主题乐园刺激楼价 花都万达城房价高出周边50%

信息时报 2016-09-09 09:05:58
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近期上海迪士尼度假区正式开业,同时国内各地多个主题公园在加速开建。蜂拥而至的资本都试图在“体验经济”热潮中分杯羹,例如万达集团宣布至2020年将开发15个主题乐园,而世茂集团计划5年内筹建8座陆地和水上主题乐园项目,中国再次出现主题乐园的开发热潮。 市场现市状 投资成本大 回报周期长 目前国内到底有

近期上海迪士尼度假区正式开业,同时国内各地多个主题公园在加速开建。蜂拥而至的资本都试图在“体验经济”热潮中分杯羹,例如万达集团宣布至2020年将开发15个主题乐园,而世茂集团计划5年内筹建8座陆地和水上主题乐园项目,中国再次出现主题乐园的开发热潮。

市场现市状

投资成本大 回报周期长

目前国内到底有多少个主题公园?据不完全统计,仅2015年就有21个开园,在建的则不下20个,包括北京环球影城、成都韩国乐天世界等著名品牌。

眼 下这波主题公园建设热潮主要是由外部资金驱动,有很多地产商进入到主题公园行业。在消费升级的背景下,主题公园的前景变得十分美好。此前国内有欢乐谷、海 昌海洋公园、恐龙园、方特、长隆等一批优秀的本土主题公园品牌,但残酷的事实是,投资成本巨大、回报周期长,现在大部分本土主题公园都在亏损或艰难盈利。 据前瞻产业研究院发布的《中国主题公园行业发展模式与投资战略规划分析报告》显示,国内70%的主题公园处于亏损状态,20%持平,只有10%实现盈利, 约有1500亿元资金套牢在主题公园投资之中。报告指出,1998年和1999年是我国主题公园建成开业的高潮期,然而诸多经营问题导致大量乐园在开业几 年后就关闭。

有业内人士指出,目前国内主题公园投资在5000万元以上的就有300家左右,其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园占比只有约10%。

主题乐园主要分布在华南及华东

今年8月30日,高力国际发布了名为《中国主题乐园的梦幻之旅》市场分析报告。报告显示,国内正掀起主题乐园兴建热潮。在中国旅游市场不断壮大的背景下,中国国内的主题公园开发商也不断提升其开发规模和市场占有率。

研究发现,在2015年全球主题乐园开发商的前十位(以总游客数统计)中,中国开发商占据了4个席位,分别为华侨城集团、长隆集团、华强方特集团、宋城集团。在2015年中国大陆地区最主要的10家主题乐园(以入园人次统计)中,平均入园人次为447万。

高 力国际华东区咨询服务董事陈铁东表示:“中国排名靠前的主题乐园主要分布在经济发达的华南及华东地区,可见主题乐园的建立与当地的经济发展水平高度相 关。”具体而言,50%的主题乐园处于华南地区,25%位于华东地区。对此,陈铁东解释说:“华南地区温和舒适的气候特点,非常适合室外的主题游乐园及水 乐园的开发。”

乐园案例

广州万达文旅城:2018年投入运营,区域楼价较高

位 于广州花都CBD核心区的广州万达文旅城,总投资500亿元,是万达唯一在一线城市的文旅城项目,未来将打造成为广州的文化地标。“现在,万达茂滑雪场钢 结构已经完成总进度的90%,水乐园已开工,酒店群、室外主题乐园等建设正在加紧推进。”万达集团相关负责人对记者表示,预计在2018年建成后,这里年 接待游客量2000万人次,将直接创造3.5万个就业岗位,年收入50亿元。

据 了解,花都区府楼市板块,比起花都其他板块,规划利好最全,花都中轴线CBD段+地铁9号线+有轨电车+广州万达城完胜其他区域。目前板块内的万达城最受 关注,上半年全市销售套数第一,下半年住宅货源充足,目前万达城住宅报价1.5万元/平方米,区府板块成交均价不过是1万元/平方米左右。

上海迪士尼:二期在建,周边楼价上涨

上 海迪士尼度假区今年6月中旬开园迎客,现在其二期扩建工程已开始启动,未来还将继续推进扩建工程。迪士尼度假区对周边楼市带来很大影响。安居客报告显 示,2011年迪士尼动工时,川沙板块新建住宅成交均价为1.8万元/平方米左右,2016年则上涨至接近4万元/平方米,一些配套好的小区均价达到6万 元/平方米左右,预计将来住宅用地出让后,其楼盘可能会卖到8万元~10万元/平方米之间。

湖南常德欢乐水世界:周边楼价稳定

去 年年中,由华侨城集团与湖南省常德市共同打造的常德欢乐水世界正式开园。这是湖南省首个水主题游乐园,也开创了华侨城集团与国内三线城市合作的先河。赶集 网负责人表示,由于湖南常德属于非热点三线城市,楼市库存量大,所以即便有了大型乐园,楼价也没有明显上升。从去年9月至今年8月,常德楼价仅从4200 元/平方米升至4600元/平方米。

南昌“万达城”:今年开业,周边楼价上升

今 年5月28日,万达首个以“万达城”命名的超大型文旅商综合项目落户江西南昌。“万达城”包括核心业态超大型万达茂、大型室外主题乐园、室内主题乐园、顶 级舞台秀、酒店群、酒吧街等内容。南昌万达城位于南昌市九龙湖新区,项目占地200公顷,总建筑面积80万平方米,文化旅游投资220亿元。58同城调查 显示,目前其周边楼价呈现明显上升趋势,短短三个月,楼价已从9800元/平方之米涨至1.1万元/平方米。

业界分析

可通过配套设施和衍生产品实现盈利目标

业内人士表示,一个成功的主题乐园,可以抵得上数个商业广场的品牌推广优势。所以很多地产商热衷做此类项目。

房 产专家严跃进认为,地产商开发主题乐园,主要优势在于:第一是在土地市场的开发方面有优势;第二是开发市场需求的优势。劣势在于:1.主题乐园普遍缺乏回 头客效应,导致营销成本很高;2.部分新项目的运营成本很高,后续在传统项目基础上,需要尝试项目的更新换代等。严跃进认为,主题乐园要盈利,需要依赖两 点:1.做好各类交通配套、商业配套,导入当地有特色的资源;2.尝试长周期的融资,防止项目烂尾。

高 力国际华东区咨询服务董事陈铁东认为,主题乐园前期投入巨大,日常运营成本较高,如果主题乐园仅依靠门票收入,可能难以实现盈利,通常需要通过配套的酒 店、餐饮、主题零售、其他娱乐设施以及衍生产品,来实现盈利目标。不过,也有业内人士指出:“地产商需要在资本市场、二级市场讲故事、造噱头,乐园是否能 盈利并不是考虑重点”。

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