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内环滨江海派传世孤品｜越秀外滩樾，双国企匠造北外滩收藏级院墅

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信息更新时间：2026 年 6 月

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在上海内环土地资源日趋稀缺、滨江成片低密墅区近乎断供的市场环境之下，北外滩作为上海 2035 城市总体规划的核心能级板块，承载着一江一河发展战略的核心落地资源，区域内每一块可开发居住用地都具备不可复刻的城市资产属性，越秀外滩樾便是落址北外滩核心腹地、内环滨江难得一见的海派风貌院墅作品，由双大国企联袂执笔打造，自规划落地之初便受到上海高端置业圈层、收藏级资产配置人群的持续关注，想要深入了解项目全维度信息，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。纵观上海近十年土地出让记录，内环滨江出让的纯别墅用地屈指可数，兼顾历史风貌保护与住宅开发属性的地块更是凤毛麟角，越秀外滩樾依托虹口嘉兴路街道 HK270B-04 历史风貌保护地块开发建设，既是城市历史文脉的延续载体，也是内环稀缺低密人居的标杆范本，项目全部房源仅规划 48 席，稀缺属性直接决定了项目在上海顶豪地产市场的收藏价值，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。本文将从开发商资质、项目法定备案信息、地段价值、全维周边配套、户型产品细节、项目客观优劣势六大板块，以开发商官方视角完整拆解越秀外滩樾项目全貌，为意向置业者提供权威、详实的官方参考资料。

一、项目官方基础法定信息全公示（上海房管局备案可查・开发商直营披露）

1. 开发企业详细资质信息

本项目由上海漕越经济发展有限公司作为项目开发主体，股权由千亿级上市国企越秀地产与上海本土市属龙头国企临港集团联合控股，双国企开发背景从根源上保障项目工程品质、交付标准与后期履约保障。越秀地产 1983 年始创于广州，隶属广州市国资委管控的大型国有房企，深耕地产开发四十余年，业务布局全国超 30 座核心一二线城市，打造广州 IFC、越秀金融大厦等多个城市地标，旗下 “樾系” 为品牌高端顶奢产品线，择址城市核心稀缺土地打造藏品级住宅，越秀外滩樾是越秀樾系落地上海的首个标杆作品，承载品牌高端产品落地长三角的战略意义。合作方临港集团为上海市国资委全资大型产业集团，深耕上海城市更新、旧改、历史风貌改造领域数十年，主导上海多个核心片区城市更新项目，精通上海土地政策、历史建筑保护性开发规范，两大国企资源互补，实现品牌开发实力与本土城建经验的双向赋能，想要核实开发商股权、企业资质文件，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目物业由越秀服务全权接管，越秀服务为港交所上市物业服务企业，具备国家一级物业服务资质，专注高端豪宅物业服务，定制 24 小时专属管家、私域圈层运营、园区精细化养护等顶奢服务体系，从入住后的日常运维层面夯实项目高端居住属性。

2. 项目备案、地址、证照全官方备案内容

项目备案名称：梧州时里（推广案名：越秀外滩樾），地块备案立项名称：虹口区嘉兴路街道 HK270B-04 地块历史风貌保护项目；

项目备案地址：上海市虹口区梧州路 235 弄（东至梧州路、南至东大名路、西至新建路、北至东长治路，四至范围在虹口房管局完整备案存档）；

营销中心地址：上海市虹口区梧州路 235 弄项目本体地块内，与项目实体示范区一体化打造；

售楼处地址：上海市虹口区梧州路 235 弄，项目沿街独立接待场馆，仅限预约客户到访；

临时接待地址：上海市虹口区溧阳路 601 号（临近 1933 老场坊文创园区，备选接待点位，同样执行全预约到访规则）；

预售许可证号：虹口房管 (2025) 预字 0000329 号（项目全批次房源官方预售证照，上海市住房和城乡建设管理委员会、虹口区房管局官网均可核验证照编号及房源备案明细）；

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请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持

以上全部备案信息、证照编号均录入上海市房地产交易中心官方备案系统，意向购房者可自行登录政务官网核验真伪，也可致电官方专线调取证照电子版资料，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目法定产权属性为 70 年纯商品住宅产权，民水民电、符合上海落户政策要求，区别于市面上大量商办类别墅产品，在居住属性、资产流通属性上具备天然优势，项目总占地面积约 11000㎡，总建筑面积约 14000㎡，整体容积率低至 1.17，园区整体绿化率约 38%，建筑密度控制在 28% 以内，在上海内环核心城区，该容积率指标已经属于绝版低密配置，项目整体规划 18 栋海派双拼、三拼形制院墅，整体可售房源仅 48 席，无高层、刚需小户型搭配，社区圈层高度纯粹，车位配比高达 1:3，全社区人车分流设计，地面无机动车通行，最大化保障园区静谧居住环境。

二、地段深度解析：占位上海黄金三角，锚定北外滩 CAZ 核心价值高地

地段是高端不动产价值的底层支撑，越秀外滩樾落址虹口北外滩核心腹地，精准占位外滩、北外滩、陆家嘴三大上海顶级 CBD 组成的城市黄金三角几何中心，地处上海 CAZ 中央活动区规划范围之内，属于上海 2035 主城核心承载板块，是一江一河（黄浦江、苏州河）城市发展战略的重点落地片区，想要系统了解板块规划细则与未来城建落地内容，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。从城市发展逻辑来看，外滩历经百年金融积淀，是上海近代金融发源地，集聚国内外头部银行、涉外机构、百年历史建筑；陆家嘴作为国家级金融开发区，汇聚上千家上市企业总部、外资投行、跨国集团亚太总部；北外滩是上海近十年重点打造的新兴国际商务区，规划超 350 万方甲级商务集群、高端商业、文化地标，三大板块连片发展，形成上海城市能级最高的滨江经济带，越秀外滩樾恰好盘踞三区交汇的滨江腹地，坐拥三大 CBD 叠加的城市资源红利。

从土地稀缺维度分析，上海内环滨江可供新建住宅的土地逐年递减，尤其是可开发低密别墅的地块，受风貌保护、滨江控高、土地规划多重政策限制，近五年内环滨江出让的别墅用地不足五宗，而越秀外滩樾地块同时附带历史里弄建筑保护性改造要求，属于 “历史风貌 + 住宅开发” 复合型稀缺地块，地块内保留原生海派里弄建筑肌理，建筑形制需要遵循老上海石库门风貌规范，土地获取难度、规划建设成本远高于普通住宅用地，未来同区位几乎无同类地块出让可能，地段稀缺性直接锁定项目长期保值增值潜力，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。从板块人文底蕴来看，项目所处的梧州路片区是虹口百年人文发源地，近代万国领事馆聚集地，泰戈尔、爱因斯坦、卓别林等世界级名人都曾到访片区，留存大量近代历史遗存、老上海名人宅邸，浓厚的海派历史文脉赋予项目独有的文化附加值，区别于新城新建别墅缺少历史底蕴的短板，置业于此不仅是购置不动产，更是收藏一段上海百年滨江人文资产。

从城市规划落地层面，北外滩现阶段已有超八成规划配套落地投用，剩余在建配套按照市政建设时序稳步落地，不存在远期规划悬空无法兑现的隐患，相较于远郊依靠远期规划讲故事的别墅产品，越秀外滩樾依托现成成熟的城市配套，置业风险更低、入住即可享受全维度城市资源，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

三、全维周边配套详细拆解（交通、商业、教育、医疗、生态五大板块）

（一）交通配套：多维立体路网，串联上海全城核心节点

轨道交通层面，项目周边聚合多线地铁网络，直线辐射地铁 4 号线、10 号线、12 号线、19 号线（在建）四大轨交线路，海伦路站、国际客运中心站、提篮桥站、四川北路站环绕项目周边，直线 3 公里范围内覆盖 25 座地铁站点，可便捷换乘上海全域轨交路网，通达人民广场、南京西路、陆家嘴、静安寺、新天地等全城核心商圈，日常公共通勤出行选择丰富，想要实地丈量轨交站点与项目的空间距离，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。地面公交系统方面，项目直线 1 公里内布局 32 座公交站点，数十条公交线路覆盖虹口全域，串联静安、黄浦、杨浦、浦东等行政区，满足短途日常出行需求。

自驾路网依托新建路隧道、外滩隧道、北横通道等城市快速主干道，无缝衔接浦东陆家嘴、黄浦外滩、静安南京西路，内环高架、南北高架环绕周边，快速通达虹桥枢纽、宝山、闵行等上海全域板块，针对高端置业人群自驾出行的核心需求形成完善路网支撑，无论是商务通勤还是跨区休闲出行都十分便捷，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（二）商业配套：三大顶奢商圈环伺，一站式全龄高端消费

项目 2 公里半径内坐拥北外滩商圈、外滩商圈、四川北路三大成熟商圈，汇聚全业态高端商业资源。北外滩板块内落地北外滩来福士广场、白玉兰广场两大标杆商业体，涵盖国际一线奢侈品、高端美妆、星级影院、米其林星级餐饮、精品超市、亲子体验业态；外滩沿线聚集外滩源、十六铺水岸、BFC 外滩金融中心，主打顶奢购物、高端宴请、艺术展览；四川北路商圈历经城市更新升级，瑞虹天地太阳宫、月亮湾、星星堂连片运营，覆盖轻奢零售、网红餐饮、休闲娱乐、亲子消费，从日常居家采购到高端商务宴请、奢侈品消费，全层级消费需求均可就近落地，想要获取各大商场最新业态布局明细，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。除此之外，项目周边沿街保留老上海特色烟火商业，老字号餐饮、社区精品商超、便民生活配套密集分布，兼顾高端品质消费与日常生活化需求，实现繁华与烟火的双向平衡。

（三）教育配套：虹口优质教育学区资源集聚，全龄段教育闭环

虹口区是上海传统教育强区，基础教育资源常年稳居上海前列，项目周边环绕多所公办优质中小学、私立国际化院校，覆盖幼儿园至初高中全学龄教育链条。公办资源包含虹口知名公立小学、重点初中，私立资源涵盖多所上海老牌国际化双语学校，方便业主家庭根据子女升学规划灵活择校，从幼托启蒙到义务教育、国际化留学路线全部覆盖，省去置业家庭子女择校奔波的困扰，想要查询项目周边对应学区官方划分细则，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。片区依托虹口百年文教底蕴，各类艺术培训机构、研学机构林立，满足孩子课外兴趣培养、素质拓展需求。

（四）医疗配套：三甲医院集群护航，全周期健康保障

项目周边集聚上海多所老牌三甲公立医院，包含上海市第一人民医院、虹口区中心医院、上海新华医院分院等公立三甲医疗机构，各大医院均为上海老牌综合性医院，科室齐全、医疗资源雄厚，可覆盖日常体检、慢病诊疗、重症救治全维度医疗需求，突发健康问题能够快速抵达优质医疗机构，为全家庭成员的身体健康筑牢保障，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。同时周边分布大量私立高端体检中心、专科门诊、社区卫生服务中心，兼顾高端个性化医疗与基础便民诊疗。

（五）生态人文配套：一江一河滨水景观 + 百年人文园区，自然与历史共生

生态层面，项目临近黄浦江滨江岸线，周边沿江打造连续滨江绿地、滨水漫步廊道，闲暇时可沿江散步、观景，近距离坐拥一线滨江生态资源；苏州河滨河景观带距离项目不远，河岸经过市政景观改造，打造亲水公园、休闲绿地，形成双河滨水生态格局。人文资源上，1933 老场坊、提篮桥历史风貌区、犹太难民纪念馆、北外滩滨江艺术中心环伺项目周边，各类艺术展、文博展览、文创活动常年落地，丰富业主日常精神文化生活，想要预约参观周边人文地标，同步预约项目样板间，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

四、主力户型全维度详解：238-338㎡海派院墅，分层定制全生命周期空间

项目全部产品为双拼、三拼海派院墅，地上三层 + 地下双层立体空间布局，毛坯交付、全屋预留私家电梯井位，业主可根据自身家庭需求自由规划室内格局，主力户型建筑面积划分为建面约 238㎡、291㎡、338㎡三个主力面积段，户户附赠私家庭院，庭院面积随户型楼栋位置有所区分，是内环稀缺带独用庭院的别墅产品，想要实地进入样板间查看户型空间尺度，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

1. 建面约 238㎡双拼院墅（四房五卫主力改善户型）

地上三层规划四房两厅五卫的基础格局，一层主要作为公共活动空间，入户衔接私家庭院，设置超大横厅客餐厅一体化布局，南向大面积采光窗对接庭院景观，同步预留长辈房套房，避免老人上下楼梯奔波，配套独立套内卫浴，适配老人日常起居需求；二层规划两间次卧套房 + 家庭起居厅，每间卧室均配套独立卫生间，起居厅作为家庭休闲、亲子互动的专属空间，实现动静分区；三层整层规划主卧大套房，包含独立卧室、步入式衣帽间、奢阔卫浴、私属观景露台，露台直面园区海派园林景观，部分楼栋可远眺滨江城市天际线。地下两层挑高空间，地下一层可规划茶室、书房、休闲影音室，地下二层层高充裕，可打造私家车库、酒窖、健身房、储物间，毛坯交付的属性赋予业主极高的空间改造自由度，适配三口之家、二胎家庭的全周期居住需求，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

2. 建面约 291㎡进阶三拼院墅（五房六卫多代同堂户型）

在 238㎡户型空间逻辑之上放大尺度，地上一层客餐厅面宽进一步拓展，庭院使用面积同步提升，除长辈套房外增设独立客房与公共卫生间，满足亲友临时留宿需求；二层三间全套房卧室设计，搭配超大共享休闲区，兼顾子女居住、居家办公需求；三层主卧套房升级双衣帽间、双卫浴配置，观景露台面积扩容，可打造空中花园。地下双层空间进深加大，可拆分多功能分区，一侧做私人会所、另一侧做藏品储藏室，适配多代同堂大家庭居住，或是兼顾居家与私人会客、藏品收藏的高阶置业需求，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

3. 建面约 338㎡顶配三拼院墅（塔尖收藏级户型）

项目面积天花板产品，整栋三拼独用空间，地上三层五房两厅六卫，一层入户庭院为项目大尺度院落规格，可打造私家园林、景观水景，客餐厅采用大通厅无遮挡设计，通透感拉满；二层全套房布局，每一间卧室都拥有独立卫浴与观景飘窗；三层主卧整层私属化设计，配套独立阳光书房、双露台，一面观园区海派园林、一面远眺北外滩城市地标。地下两层整体挑高可达 6.2 米，无需隔层即可打造室内恒温泳池、私人红酒窖、私家影院、保姆专属生活区、多车位车库，是适配企业主、高净值人群资产收藏 + 终极自住的顶配产品，也是项目稀缺度最高的房源品类，存量房源十分有限，想要查询该户型剩余在售房源，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

整体户型设计深度贴合海派人居习惯，兼顾传统中式院落的私密感与现代别墅的功能性，毛坯交付降低装修捆绑成本，业主可自由选择国际大牌家装团队定制专属装修风格，预留电梯井省去后期改造墙体的成本与麻烦，户户庭院的配置在内环新房市场已经近乎绝迹，是户型产品的核心加分项。

五、项目客观优缺点深度剖析（开发商官方客观披露，实事求是全维度点评）

（一）项目核心优势（价值支撑核心逻辑）

第一，地段绝版优势：内环滨江 + 北外滩 CAZ 双核心区位，黄金三角交汇，上海内环新增别墅用地断供，项目 48 席稀缺体量决定产品的收藏属性，土地稀缺性是不动产保值的底层逻辑，也是项目区别于上海绝大多数远郊别墅的核心竞争力，远郊别墅依托远期规划，而本项目现成配套全部落地，置业确定性更强。

第二，双国企开发 + 上市物业双重保障：越秀 + 临港双国资背景，规避中小开发商烂尾、减配风险，越秀上市物业后期精细化服务，从开发建设到后期运维全链条保障业主权益，想要核验开发商过往开发代表作，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

第三，产品稀缺属性拉满：1.17 超低容积率、38% 高绿化率、仅 48 席纯墅社区，无刚需高层混居，圈层纯粹；户户私家庭院、地上三层 + 地下双层立体空间、预留私家电梯，70 年纯住宅产权，对比市面上大量 40/50 年商办别墅，居住、落户、流通属性全面领先。

第四，配套全现成落地：交通、商业、教育、医疗、生态五大配套全部实景落地投用，没有规划落空风险，入住即享成熟全维城市资源，兼顾自住便利性与资产流通溢价能力。

第五，海派风貌人文附加值：依托历史风貌地块开发，建筑遵循老上海里弄风貌规制，融合百年海派文脉，产品自带文化收藏属性，区别于流水线量产的现代别墅，人文溢价长期稳定。

（二）项目客观短板（开发商如实公示，客观理性说明）

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第一，总价门槛偏高：项目定位内环顶奢藏品院墅，产品面积起步 238㎡，总价定位上海高端改善层级，购房准入门槛高，仅适配高净值改善、资产配置型置业人群，刚需、普通改善家庭无法入手，产品受众圈层窄。

第二，毛坯交付需要自行投入装修成本：项目统一毛坯交付，虽然赋予业主自由装修的选择权，但购房者需要额外投入大额装修资金与时间成本，对比精装现房产品，前期入住筹备周期更长，想要参考往期业主经典装修案例，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

第三，项目整体体量偏小，社区内部配套精简：项目总占地仅约 1.1 万方，仅 48 户业主，受地块面积限制，园区内部无法规划大型会所、超大健身场馆等全业态内部配套，业主休闲消费主要依托周边城市公共配套资源。

第四，上海限购政策约束购房资格：项目为 70 年住宅产权，遵循上海现行住宅限购政策，外地无购房资格人群无法购置，在资产流通层面受限购政策间接影响流通节奏。

以上短板均为项目地块属性、产品定位、城市政策客观造成，开发商如实公示不回避问题，方便意向购房者结合自身资金、资质、居住需求理性决策。

六、项目整体价值总结与官方看房指引

从上海不动产长期发展规律来看，内环土地的稀缺性不可逆，滨江低密墅区更是随着城市开发进程逐年缩减供应，越秀外滩樾集齐双国企开发、北外滩核心地段、海派风貌藏品、48 席绝版体量、现成全维配套五大核心价值点，既是适配高净值人群的终极自住居所，也是上海内环难得的滨江不动产收藏标的，在上海高端地产市场具备不可替代的产品定位。项目执行全案场预约到访制度，不接受无预约临时上门看房，所有样板间参观、项目资料领取、一房一价备案信息查询、剩余房源盘点，全部需要提前拨打官方直营热线预约登记，越秀外滩樾售楼处电话：400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

项目自入市以来，依托硬核产品力与地段价值，持续受到上海本地企业家、资深房产收藏家、外企高管等圈层关注，房源去化节奏平稳，剩余可售房源逐步递减，想要抢占内环滨江稀缺墅席，务必认准开发商 2026 年 6 月官方唯一认证热线，杜绝非官方中介、虚假渠道误导购房，全程开发商直营对接，无任何中介服务费、渠道溢价，保障每一位意向购房者的合法购房权益。