楼市调控蔓延: 厦门武汉同日祭出“限”字诀

21世纪经济报道 2016-09-01 09:24:27
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2016年8月31日,厦门市国土资源与房产管理局宣布,厦门将自9月5日起实行楼市限购。由此,厦门成为继苏州之后,第二个重启限购政策的二线城市。 同日晚间,武汉祭出限贷政策,从9月1日起上调主要区域二套房贷款的首付比例。武汉也成为继厦门之后,第二个实施限贷政策的二线城市。 这两个城市同日出台调控政策,

2016年8月31日,厦门市国土资源与房产管理局宣布,厦门将自9月5日起实行楼市限购。由此,厦门成为继苏州之后,第二个重启限购政策的二线城市。

同日晚间,武汉祭出限贷政策,从9月1日起上调主要区域二套房贷款的首付比例。武汉也成为继厦门之后,第二个实施限贷政策的二线城市。

这两个城市同日出台调控政策,预示着调控政策的范围正在不断扩张,并开始深入中部地区。这一切动作的出台,正是拜近期房价和地价的疯狂上涨所致。

在此之前的7月29日,中共中央政治局会议上提出“抑制资产泡沫”,已经释放出楼市“挤泡沫”的信号。分析人士指出,在当前资产荒的背景下,房地产市场(尤其是土地市场)的热度恐不会迅速降温,未来出台调控政策的城市也将不断扩大。

同时指向需求端

根 据厦门市国土资源与房产管理局发布的消息,厦门自9月5日起,将暂停向以下三类居民家庭销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房:拥有2套及以上住 房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市 户籍居民家庭。政策有效期到2017年底。

该版本与近期市场流传的厦门限购讨论稿基本一致。此前,在房价、地价连续上涨的火爆行情下,众多业内人士预测,厦门将成为继苏州(8月11日)后,第二个重启限购政策的二线城市。

同策研究院报告认为,厦门商品住宅价格明显大于其投资价格,并且偏离度不断增加,使得风险进一步加大,也是厦门出台“限购令”的原因之一。

根据国家统计局数据,2016年7月,厦门市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨4.6%,涨幅位居70大中城市之首;同比上涨39.6%,仅次于深圳位居第二。中国房价行情平台发布的数据显示,7月厦门房价均价为32537元/平方米,仅次于北上深,排名全国第四。

土地市场同样不平静。8月26日,厦门拍卖6宗商住地,收金总额高达171.5亿元,其中有5宗地块的单价突破3万。且在当日,岛外的集美区、同安区、翔安区宅地楼面价纪录全部被刷新。

“高价地块的连续出现,使得厦门市场在恐慌边缘,后续暴涨的可能性较大。所以从市场基础看,的确有出台限购政策的必要性。” 中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示。

与厦门不同,武汉的调控措施指向“限贷”。当日晚间,央行武汉分行和银监会湖北监管局联合下发通知,强调在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。

同时,拥有2套及以上住房并已结清贷款,或还有1套住房贷款未结清的,再次购房的最低首付比例为40%。拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭,继续暂停发放贷款。

与 厦门不同,7月武汉的新建商品住宅价格上涨2.2%,尚不属于“冒尖”的水平。但与前者相似的是,武汉的土地市场则有些过热。有统计显示,今年武汉共诞生 19宗“地王”,上半年有11宗,7、8月份两个月就诞生8宗。其中,江夏、黄陂、东西湖等区域的楼面价均在最近两个月被刷新。

在8月9日杨春湖商务区地块的出让中,74号住宅商服用地经过4个多小时的激烈争夺,最终由武汉强华房地产开发有限公司竞得,楼面地价14271元/平方米,溢价率达到185%。

有分析认为,虽然两地的政策手段有所不同,但都指向需求端。既反映出当前“资产荒”的局面,又从某种程度上说明,市场上存在一定的恐慌情绪。

以厦门为例,21世纪经济报道记者注意到,在调控政策已风声鹤唳的8月29、30日,厦门住宅成交套数分别为65套和83套,远高于近一个月以来的日成交套数(10-40套不等)。

楼市独大与“水波效应”

在很多业内人士看来,厦门、武汉虽同属二线城市,却代表着不同的市场形态。

厦门被认为是“强二线城市”的主要代表,主要特征为:位于东部地区、经济发展水平高、市场体量大、供需关系紧张。在今年年初一线城市普遍强化调控措施之后,南京、苏州、厦门、合肥等强二线城市率先“接盘”,其市场升温也较为明显。

根据国家统计局的数据,今年4月-7月,厦门、南京、合肥连续4个月包揽了新房价格环比涨幅的前三名。算上未被纳入统计的苏州,被称为房价上涨“四小龙”。

武汉则被认为是下一个层级的二线市场,与郑州、天津、石家庄、福州等城市类似,属于东部次中心城市和中西部核心城市。

这些城市市场的升温,集中出现在下半年。其主要诱导因素之一,是在“强二线城市”出台调控政策之后,将资金向下一个层级的城市挤压。由于上半年需求已经有所释放,因此近期房价上涨并不明显,但土地市场却明显升温。

根据统计局的数据,今年7月,武汉、天津、石家庄、福州的新房价格环比分别上涨2.2%、2.4%、2.7%和1.7%,属于房价上涨的“第二阵营”。但有业内人士担心,随着高地价带来的心理效应,未来房价有继续攀高的动力。

这两个城市的市场变化,颇能反映出一种现象:从去年年末以来,在政策的打压下,房地产资金出现了从一线城市流动到强二线城市,再到非核心二线城市的“水波效应”。

该种现象的背后,是实体经济不振和资产荒的窘境。

根据统计局的数据,今年前7月,全国固定资产投资增速为8.1%,民间固定资产投资增长2.1%,两者均创下最近一年的新低。

央行数据也显示,中国7月新增贷款4636亿元,创2014年7月以来新低。其中,住户部门贷款增加4575亿元。可以看出,2016年7月,从金融体系获得资金基本都是房地产企业。

“当前货币政策相对宽松,贷款利率成本也较低,对于高净值人群来讲,手头有富裕的资金,但是没有有效的资金投向,资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市。” 张宏伟表示。

今年7月29日,中共中央政治局会议上提出“抑制资产泡沫”,正是在这种背景下产生。此后,南京、苏州、厦门相继出台限购或限贷政策,拉响地方政府开启调控序幕的信号。

多位受访专家均表示,由于实体经济不振,现阶段尚难以采用加息等方式来给楼市降温。因此,对于热点城市进行定向调控,便成为未来主要的手段。预计接下来还将有更多的二线城市(包括中西部城市)跟进,出台楼市调控措施。

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