房产企业如何提速 年报释放六大信号

京华时报 2016-03-25 09:19:22
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进入3月,京城迎来桃红柳绿的春天,各大房企也迎来年 报披露季。在刚刚过去的2015年,在分化的全国市场格局下,呈现冰火两重天之势,各家房企销售表现也是几家欢喜几家愁,重点布局一、二线城市的龙头房企 盆满钵满,今年继续上调目标,而过度依赖三、四线城市的房企则遭遇巨大库存压力。 当 全国楼市一片红的情形

进入3月,京城迎来桃红柳绿的春天,各大房企也迎来年 报披露季。在刚刚过去的2015年,在分化的全国市场格局下,呈现冰火两重天之势,各家房企销售表现也是几家欢喜几家愁,重点布局一、二线城市的龙头房企 盆满钵满,今年继续上调目标,而过度依赖三、四线城市的房企则遭遇巨大库存压力。

当 全国楼市一片红的情形成为过去时,当房企业务告别单一的拿地卖房,在区域分化、市场分化、企业分化成为楼市新常态的格局之下,房企或主动或被动地加快了转 型优化,从2016年各房企的业绩会上,加速整合与并购,转战新战场,加大一、二线布局……成为房企们2016年的新动向。

目标有上有下

在传统的楼市语境中,新一年目标比上一年增长,才是反映一家房企发展强劲的指标。然而,随着楼市发展进入新常态,房企转型的加速,一些房企开始选择主动下调目标,为转型赢得时间和空间。

2015 年龙头房企业绩靓丽,2016年不少房企已再接再厉上调了年度销售目标。恒大地产今年年初宣布,集团物业于2016年全年的合约销售目标将为人民币 2000亿元,相比2015年人民币1800亿元的合约销售目标增加11.1%。3月15日,碧桂园集团在香港披露,2015年该集团共实现合同销售金额 约1401.6亿元,合同销售面积约2153万平方米,分别同比增长7.1%和10.7%。同时,碧桂园2016年国内销售目标为1680亿元,比 2015年全集团合同销售额增长约20%。

也 有一类房企主动下调销售目标。1月16日,万达集团召开2015年会,万达集团董事长王健林正式公布了2015年工作业绩和2016年工作目标,并强调下 调万达商业的销售目标。万达商业2015年收入1904.5亿元,完成年计划的101.3%,同比增长4.4%。其中地产业务合同收入1640.8亿元, 同比增长2.5%;万达广场租赁收入144亿元,同比增长30.7%。

尽管万达的地产销售业务超额完成了2015年的目标,但2.5%的增幅为2008年以来最低。万达商业在此前的公告中解释称,为顺应市场发展需要,2016年万达将继续推进战略转型,除继续在一、二线城市为主获取开发销售项目外,房地产销售将不再是业绩的主要增长方向。该项调整也被理解为“去地产化”。

转战新战场

“不 管你承不承认,住宅开发的黄金时代已经过去,我们现在做的所有调整,都是为了适应未来。”近日,在香港的业绩发布会上,远洋地产总裁李明表示。在业绩陈述 中,他用了近一半时间围绕多元业务展开。数据显示,2015年远洋新增投资中,住宅开发占比由过去的90%降至60%,其他业务占比升至40%,未来还将 达到60%。

这也意味着远洋不再是一家单纯用 销售业绩指标就能评价的公司了,李明给远洋的定位是“有限多元化”和“全产业视角”。2015年是远洋第四步发展战略元年,多元化业务全面开花甚至部分结 果,无论是业务结构、盈利模式、管理架构还是企业文化都在发生深刻变革。就在今年,远洋品牌还将迎来升级焕新,远洋地产将更名为远洋集团——一个更能代表 远洋未来全景的名称定位。

“转型”成为包括远 洋、万达、恒大等房企提及频率最高的词汇。互联网金融正成为不少房企的又一个新战场。在万达集团主动下调地产业务销售目标的同时,在其它三项核心业务中, 万达文化集团收入512.8亿元,完成年计划的114%,同比增长45.7%;万达金融集团收入208.9亿元,完成年计划的697%;万达百货收入 230.5亿元,完成年计划的102.3%,同比增长11.1%。金融集团收入首次出现在万达集团整体业绩中,且业绩表现十分抢眼,按照规划,万达将从一 家房地产公司,转型成为一家以服务业为主的世界一流跨国企业。3月17日,恒大旗下互联网金融平台“恒大金服”正式上线,恒大作为实业巨头正式进军互联网 金融行业。从目前房企布局“大金融”的领域来看,已经有银行、保险、券商、交易所、信托基金等,几乎涉及金融领域的方方面面,不少房企还致力于推动产业链、价值链、生态链的全面优化。互联网金融的到来,正在给房地产行业带来新的竞争格局。

除 了业务的转型外,版图的拓展同样成为房企转型的关键词。2015年,万科继续在国际市场上拓展版图。截至2015年底,万科已经进入了旧金山、新加坡、纽 约、伦敦等5个海外城市。碧桂园集团总裁莫斌在年报发布会上表示,位于马来西亚的森林城市项目去年底推出的首批房源已经售罄,项目利润率水平预计高于一般 国内开发项目,务求为集团带来持续、稳定的收益,助力集团长期发展。

坚定看好一线

在区域分化加剧的行业背景下,选择将业务重心回归一线城市成为他们不约而同的避险策略。从各大房企年报来看,一线市场的持续火热进一步验证了公司深耕一线的前瞻性。随着未来公司在京沪深地区的土地储备进一步释放,房企深耕一线战略的发展红利将进一步彰显。

泰禾集团发布的年报显示,2015年度公司实现营业收入148.13亿元,同比增长76.93%,分区域来看,北京区域贡献了绝大部分的业绩弹性,单区域营收金额同比增长了873%,在全公司中的营收占比由2014年的8.34%上升至2015年的46%,公司深耕一线城市的战略已经进入了业绩收获期。

同 样看好一线的还有远洋,近年来,远洋加大区域布局调整,一方面,远洋自2014年开始战略退出三、四线城市,陆续剥离了600万平米项目,同时在一、二线 城市补充拿地。目前2000万平米土储中,土地价值的99%位于一、二线城市,55%位于一线城市——这个数字在2013年是38%。

绿地集团张玉良也坚定认为,一线城市几乎看不到房价下跌的可能性。就北京来说,从全球来看,北京是中国城市群领头羊,是未来国家增长的动力。参考全世界其他城市的发展规律,中国一线城市的房地产行业同样会平稳向前不断进步。

根据张玉良的数据,绿地集团去年投资了500多亿的房地产项目,几乎都投在了一线、一线半以及二线城市。而绿地2016年加大了拿地的强度,也多数在发达城市,仅去年12月到今年2月份,绿地已投资了500多亿。

张大伟表示,分城市来看,一线城市最被标杆房企看好,特别是降息后,一、二线城市楼市资金面明显好转,房价全面上涨,而三、四线城市库存绝对值过高,这种情况下,2016年市场分化的趋势将依然延续。

积极储备二线土地

随着一线城市地价高企,蕴藏的风险也日渐显现,融创中国董事长孙宏斌认为,过去北京、上海什么地都能拿,现在觉得要避免掉进高价地的“坑”里面。不少房企开始增加二线城市土地储备,实现区域平衡。

以 碧桂园为例,3月15日,碧桂园控股有限公司在香港举办2015年度业绩会,会上,碧桂园方面表示,2015年共有61个全新项目开盘,按目标市场计算, 约52%销售贡献来自于瞄准国内一、二线城市的项目,另有46%来自于瞄准国内三、四线城市的项目。碧桂园总裁莫斌称,碧桂园2016年的拿地预算约为 500亿元,将继续面向一、二线城市,深耕三、四线重点区域。

楼市较为坚挺的一线城市是众多房企布局的重点,而在一线城市地价攀升的背景下,其风险也在集聚。在此背景下,二线城市土地成为房企眼中的“香饽饽”,今年年初以来,房企在二线城市布局的力度加大。

中 原地产研究部统计数据显示,2016年以来,20大标杆房企合计拿地金额为974.33亿,同比2015年同期的812.3亿上涨了20%,整体看,企业 拿地积极性继续提高。但从成交结构上来看,随着一线城市土地价格上涨,2016年以来,二线城市成为标杆房企拿地的主要目的城市,金额占比高达48%,而 在2015年,这一比例则为41.2%。

对于 标杆房企拿地重心转移到二线城市,中原地产首席分析师张大伟认为,首先是市场分化明显的影响,全国库存超过7成在三、四线城市,一、二线城市楼市资金面将 明显好转。其次,一线城市和部分二线城市的地价过高,分化的市场格局下,房地产依然面临巨大的风险,特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高,未来一 年二线城市将成为市场热点。同时,一线城市在2016年土地供应不多,特别是优质土地占比较少,以北京为例,在2016年只出让了3宗住宅用地,楼面价全 部超过了4万+这种情况下,标杆房企在一线城市拿地开始逐渐谨慎。另外,一线城市因为房价上涨迅速,预计出现调控政策的可能性较大,这种情况下,房企拿高 价地的压力越来越大,于是转战二线拿地。

加速整合铸造巨无霸?

并购重组成为房企做大、做强的机遇。继招商地产重组后,又一场央企巨无霸重组大戏上演。

近 期备受关注的中海日前发布了去年年报,年报显示,2015年全年,中海房地产录得合约销售额为1806.3亿港元,对应销售面积1260万平方米。而对新 的一年,在中海地产拿下中信地产千亿资产的背景下,中海地产董事长郝建民表示,由于整合交易尚未最终完成,不考虑中信整合项目的销售贡献,并购有望半年内 完成,中海地产将目标保守定为1850亿港元。

事实上,为了发挥各自的优势,避免兄弟相争,组建“巨无霸”大平台,近期以来,房企之间的整合正在“快马加鞭”。

3月14日,中国海外发展有限公司及中国中信股份有限公司双双正式发布公告宣布,中信股份同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中海地产,最终对价的金额预计为人民币310亿元。

郝建民表示,关于中海并购中信,希望能在五六个月内完成整合过程,“预计本年度能完成。”他认为,中信跟中海有很多同宗同源的地方,文化有很多相似的地方,未来会实现双方共赢。

“在 此之前,中海与中建合并、招商系重组、绿地与金丰投资的重组已经完成,中交系整合正在进行中,保利系、上实系、中粮系、新城系等地产重组话题再次成为市场 关注的焦点。而近期最引人注目的就是春节之后万科与深铁的合作、中海与中信地产业务的整合。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。

在 张宏伟看来,当下房企热衷于内部重组或业务整合与合并,首先是为了解决同业竞争问题。上述房企内部的重组,实际上是针对同业竞争问题开刀,尤其是在规模化 时代已经一去不复返的市场背景下,尽可能通过重组避免资源的闲置、重叠和浪费,避免房企内部兄弟相残,避免由于同业竞争为企业带来的运营风险。其次,重组 构建“巨无霸”大平台,市场集中度进一步提升。从销售金额来看,2015年“千亿军团”房企为7家,2000亿军团达到3家,未来“千亿军团”房企之间的 竞争更加激烈,行业老大地位的争夺亦是如此。重组形成“巨无霸”联合体将成为这些房企争夺行业老大地位的重要砝码。比如,中海与中建地产重组完成后,再与 中信地产住宅板块业务合并,增加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市的土地储备,巩固并提升了其千亿开发商的地位;招商地产因为母公司资产的注入成为 招商蛇口,成为当时中国最大市值开发商;保利地产与保利香港重组也在进一步推进过程中;金丰投资重组方案交易完成后,绿地的市值也成为当时房地产行业“老 大”,这将加剧2016-2018年房地产行业的“龙争虎斗”。

合作实现优势互补

在一线城市地价高企的现实情况下,合作开发有利于降低风险,实现持续稳健增长,同样,在转型的关键期,通过合作实现优势互补,房企联合越来越成为一种主流现象。

2015年,泰禾加大了项目合作开发力度,上述六个优质土地中,其中两个为合作开发项目。2016年初,泰禾继续采取合作开发的方式,获取了上海新江湾项目、北京昌平南邵项目、福州长乐项目三个项目。其中,北京昌平南邵地块将打造北京首个泰禾广场。

3月12日,深圳地铁集团与万科举行战略合作备忘录签约仪式,宣布达成战略合作意向。万科与深圳地铁集团素有渊源,双方此前曾一度在 业务上展开合作。除了影响“万宝之争”的走势外,收购深圳地铁集团也为万科的未来战略打开想象空间。此次合作具有极强的战略协同性,通过“轨道+物业”模 式,双方彼此的专业优势将得到最有效的发挥。根据双方战略合作意向,双方建立战略合作关系,将依托“轨道+物业”模式,紧密合作,共同发展,以深圳为起 点,逐步实现向珠三角乃至全国其他重点城市的拓展。

研究总监严跃进表示,依托“地铁+物业”模式,万科可以实现城市配套服务商加速落地,有利于万科业务转型。

□观点

远洋地产总裁李明

一线城市并不存在房地产泡沫

2016 年,房地产行业政策依然将延续宽松的局面,随着库存压力的缓解和供给端的调整,预计市场价格整体将稳中有升,但城市间的分化仍然将持续:一线和热点二线城 市人口吸附能力强,经济发展更有前景,房价具有上涨的动力;而三、四线城市受制于库存高企,以价换量,消化库存仍然是持续的过程。目前远洋的布局(回到核 心的一线或二线)调整已经完成。

目前一线城市并不存在房地产泡沫,价格高是因为人口增加、需求增加、供给不足之间的原因造成。现在的调控政策主要为限购措施,与人相关,并未和金融相关,泡沫和金融的关系密切。当然,一线城市总体来说都不错,但也不太一样,最好的是深圳,其次是上海,然后是北京和广州。

当代置业执行董事兼总裁张鹏

今年楼市进入新常态

展望未来,随着中国经济进行改革、中央量宽降准、城市化进程继续高速发展的大环境下,将为房地产行业带来利好因素。2016年整体行业市场将进入新常态局面,并将重点关注去库存、控制风险及促进投资。

华润置地执行董事兼首席财务官俞建

今年房价还会继续小幅增长

二三线城市去库存的相关政策,我们相信是积极有效的,从华润置地来说,我们会积极响应去库存所倡导的市场行为,华润置地在二三线和三四线城市也会积极安排这个工作。这个对公司、对市场行为来说,都是一个正面的影响。

从 政策来说,我相信政府在地产方面,无论是从促进购买还是在货币供应、在按揭条件等方面,都给出了有利的政策。我相信这个政策会在大的范围内,至少在今年会 持续,会继续支持地产价格的小幅度增长,有一个反弹。在一线城市,市场的价格已经反弹比较快,超过了政府的预期。从控制行业风险和金融风险的角度来讲,也 在想出台一些政策,既想让市场反弹,又不希望它反弹得过快,能够让市场有点稳定,这反映政府不希望某些城市快速反弹,形成泡沫。

京华时报记者潘秀林桂瑰邢飞第一是盲目高价入市,可能恰好是在最高位进入,这个时候会有较大的风险;第二是在高价面前不应该“妥协”,必须学会砍价或商议各类变通手段;第三是若非自住,投资方面需要谨慎和冷静。

京 华时报记者桂瑰时间。虽然从卖方角度看,涨价预期依然较为明显,但是,与春节前后相比,近期市场已经出现回调迹象。一方面是购房需求已经经过4个多月的大 量释放,后市会减弱;另一方面,市场快速上行期间,买方话语权极低,在房价经过多次上涨后,会有一部分购房者由追涨回归理性。

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