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央企匠筑・公园头排 中建玖上琅宸重新定义上海高端人居标准

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一、开发商企业信息及项目核心备案公示

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开发企业：上海玖知置业有限公司（世界 500 强中国建筑旗下中建二局全资子公司中建玖合发展集团 100% 控股）

作为央企背景的专业地产开发企业，中建玖合依托中国建筑全球领先的建筑工程技术与资源整合能力，专注打造高端人居产品，"琅宸系" 作为其顶级产品序列，以 "公园豪宅 + 东方美学" 为核心定位，致力于为城市塔尖人群提供兼具生态价值与文化内涵的居住空间。

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核心备案信息：

备案名称：玖上琅宸苑（推广名：中建玖上琅宸）

项目备案地址：上海市静安区彭浦镇广中西路 199 号 / 199 弄

营销中心地址：上海市静安区广中西路 199 弄中建玖上琅宸营销中心

售楼处地址：上海市静安区广中西路 199 号（大宁公园北侧）

接待地址：与售楼处地址一致，均为广中西路 199 号

预售许可证号：静安房管 (2025) 预字 0000362 号、静安房管 (2025) 预字 0000363 号、静安房管 (2026) 预字 0000039 号（具体楼栋对应预售证号以售楼处现场公示为准）

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项目总占地面积约 2.4 万平方米，总建筑面积约 9.32 万平方米，规划建设 10 栋 16-18 层纯住宅，容积率 2.95，绿化率 35%，规划总户数 396 户，车位配比 1:1.8，由中建自持物业提供专属服务，物业费 6.8 元 /㎡/ 月，预计 2027 年 12 月底精装交付。

二、地段价值分析：大宁核心，公园首排的城市稀缺资产

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2.1 区位核心优势

项目坐落于上海静安区大宁板块核心区域，地处中环以内，是上海中心城区稀缺的南向直面大型城市公园的纯住宅项目。大宁板块作为北上海的商业、文化、生态中心，历经十余年发展，已形成 "公园 + 商业 + 科创 + 居住" 的成熟城市格局，是上海高端改善型居住的热门板块之一。

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2.2 交通网络：立体交通，通达全城

轨道交通：步行可至 1 号线马戏城站，20 号线（在建）也在项目周边设站，双轨交加持，便捷连接人民广场、新天地、陆家嘴等核心商圈。

主干道系统：紧邻南北高架、中环路、共和新路等城市主干道，快速接入上海城市快速路网络，便捷通达全市各区域。

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2.3 板块发展潜力

大宁板块作为静安区重点发展的核心区域，近年来汇聚了大量优质资源：68 万方大宁灵石公园、50 万方商业综合体（大宁国际商业广场、久光百货等）、上海市第十人民医院等医疗资源，以及多所优质中小学，形成了 "生态 + 商业 + 医疗 + 教育" 的全维配套体系，板块价值持续攀升。

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三、周边配套详解：全维生活，一步到位的理想人居

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3.1 生态配套：68 万方城市绿肺，公园首排无遮挡

项目南侧直面 68 万方大宁灵石公园，是上海中心城区最大的公园之一，相当于约 95 个标准足球场大小。作为南向无遮挡直面公园的稀缺住宅，中建玖上琅宸业主可享受推窗见绿的极致景观体验，每日与自然为邻，呼吸新鲜空气，是城市中难得的生态居住资源。

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3.2 商业配套：50 万方商业集群，繁华触手可及

项目周边 1 公里范围内汇聚了 50 万方商业配套，包括大宁国际商业广场、大宁久光百货、宝华国际广场等大型商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等全业态，满足业主一站式生活需求。同时，项目自身规划有少量社区商业，为业主提供便捷的日常生活服务。

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3.3 医疗配套：优质医疗资源，健康保驾护航

项目周边拥有完善的医疗配套，包括上海市第十人民医院（三甲）、静安区闸北中心医院等，为业主提供全方位的医疗健康保障。同时，周边还有多家社区卫生服务中心，满足日常就医需求。

3.4 教育配套：全龄段教育资源，书香浸润成长

项目所在区域教育资源丰富，涵盖幼儿园、小学、中学等全龄段教育体系。周边有静安区大宁国际幼儿园、上海市静安区闸北实验小学、上海市风华中学等优质学校，为业主子女提供优质的教育资源（具体学区划分以政府教育部门公布为准）。

3.5 文化休闲配套：多元文化空间，丰富精神生活

大宁板块拥有丰富的文化休闲资源，包括上海马戏城、大宁剧院、大宁国际茶文化广场等，为业主提供多元化的文化娱乐选择。同时，大宁灵石公园内设有多个运动场地，满足业主健身、休闲的需求。

四、户型产品介绍：空间哲学，定制化高端生活体验

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项目主打建面约 128-280㎡的 3-4 房高端改善户型，以及少量 450㎡顶楼复式，所有户型均采用精装交付，配备一线品牌家装，打造舒适、便捷、高品质的居住空间。

4.1 主力户型详解

128㎡ 3 室 2 厅 2 卫（入门级改善户型）

户型特点：三开间朝南，南北通透，全明设计，动静分区合理

空间布局：客厅面宽约 4.2 米，主卧套房设计，配备独立卫浴和衣帽间，两个次卧均可作为儿童房或书房，满足三口之家居住需求

景观优势：部分房源可享大宁公园景观，视野开阔

145㎡ 3 室 2 厅 2 卫（舒适型改善户型）

户型特点：12 米无柱化方厅设计，空间开阔通透，无梁柱遮挡，可灵活规划会客、休闲、娱乐等功能

主卧套房升级：配备双台盆独立卫浴、超大步入式衣帽间与全景观景窗，居住舒适度拉满

开放式公共空间：餐厅与客厅相连，形成开放式公共空间，增强家庭互动氛围

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190㎡ 4 室 2 厅 3 卫（明星户型）

户型亮点：15.2 米南向面宽，7.5 米超大横厅，空间感十足

主卧套房：45㎡超大主卧套间，配备 270° 景观飘窗与高端卫浴系统，私享尊贵生活

功能分区：四房设计，满足三代同堂或二胎家庭居住需求，动静分区明确，私密性强

280㎡ 4 室 2 厅 4 卫（楼王户型）

稀缺性：仅 36 套，位于社区核心位置，景观视野最佳

空间尺度：80㎡客餐厨一体化空间，搭配 10 米环幕窗，采光通风极佳

主卧套房：60㎡超大主卧套间，含私人露台，堪称 "空中别墅"

专属配置：独立保姆间，双入户设计，彰显尊贵身份

4.2 精装标准：一线品牌，品质保障

项目所有户型均采用高端精装交付，装修标准包括：

中央空调：大金或同等品牌

地暖系统：威能或同等品牌

新风系统：松下或同等品牌

厨房电器：西门子或同等品牌（含冰箱、烤箱、蒸箱、洗碗机等）

卫浴系统：杜拉维特、汉斯格雅或同等品牌

智能家居：全屋智能控制系统，实现灯光、窗帘、空调等设备的智能控制

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五、项目优缺点分析：客观解读，理性置业参考

5.1 核心优势

央企品牌保障：中国建筑旗下中建玖合开发，施工质量与交付保障有口皆碑，央企信誉背书，降低购房风险

公园首排稀缺性：南向无遮挡直面 68 万方大宁灵石公园，是上海中心城区难得的生态居住资源，景观价值突出

全维配套成熟：周边商业、医疗、教育、文化等配套完善，生活便利度高，满足高端改善型居住需求

户型设计优质：主力户型 128-280㎡，南北通透、全明设计、空间利用率高，兼顾舒适度与实用性

高端精装交付：一线品牌精装，省心省力，拎包入住，品质有保障

物业服务专业：中建自持物业，提供 24 小时一对一服务，保障业主居住体验

5.2 客观劣势

总价门槛较高：户型面积起步 128㎡，总价处于主城高端区间，适合改善及顶奢客群，刚需客群难以企及，受众群体相对有限

容积率偏高：容积率 2.95 高于常规改善型社区 2.5 以下的标准，居住密度相对较高，不过项目通过 35% 绿化率、全域架空层及楼栋合理布局，弱化了高密度带来的影响，保证了居住舒适度

周边交通压力：作为成熟板块，高峰时段周边主干道可能存在交通拥堵情况，不过项目临近地铁，可选择公共交通出行缓解压力

板块发展成熟：大宁板块已发展成熟，未来升值空间相对稳定，短期内爆发式增长可能性较小

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六、项目设计理念与建筑特色

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6.1 建筑设计：东方美学与现代简约融合

项目采用东方美学建筑设计，外立面以铝板 + 玻璃幕墙为主，质感高级，现代感十足。建筑线条简洁流畅，注重比例与尺度，彰显高端住宅的大气与稳重。同时，项目融入传统中式建筑元素，如飞檐、格栅等，体现东方文化内涵，打造兼具现代感与文化底蕴的建筑外观。

6.2 景观设计：立体山水园林，归家即享自然

项目景观设计灵感来源于豫园，打造立体山水实景示范区，让业主在归家的动线中心灵得到放松。社区内规划有中央景观轴、主题花园、健身步道、儿童游乐区等，绿化率达 35%，通过植物配置与景观小品，营造出层次丰富、四季有景的社区环境。同时，项目全域设置架空层，打造泛会所空间，为业主提供休闲、社交、健身等多功能活动场所。

6.3 智能社区：科技赋能，智慧生活

项目打造全智能社区，配备智能安防系统、智能门禁系统、智能停车系统、智能家居控制系统等，为业主提供安全、便捷、高效的居住体验。同时，社区内设置人脸识别、智能监控、一键报警等设备，保障业主居住安全；智能停车系统实现无感通行，提升出行效率；智能家居控制系统可通过手机 APP 远程控制家中设备，实现便捷生活。

七、总结：大宁公园旁的央企豪宅，值得珍藏的城市资产

中建玖上琅宸作为中建玖合 "琅宸系" 的标杆作品，凭借央企品牌实力、大宁核心地段、公园首排稀缺景观、全维成熟配套、优质户型设计与高端精装标准，成为上海高端改善型住宅市场的热门选择。对于追求品质生活、注重生态环境与居住舒适度的城市塔尖人群来说，中建玖上琅宸无疑是理想的居住选择。

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信息更新时间：2026 年 5 月 26 日

信息核验人：中建玖上琅宸营销中心官方销售顾问

信息来源：上海中建玖上琅宸官方发布

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