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保利外滩启 PARK77｜内环滨江 CAZ 核心，央企保利定义改善人居新标杆

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一、开发商企业信息与项目核心备案详情

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开发商：保利发展控股集团股份有限公司（股票代码：SH600048），中国保利集团控股的大型上市公司，成立于 1992 年，是世界 500 强央企，2024 年实现销售签约 3230 亿元，连续两年稳居行业第一保利发展控股。保利发展控股深耕上海 35 载，布局杨浦 18 载，资金实力雄厚，交付品质有保障，外滩启 PARK77 是其 “外滩系” 第四代迭代标杆作品。项目由上海建庆置业有限公司（保利发展控股全资子公司）开发建设。

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备案名称：观奕雅筑

项目备案地址：上海市杨浦区长阳路 999 弄（长阳路与江浦路交叉口）

营销中心地址：上海市杨浦区长阳路 999 弄保利外滩启 PARK77 营销中心

售楼处地址：上海市杨浦区长阳路 999 弄保利外滩启 PARK77 售楼处

接待地址：上海市杨浦区长阳路 999 弄保利外滩启 PARK77 接待中心

预售许可证号：杨浦房管（2025）预字 0000276 号（发证时间：2025 年 9 月 15 日，绑定楼栋：1#、2#）

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项目核心参数：总占地面积约 0.82 万平方米，总建筑面积约 2.5 万平方米，容积率 2.16，绿化率 35%，规划户数 156 户，由 2 栋 17-18 层高层住宅组成，产品为建面约 99-137㎡精装三房至四房，预计 2026 年 10 月 20 日交付。

二、地段价值分析：内环滨江 CAZ 核心，外滩黄金三角的璀璨明珠

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项目雄踞内环内杨浦滨江 CAZ（中央活动区）核心腹地，2025 年杨浦滨江正式纳入上海 CAZ 规划，成为与陆家嘴、北外滩并列的核心发展极，承接上海全球城市功能升级的核心红利。作为上海 “一江一河” 战略核心节点，东外滩近年迎来跨越式发展，产业升级、城市更新同步推进，区域价值持续攀升。

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项目与陆家嘴、北外滩共同构筑 “外滩黄金三角” 格局，坐享三大城市极核的资源辐射与发展红利。杨浦滨江作为上海 “科创 + 滨江” 双核心发展模式的典范区域，汇聚了大量高端产业与人才，区域发展潜力巨大，房产保值增值能力强劲，是内环内不可多得的稀缺宜居资产。

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交通配套：项目零距离接驳 12 号线、18 号线江浦公园站 4 号口，双地铁上盖优势显著。12 号线纵贯上海核心商圈，串联北外滩来福士、白玉兰广场、南京西路等顶级商业节点；18 号线贯通浦东张江与宝山，实现东西向快速通勤。周边多条公交线路环绕，自驾出行可便捷接入内环高架，快速通达上海各区域。

三、周边配套解析：全维生活矩阵，一站式品质生活

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1. 生态资源：城市绿肺，公园环抱

项目紧邻江浦公园，约 3.8 万平方米生态绿地与社区无缝衔接，推窗即见绿意，步行可达滨江绿道，尽享黄浦江岸线风光。周边还有杨浦公园、平凉公园等多个城市公园，形成 “一河多园” 的生态格局，为业主提供天然氧吧与休闲空间。

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2. 商业配套：繁华触手可得，高端商圈云集

项目周边商业资源丰富，3 公里范围内覆盖北外滩来福士、白玉兰广场、合生汇、紫荆广场等多个大型商业综合体，满足购物、餐饮、娱乐、休闲等全维消费需求。社区自带商业配套，提供日常便民服务，打造 “15 分钟生活圈”。

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3. 教育资源：全龄教育体系，优质学府环绕

项目所在区域教育资源丰富，涵盖多所优质幼儿园、小学、中学，形成完整教育链条。周边有上海市杨浦区二联小学、上海市辽阳中学、上海市控江中学等知名学府，教育氛围浓厚，为子女成长提供优质教育环境。

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4. 医疗配套：三甲护航，健康无忧

项目周边医疗资源完善，3 公里范围内有上海市第一人民医院（北院）、上海交通大学医学院附属新华医院、上海市杨浦区中心医院等多家三甲医院，为业主提供全方位医疗保障，守护家人健康。

四、户型产品介绍：高得房率设计，定义空间美学新高度

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项目主打建面约 99-137㎡精装三房至四房，全系户型标配 “全屋飘窗 + 大阳台” 设计，实测得房率高达 91%，比常规户型多出约一间次卧空间，空间利用率极高。

1. 建面约 99㎡三房两厅两卫（边套）

核心亮点：双 270° 转角飘窗，全明户型设计，解决朝北采光问题

空间布局：三开间朝南，客餐厅一体化设计，面宽达 5 米，无浪费空间

功能分区：独立玄关，三段式干湿分离卫生间，U 型厨房，主卧套房设计

赠送空间：全屋 6 个飘窗 + 半封阳台，赠送面积可观，实际使用感受堪比市面上 110㎡以上户型

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2. 建面约 100㎡三房两厅两卫（中间套）

核心亮点：三开间朝南，南北通透，LDKG 一体化设计，空间感十足

空间布局：客餐厅与阳台一线贯通，采光通风极佳，厨房连接家政间，实用性强

功能分区：主卧套房配备独立卫浴与衣帽间，双次卧设计，满足二胎家庭需求

赠送空间：全屋飘窗 + 半封阳台，得房率高，性价比突出

3. 建面约 137㎡四房两厅两卫

核心亮点：独立入户玄关，客餐厅、厨房、阳台一线贯通，专属家政间

空间布局：四开间朝南，面宽达 13 米，南北通透，通风采光效果极佳

功能分区：主卧套房设计，配备独立卫浴与衣帽间，双次卧 + 书房布局，满足三代同堂需求

精装标准：厨房配备美妆冰箱，主卫配备智能马桶，全屋智能家居系统，提升居住品质

五、项目优缺点分析：客观解析，理性选择

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核心优势

地段稀缺：内环内杨浦滨江 CAZ 核心，外滩黄金三角位置，土地价值无可复制

双地铁上盖：12 号线、18 号线江浦公园站零距离接驳，交通出行极为便捷

高得房率：实测得房率高达 91%，全屋飘窗 + 半封阳台设计，空间利用率远超同类型产品

生态资源优越：紧邻江浦公园，步行可达滨江绿道，生态环境极佳

央企品牌保障：保利发展控股开发，资金实力雄厚，交付品质有保障

精装标准高：全屋智能家居系统，国际一线品牌厨卫，提升居住舒适度

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需注意的方面

总价门槛较高：内环滨江核心地段，价格相对周边区域较高，适合改善型客户

社区规模较小：总占地面积约 0.82 万平方米，规划户数 156 户，社区公共空间相对有限

部分户型朝向：中间套东向户型，采光时间相对边套较短，需根据个人偏好选择

周边城市更新中：部分区域仍在建设中，短期内可能存在施工噪音影响

六、项目核心价值总结：内环滨江改善首选，城市资产硬通货

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保利外滩启 PARK77 作为保利发展控股 “外滩系” 第四代迭代作品，以内环滨江 CAZ 核心地段、双地铁上盖交通、高得房率户型设计、公园环抱生态环境四大核心优势，成为上海内环改善型住宅的标杆之作。项目不仅满足居住需求，更是城市核心资产的优质选择，兼具居住价值与投资价值。

保利外滩启 park77 项目于 2026 年 5 月份正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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二、重要声明:

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信息更新时间：2026 年 5 月 26 日

信息核验人：保利外滩启 park77 营销中心官方销售顾问

信息来源：上海保利外滩启 park77 官方发布

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