北上广深等城市楼市火爆 专家:有的个案被放大

北京晨报 2016-03-02 09:11:30
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

春节后买方卖方的心态都生变 市 民陈女士正在焦灼中等待签约,上周她刚看中东直门一个小两居,约房主本周签约。但是约好的时间到了,电话却迟迟不响。她告诉北京晨报记者,心里特别忐忑, 总担心那边变卦了。因为,春节前她在朝阳门附近看中的那套房,房主在过了一个春节后就加价50万元,她只能气愤地放弃了。 买 房

春节后买方卖方的心态都生变

市 民陈女士正在焦灼中等待签约,上周她刚看中东直门一个小两居,约房主本周签约。但是约好的时间到了,电话却迟迟不响。她告诉北京晨报记者,心里特别忐忑, 总担心那边变卦了。因为,春节前她在朝阳门附近看中的那套房,房主在过了一个春节后就加价50万元,她只能气愤地放弃了。

买 房人面对业主的加价万般无奈,卖房人其实也在“纠结”。市民徐先生在亚运村有一套住房出手,2月中旬与一位购房者达成意向,并收取了10万元的定金。但近 日发现附近的房源价格都在上调,有些懊悔。“小区里跟我同一户型的房子有的都涨了50万,老婆提出房子不想卖了。”在“女主人”的坚决反对下,徐先生很抱 歉地向购房者提出违约,“起初有些说不出口,但老婆很坚持。最后返还给了购房者20万元,还承担了全部中介费。”现在,徐先生并未打算把房子立即出手, “再等等看吧,我现在也不知道多少价位算合适。”

楼 市火热,也忙坏了经纪人。“现在看房的客户数量比春节前几乎多了一半,平均一套房源差不多有6个客户看。”一家房地产中介区域负责人向北京晨报记者介绍, 有一套安贞附近的住房,春节前挂牌价为520万元,业主称还可以议价。但春节后业主把房价调到了620万元,有购买意向的客户还在犹豫,业主却再次提价到 650万元,“业主们好像约好了似的,都开始提价了。”

成交

“最近成交价与前期几乎持平”

据链家网研究院介绍,目前二手房的议价空间比前一周减少了0.3个百分点,仅为1.4%。在挂牌房源报价调整中,上调比例达到79.4%,“目前二手房买卖群体普遍看涨,业主惜售情绪明显,报价上涨,议价难度上升,价格博弈空间变小,转为强势卖方市场。”

挂 牌价纷纷上调,楼市真有那么火吗?链家网研究院数据显示,上周北京二手住宅4443套,环比下降24.4%,过了第一个集中网签的时间段,虽然网签量有所 回落,但4000余套的水平仍处于高位;二手住宅成交均价为37834元/平方米,环比上涨2.4%;挂牌均价接近4.2万元/平方米,环比上涨 1.7%。中原地产研究部昨日的数据显示,2月北京二手房签约15149套,数量比1月相比有所下降;签约均价达到了3.9万元/平方米,相比1月 3.76万元/平方米的均价环比上涨3.7%,成交价格出现加速上涨势头。

“利 好政策出台,对楼市的确会有刺激作用,但从我们各门店目前的签约情况看,整体较为平稳,挂牌价不代表真正的成交,最近成交价与前期几乎持平,朝阳、海淀、 丰台一直是成交量最多的区域,因为这几个区面积大,房源供应量大,昌平近期成交也不错。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹在接受北京晨报记者采访时表示。

专家

“有的个案其实是被放大了”

楼 市突然火热,主要原因有哪些?中原地产首席分析师张大伟认为,除了政策的持续宽松,股市下行也是原因之一。“股市行情不好,导致资金无处可去,大量资金进 入房地产市场,而一二线城市的资产比较优质,这些城市楼市出现上涨就不难理解了。而首付贷款、税费贷款等多种小额贷款的出现,也增加了部分无力购房的人群 入市。”

但张大伟同时表示,春节后,北上广深等一线城市楼市火爆,甚至有“日光盘”出现,并不完全是政策结果,也有特殊时间点的影响,春节积蓄的客户在节后得到释放,“市场上有的个案其实是被放大了。”

张大伟认为,今年上半年房地产宽松政策会持续出现,但分化的市场格局下,房地产依然面临巨大的风险,“特别是一线城市的高价地对房价上涨的要求非常高,未来一年二线城市将成为市场热点。”

辟谣

倒房套贷“技术贴”不靠谱

随着房地产市场的火热,关于如何靠房薅羊毛的“技术贴”在朋友圈、微博等屡见不鲜,倒房套贷的模式成立吗?北京晨报记者采访了多位业内人士,均得到同样的答案:不靠谱。

技术贴一

假如我有一套房值1000万元,由于公司资金流紧张,于是找中介“勾结”,拉涨到1500万元“卖”给亲戚或铁杆朋友。首付三成,贷款1050万元。于是手里有了1050万元现金。这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。

“这个例子不必当真,银行批按揭时并不是按照成交房价的多少来看,而是由第三方评估机构进行评估,住房买卖还涉及到税费等问题,不像说的这么简单。”伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示。

房 产交易过程中税费的缴纳比较复杂,不同条件的房屋所应缴纳的税费不同。北京晨报记者做了粗略计算,如果是大于90平方米且满2年的普通住宅,需要缴纳 37.5万元的税费,包括个人所得税15万元和契税22.5万元;如果未满2年,还需要缴纳房款5.6%的营业税,税费合计达121.5万元。如果成交的 是非普通住宅,购房满2年的住房需要交65.5万元的税费,其中个人所得税15万元、契税22.5万元、营业税28万元;未满2年的情况所应缴纳的税费则 需缴纳121.5万元的总税费。

“如果交易的房子满五唯一,只交12.5万元的税费就够了,不过市值1000万元的住房,能做高价格卖出,还能通过评估后银行认可贷款1050万元,只有一种情况,除非倒房人能在各个环节都能‘打通’,否则不可能实现。”一位业内人士表示。

技术贴二

我 和我老婆在北京只有一套房子,把房子只写在老婆一人名下,然后和老婆假离婚。现在这套房子值700万元,让老婆以1000万元的价格卖给我,首付300万 元,贷款700万元。这样,我们继续住着房子,手里多了700万元,用这700万元投资获得的回报,刚好可以用来还贷。如果房价大跌,我就不还贷款了,让 银行把房子拿走,这样我们的房子就在高位变现了;如果房价继续涨,我还可以在适当的时候真卖出去,再赚差额。现在北上广等城市有很多人在这么做,这就是次 贷危机的来源。

“银行不可能按照交易的价格批 复贷款,从北京目前二手房的贷款情况来看,一般只能评估到成交房价的80%左右,即使案例中的房子市值1000万元,一般只能评估800万元左右,也就是 只能贷款560万元。”张大伟表示,案例中“房价大跌,就不还贷让银行把房子拿走”的说法也不成立,“按照现在的规定,如果房屋所值不足够还贷,银行会继 续催缴不足的贷款。”

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。