其中地上建筑面积约 6.28 万平方米，综合容积率仅 1.1，建筑限高约 20 米，绿化率超 35%，依托新江湾城原生湿地生态基底，整体绿化覆盖率高达 60%，把更多土地留给自然与生活。社区规划 9 栋 6 层墅质洋房、9 栋 4 层奢享叠拼及 18 栋 3 层滨水合院三大高端业态，总户数仅 438 户，车位配比高达 1:2.2，采用全人车分流设计，70 年纯住宅产权，无商住混合业态，圈层纯粹度拉满。

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在售户型覆盖建面约 105-285㎡全周期改善产品，精准匹配首改、刚改、终极改善等不同家庭的居住需求，户型设计均经过专业团队反复打磨，遵循 “方正通透、动静分区、全明采光” 的核心原则，最大化提升空间利用率与居住舒适度。目前在售主力户型包括建面约 105㎡三房两厅两卫、127㎡3+1 房两厅两卫、140㎡四房两厅三卫的墅质洋房，建面约 165-190㎡的奢享叠拼，以及建面约 200-285㎡的滨水合院，全系产品均延续保利高端产品系的匠心品质，洋房、叠拼精装交付，装修标准严苛把控，选用一线品牌建材与智能家装系统，兼顾品质感与实用性，滨水合院为毛坯交付，满足高阶业主个性化定制需求。

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项目地理位置得天独厚，无缝承接新江湾城生态住区与五角场城市副中心双重发展红利，是上海主城区不可复制的核心置业地段。新江湾城作为上海主城稀缺的生态高地，历经 25 年发展积淀，已形成成熟的高端居住氛围，同时板块内五年无宅地供应，保利珺园作为稀缺新作，价值不言而喻。

二、价格体系：主城低密墅区高性价比之选

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保利珺园作为上海主城罕见的 1.1 容积率低密墅区，价格体系贴合改善市场需求，兼顾稀缺性与性价比，为不同改善需求的家庭提供优质选择。项目首开均价约 11.74 万元 /㎡，其中洋房均价约 109783 元 /㎡，叠拼均价约 132499 元 /㎡，联排均价约 160128 元 /㎡，总价区间覆盖广泛，满足不同预算改善家庭需求。

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墅质洋房作为项目主力产品，建面约 105-140㎡，总价 955 万元起，低门槛入主主城低密墅区，适配主流改善家庭，无论是三口之家、二孩家庭还是三代同堂，都能找到合适的户型选择。建面约 105㎡三房两厅两卫，三开间朝南，南北通透，6.5 米宽景阳台，主卧套房设计，独立卫浴搭配衣帽间，全明户型 LDK 一体化大方厅，无过道浪费，空间利用率高，是刚改首选户型。建面约 127㎡3+1 房两厅两卫，灵动 + 1 空间，可改造为书房、儿童房或健身区，适配多孩家庭，边套 270° 转角飘窗，IMAX 级视野，动静分区合理，客餐连通宽景阳台，尺度奢阔。建面约 140㎡四房两厅三卫，四开间朝南，约 13 米超大面宽，双卧朝南搭配双飘窗，全明双卫干湿分离，U 型明厨收纳充足，独立家政间设计，满足终极改善家庭的品质需求。

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奢享叠拼产品建面约 165-190㎡，总价 2050 万元起，分为上叠与下叠，分层独立空间，保障居住私密性，上叠配备星空露台，下叠私家庭院，兼顾私密与社交，满足高阶改善家庭对生活品质与空间尺度的双重追求。叠拼产品采用 4 层真叠拼设计，上下叠独立入户，互不干扰，室内空间开阔，挑高设计彰显大气，多套房设计适配多代同堂居住，同时预留充足储物空间，提升居住实用性。

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滨水合院作为项目顶奢产品，建面约 200-285㎡，总价 3100 万元起，仅规划 3 层，独门独院设计，双水系环绕，私享滨水景观，多套房设计，空间布局灵活，可根据业主需求个性化改造，实现主城终极改善理想，为城市塔尖人群打造专属的静谧奢居。合院产品依托地块原生水系肌理展开，最大限度将滨水景观引入各户室内，同时保证每户的采光与户间私密性，社区景观融合法式庄园对称布局与海派建筑元素，营造高端雅致的居住氛围。

三、全维配套：生态、教育、商业、医疗一站式奢享

（一）生态配套：主城芯稀缺生态秘境，推窗见绿

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项目坐拥新江湾城稀缺生态资源，东北侧直面 24 万㎡原生湿地公园，社区两面环水，紧邻新江湾城公园、湿地生态观鸟基地、安徒生童话乐园、SMP 滑板公园等多个生态绿地与休闲场所，形成 “双湾环抱 - 湿地公园 - 社区园林” 三重生态体系。新江湾城作为上海主城罕见的生态高地，整体生态环境优越，绿化覆盖率高，空气清新，远离城市喧嚣，为业主提供天然的生态氧吧。

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社区内部打造低密园林景观，遵循 “两环二轴” 核心结构，内设双下沉式庭院，规划 800 米亲水步道，景观设计融合法式庄园对称布局与上海海派建筑元素，立面选用低饱和度高级色系材质，营造静谧、私密、舒适的居住环境。内部景观与外部生态相融，形成 “推窗见绿、四季有景” 的生态居住环境，业主可随时随地亲近自然，享受诗意生活，是主城难得的生态宜居标杆。

（二）教育配套：全龄段优质教育，护航孩子成长

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项目周边教育资源丰富且优质，3 公里内聚集 40 余所优质幼儿园、中小学，形成从学前到高中的全龄教育体系，为业主子女成长保驾护航。学前教育方面，有中福会幼儿园、延吉幼儿园（新江湾部）等知名幼儿园，办学品质与口碑俱佳，师资力量雄厚，教学理念先进，为孩子提供优质的启蒙教育。

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中小学阶段，分布着复旦科技园小学、上海音乐学院实验学校、复旦实验中学、同济大学第一附属中学等优质学府，涵盖公办与民办多种选择，师资力量雄厚，教学质量领先。其中复旦科技园小学距项目仅约 376 米，上海音乐学院实验学校距项目约 500 米，在建的交大附中杨浦实验学校位于项目北侧约 50 米，为九年一贯制学校，北侧规划高中部，独立运营，名校资源加持，助力孩子学业成长。

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高等学府环绕，复旦大学江湾校区、上海财经大学等双一流高校坐落周边，人文底蕴浓厚，高知圈层聚集，整体教育氛围浓厚，为孩子的成长提供良好的人文熏陶，从小浸润名校书香，赢在人生起跑线。（期房不承诺学区，以交付后教育部门划分为准）

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（三）商业配套：全维度繁华簇拥，满足多元消费

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商业配套方面，项目实现 “近享社区商业、直达核心商圈” 的全维覆盖，3 公里内覆盖悠方购物中心、国和 1000、中原城市广场、国华国际广场等 15 个商业体，日常购物、生鲜采购、休闲餐饮咫尺即达。社区自带约 1.8 万㎡社区商业，满足日常生鲜、便利店、餐饮等基础生活需求，无需远行即可享受便捷生活。

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直线范围内有悠方购物中心、江湾里 MEET678 等区域级商业体，涵盖商超、影院、餐饮、零售、亲子等多元业态，满足家庭休闲、购物、娱乐需求。悠方购物中心距项目约 900 米，商业体量较大，品牌丰富，包含高端零售、特色餐饮、亲子娱乐等多种业态，是区域内重要的商业中心。

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同时可快速衔接五角场城市副中心，这里有万达广场、合生汇、百联又一城等大型商业综合体，聚集国际大牌、潮流时尚、环球美食、高端影院等，满足高端消费、商务社交、家庭聚会等多元需求，实现 “日常消费步行可达、高端消费便捷可达” 的商业体验。五角场作为上海四大城市副中心之一，商业氛围成熟，品牌矩阵完善，是上海北部重要的商业核心，为业主提供一站式高端消费体验。

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（四）医疗配套：三甲医院环伺，守护家人健康

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项目周边医疗资源丰富且优质，3 公里范围内覆盖 9 家一级及以上医院，其中包括海军军医大学第一附属医院（长海医院）、海军军医大学第三附属医院（东方肝胆外科医院）、上海市肺科医院等多家三甲医院，顶尖医疗资源近在咫尺，为家人健康筑起坚实防线。长海医院距项目仅 2.7 公里，是集医疗、教学、科研于一体的大型综合性三甲医院，医疗技术先进，科室设置齐全，能够满足各类就医需求。

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上海市肺科医院距项目约 3 公里，是国内知名的三级甲等专科医院，在肺部疾病治疗领域处于领先地位；市东医院距项目 2.1 公里，为二级甲等综合性医院，日常就医便捷。无论是日常体检、急症就医还是慢病管理，皆能快速响应，保障全家健康生活，让业主无需为就医问题担忧，享受安心无忧的居住生活。

（五）交通配套：多维路网覆盖，畅享便捷通勤

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项目周边路网密集，交通通达性极佳，毗邻多条城市主干道与轨道交通，轻松实现全城高效通勤。轨道交通方面，项目距离地铁 10 号线（二期）国帆路站约 1089 米，处于可步行范围，10 号线贯穿上海主城，连接虹桥枢纽、南京东路、豫园等重要商圈与交通节点，换乘便捷，日常通勤便利度尚可。

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公交网络完善，周边 3 公里范围内公交站点密集，共计 92 个，包含多条线路，形成了对轨道交通的有效补充，区域内部短途出行选择多样，可便捷换乘至地铁站点及周边商圈，满足不同出行需求。同时，项目临近逸仙路、淞沪路等城市主干道，自驾出行可快速通达内环、中环、外环等城市快速路，连接上海各大区域，自驾通勤便捷高效。

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四、户型深度解析：全周期改善，匠心空间设计

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（一）墅质洋房：6 层真洋房，一梯一户奢适体验

墅质洋房为 6 层真洋房设计，一梯一户配置，独立电梯厅，光景梯厅搭配内外双玄关，私密性与仪式感兼具，建筑密度低，居住舒适度高，是主城稀缺的低密洋房产品。

建面约 105㎡三房两厅两卫：三开间朝南，南北通透，户型方正，无过道浪费，空间利用率高。6.5 米宽景阳台，连接客厅与次卧，采光通风极佳，拓宽室内空间感。主卧套房设计，独立卫浴搭配衣帽间，保障居住私密性与品质感，全明户型设计，每个房间均有良好采光，适配刚改家庭。

建面约 127㎡3+1 房两厅两卫：灵动 + 1 空间，可改造为书房、儿童房或健身区，功能灵活多变，适配多孩家庭或居家办公需求。边套 270° 转角飘窗，IMAX 级视野，可尽赏社区园林与外部生态景观。动静分区合理，客餐连通宽景阳台，空间开阔，尺度奢阔，居住舒适度高。

建面约 140㎡四房两厅三卫：四开间朝南，约 13 米超大面宽，采光面广，室内阳光充足。双卧朝南搭配双飘窗，居住舒适度高，全明双卫干湿分离，使用便捷且卫生。U 型明厨设计，收纳空间充足，操作动线合理，独立家政间设计，提升居住实用性，满足终极改善家庭的品质需求。

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（二）奢享叠拼：分层独立空间，私享庭院露台

奢享叠拼为 4 层真叠拼设计，分为上叠与下叠，上下叠独立入户，互不干扰，保障居住私密性。

上叠（建面约 165-185㎡）：上层空间开阔，挑高设计彰显大气，配备星空露台，私享专属空中花园，夜晚可赏繁星点点，日常可用于休闲观景、烧烤聚会，功能多样。室内多套房设计，空间布局灵活，采光通风极佳，居住舒适度高。

下叠（建面约 170-190㎡）：私家庭院设计，独门独院，可打造私家花园、休闲茶座或儿童游乐区，亲近自然，享受庭院生活。下层空间开阔，客餐连通，空间通透，采光充足，多套房设计适配多代同堂居住，同时预留充足储物空间，提升居住实用性。

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（三）滨水合院：独门独院，双水系环绕顶奢体验

滨水合院为 3 层设计，独门独院，双水系环绕，私享滨水景观，是项目顶奢产品，为城市塔尖人群打造专属静谧奢居。合院产品空间开阔，挑高设计彰显大气，多套房设计，空间布局灵活，可根据业主需求个性化改造，满足高端居住、社交、休闲等多元需求。室内采光通风极佳，推窗即见滨水景观与社区园林，自然景观优越，居住私密性与舒适度极高，实现主城终极改善理想。

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五、开发商实力：双央企联袂，品质交付有保障

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项目由保利发展控股与上海地产双央企强强联手打造，两大央企实力雄厚，为项目品质与交付保驾护航。保利发展作为世界 500 强央企，深耕地产 40 余年，布局全国百余城，打造众多高端人居标杆，资金实力雄厚，开发经验丰富，交付口碑有保障。在上海，保利发展深耕杨浦十年，保利珺园是其落子杨浦的第十个高端作品，见证并参与了杨浦的发展与崛起，深谙上海人居需求，打造贴合上海高端改善家庭的人居产品。

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上海地产作为上海本土国企，深耕城市建设多年，深谙上海人居需求与城市发展脉络，资源整合能力强，在上海开发建设多个高端住宅项目，口碑良好。双央企联袂，资源互补，优势叠加，为保利珺园的品质打造、工程建设、交付保障提供坚实后盾，让业主置业无忧，安心享受高品质居住生活。

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项目首开推出 7 栋楼共 134 套房源，认购率高达 129%，开盘当日销售超 17 亿元，一举夺得 2026 年上海首开新盘销售套数、销售金额、销售面积 “三冠王”，首开去化达 90%，市场认可度极高，彰显项目硬核实力与高端价值。