武汉新房二手房价太高 部分刚需族欲购小产权房

荆楚网 2016-10-12 16:54:16
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尽管两个月来相继对楼市进行了三次调控和一次加码,但武汉中心城区“一房难求”的局面尚未改变。 近几日,靠近四环线的光谷一楼盘开盘价已高达16000元 /平方米,首套房的最低首付比例从25%上升到了30%。于是,更多的购房者开始把目光转向了二手房市场。楚天金报记者探访中发现,在二手房价也居高不下的状态下

尽管两个月来相继对楼市进行了三次调控和一次加码,但武汉中心城区“一房难求”的局面尚未改变。

近几日,靠近四环线的光谷一楼盘开盘价已高达16000元 /平方米,首套房的最低首付比例从25%上升到了30%。于是,更多的购房者开始把目光转向了二手房市场。楚天金报记者探访中发现,在二手房价也居高不下的状态下,一直被“诟病”的小产权房交易,出现了抬头之势。

现象

傍着新楼盘涨价 最牛小产权房均价破万

随着武汉旧城改造的推进,在中心城区的好地段上,出现了越来越多的还建房。还建的小区里,昔日的拆迁户是最初的业主,他们手上,少则三五套房,多则上十套房。除了自住以外,多余的还建房有的被拿出来出租,有的则流向了二手房市场。

武昌中北路沿线,一直是武汉二手房市场的风向标。在中北路延长线上的东湖景园小区,由于紧邻东湖可赏湖景,地铁4号线从小区边经过,附近又有区域里最大的生鲜市场,临街门面还承接了之前中北路武重宿舍旁消夜一条街的商家,配套条件在武汉的还建小区中首屈一指。近两年,附近的华师附小华侨城小学建成后,该小区又成为这所名校的对口社区,因此被贴上了学区房的标签,被称为武汉的“最牛还建房”。

国庆期间,记者在该小区探访,发现小区门口贴着一则卖房小广告,房源的身份明确标注为还建房。记者拨打小广告上的电话,自称名下有8套还建房的房主王先生称,目前他手上只剩100平方米以上的大户型,价格最低10000元/平方米,并谢绝还价,“你看旁边的华侨城,二手房没有低于两万的,我这边只要一万,不能再便宜了。”王先生还称,由于是大户型,所以他的叫价本来就已经够低了,如果是更俏的小户型,每平方米还要再贵1000多元。而且,这个小区里的小户型,早就已经卖光了。特别今年以来,来该小区买还建房的人也越来越多。

记者在该小区找到一名购买了还建房的房主张先生,据其透露,他是去年在拆迁户手上购买的还建房,当时的价钱还不到7000元,但今年以来,随着新房价格的飞涨,这个小区的还建房也跟着提了价。

探因

购房者因低价“动心”个别中介推荐小产权房

还建房不是没有两证么?怎么敢放心买?面对记者的这个问题,多名在东湖景园小区购买了还建房的居民回答都很一致:首先是因为“便宜”,价格只是普通商品房的一半,在新房和二手房价都有些高不可攀的时候,还建房是“最后的便宜”;其次,他们之中大多都是刚需,房子买来是自住,也不打算日后再交易。还有几名居民称,他们原本也不知道可以买还建房,是经二手房中介牵线购买的。“如果想要总价低一点的房子,你可以考虑一下还建房。”日前,记者在欢乐大道旁的一家二手房中介门店探访时,经纪人小郭给出了这样的建议。小郭说,附近的还建小区东沙花园正在交房,不少拆迁户手上都有房源,委托他们帮忙找买家,户型从60平方米到110平方米不等,每平方米价钱在8000元左右。除了对口小学尚未确定,其余条件跟马路对面的东湖景园不相上下。

见记者对还建房两证的问题有所顾忌,小郭表示,其实买来自住的话,办不办两证影响不大,而且如果能办两证,就不会是这么低的价格了。“你看前面的华腾园小区,也是早期的还建房,当时办了两证,但现在的价钱已经超过一万七了,户型还没有东沙花园的好。”小郭说,如今东沙花园的房子还没在房产部门备案,想要购买的话不需要去房地局,直接通过中介签订三方合同并交钱,再去村委会办理户主更名就行了,非常方便,房产交易税等费用也可以省下来。“东湖景园的房子已经在房产部门备案了,如今再买,以后估计也很难办两证了,但东沙花园现在还能更名,以后可能还能办下来两证。”见记者仍有些迟疑,小郭又一次抛出了“诱人”的条件。

调查

办证难题无法解决 小产权房纠纷层出不穷

果真如中介人员小郭所说,买了还建房日后还能办两证?随后,当小郭带着记者去看房时,问题就出现了。

小郭所推荐的东沙花园分为两个区域,A区和B区,两个区域被一条马路隔开,大门相对,分别有不同的门禁。小郭告诉记者,现在该小区出售的还建房,集中于A区,该区域内的用地性质是村集体用地,目前可以办理更名。而B区内,大多是以前商品房拆迁后还建的住宅,原户主可以办理两证,目前没人愿意出售。“能办两证,谁愿意低价卖?只要办个证,再等5年以后,就能当正常的二手房出售了。”小郭的话,让记者对其之前“可以办两证”的说法产生了怀疑。

低价的还建房到底能不能买?带着这个问题,记者又走访了周边多家中介,一家中介的负责人胡经理向记者明确表示,建议最好购买具备两证的二手房,还建房由于办理两证的问题,在交易过后很容易产生纠纷。胡经理告诉记者,早年,中心城区的还建房刚刚兴起时,他也曾替人牵线交易了几套还建房。2010年,有一套位于汉口的还建房,由于是商品房拆迁后还建的项目,但当时两证未办,交易双方在合同上注明了“原房主日后需协助买房人办理两证”。然而,成交三年后,待到该房屋可以办理两证时,原房主却提出,由于房价已较交易时涨了近一倍,当时“卖亏了”,买房人若想办理两证,需要再支付30万元。为此,双方闹上法庭,至今仍未解决。

胡经理说,一些早年所购买的集体用地性质的还建房,虽然早期交易时更名,但之后遇到土地性质变更时,原房主“狮子大开口”和“帮忙不上心”的状况也是屡见不鲜,最终难受的,仍然是购房者。因此,武汉一些大的中介机构,不会将还建房交易纳入自身的业务,他也不建议购房者为了低价铤而走险。

提醒

合同不受法律保护 小产权房缺陷不容忽视

武汉的还建房,到底如何区分?小产权房交易,还有什么风险?对此,记者进行了多方咨询。

据房管部门相关人士介绍,从土地性质及归属看,武汉现在还建房主要分两类:一类主要针对城中村改造征收拆迁后采取产权调换方式,选择在集体土地上的房屋进行调换,该类房屋俗称“小产权房”,目前市面上对外低价出售的还建房绝大多数都是此类;另一类还建房的性质是“国有土地上的房屋拆迁还建”,通过划拨方式取得的建设用地,并且具备开发所需要的五证,此类还建房是具备办证条件的,跟一般二手房的交易差别不大。

相比之下,小产权房在法律上一直处于真空状态,一旦出现纠纷,购房人的权益在法律上很难得到保护。这些房对被拆迁人具备一定的补偿性质,因此无论从立项报建及规划设计上都会有一定瑕疵,房屋法律手续不完备,会使得其权证办理延期。

对于目前低价出售的小产权房来说,除了无法办证的风险以外,更深远的影响是土地使用权。如果若干年后房子面临征地拆迁,村集体用地取得的拆迁补偿只会赔付给原村民,交易后的买家或无法取得拆迁补偿。此外,值得留意的是,由于小产权房性质特殊,虽然外部配套诱人,但大多数内部物业管理都比较杂乱,遇到房屋的质量及维修等问题,也很难妥善解决。

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