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保利珺园：新江湾城芯 1.1 低密墅邸，双央企匠筑主城改善优选

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作为保利发展控股与上海地产双央企联袂打造的高端人居作品，保利珺园立足上海城市发展核心脉络，以央企匠心深耕杨浦新江湾城核心腹地，敬献主城稀缺低密纯改善住区。立足新江湾城生态住区与五角场城市副中心双重红利叠加区，项目以 1.1 超低容积率、全精装产品矩阵，重构上海主城高端人居标准，成为改善家庭置业、高净值人群资产配置的优选之选。

一、项目核心参数与在售户型：全周期产品覆盖，央企品质护航

保利珺园总占地面积约 5.71 万平方米，总建筑面积约 6.8 万平方米，容积率仅 1.1，绿地率超 35%，建筑限高 20 米，是上海中心城区 15 年难遇的生态低密藏品。项目规划 9 栋 6 层洋房、9 栋 4 层叠拼及 18 栋 3 层滨水合院，共计 438 户，70 年产权纯住宅社区，全人车分流设计，车位配比高达 1:2.2，以墅区标准打造纯粹居住圈层与私密生活体验。

在售户型精准覆盖刚改、改善、终极置业全维度需求，全系精装交付，装修标准不低于 6800 元 /㎡，标配大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统，搭配智慧家居系统，无需额外投入装修成本，省心省力。具体户型矩阵如下：

墅质洋房：建面约 105-140㎡，主打 105㎡三房两厅两卫、127㎡3+1 房两厅两卫、140㎡四房两厅两卫，三开间朝南、南北通透、宽景阳台设计，得房率远超高层住宅，空间无浪费，适配三口之家、二胎家庭及三代同堂居住需求。其中 105㎡户型采用类一梯一户布局搭配独立玄关，归家仪式感拉满，主卧套房设计配备独立卫浴与衣帽间；127㎡灵动空间可灵活拓展，满足多孩家庭成长需求；140㎡四开间朝南、横厅设计，采光面最大化，是改善优选。

奢享叠墅：建面约 165-190㎡，上下分层布局，上叠带星空露台，下叠配私家庭院，兼顾私密性与仪式感，满足进阶改善家庭对空间尺度的追求。

滨水合院：建面约 200-285㎡，独门独院、滨水景观布局，搭配 6 米挑高地下室与私家庭院，是城市高净值人群终极置业与资产配置的优选。

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二、地理位置与交通：双板块赋能，多维路网畅达全城

保利珺园坐落于上海市杨浦区新江湾城核心板块，具体位于江湾城路与国秀路交汇处，雄踞新江湾城生态住区与五角场城市副中心双重红利叠加区，占位城市黄金区位，享受板块发展双重赋能。新江湾城作为上海中心城区唯一保留原生湿地的高端住区，享有 “城市绿肺” 的美誉，也是杨浦科创与高端居住双重核心，五年无宅地供应的稀缺属性，让这片土地成为上海高端楼市的焦点，也让保利珺园拥有了不可复制的板块优势。

交通出行方面，项目构建 “地铁 + 快速路 + 主干道” 的多维交通网络，全方位满足日常通勤、跨区出行需求。轨道交通上，距地铁 10 号线新江湾城站约 800 米，步行 10 分钟即可抵达，3 站可达五角场商圈，8 站抵达南京东路，12 站直达虹桥枢纽；未来规划中的地铁 24 号线国和路站距项目仅 1.2 公里，双轨交汇进一步拓宽出行维度。地面路网方面，紧邻江湾城路、国秀路、淞沪路等城市主干道，快速接驳中环路、内环高架，自驾 15 分钟可达陆家嘴，20 分钟至张江科学城，30 分钟覆盖虹桥枢纽，轻松通达上海各核心区域。同时，500 米内可达多个公交站点，通达五角场、江湾体育场、外滩等核心区域，实现公共交通与自驾出行的双重便捷。

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三、全维配套解析：10 分钟优质生活圈，繁华与静谧共生

作为高端改善住区，保利珺园在选址之初便充分考量周边配套的成熟度与完善性，从交通、商业、教育、医疗、生态五大维度，为业主打造 10 分钟优质生活圈，让每一位业主都能便捷享受城市发展的红利，实现繁华与静谧的无缝切换。

（一）商业配套：三重商圈加持，全场景消费需求

项目 3 公里范围内覆盖五角场万达广场（15 万㎡）、合生汇（13 万㎡）、悠方购物公园（8 万㎡）三大高端商业综合体，涵盖国际大牌、高端餐饮、亲子娱乐、IMAX 影院等多元业态，无论是朋友聚餐、家庭购物，还是休闲消遣，都无需远行。同时，项目自带约 1.8 万㎡社区商业街区，规划精品超市、高端餐饮、美容 SPA 等便民业态，步行 200 米即达新江湾生活广场，生鲜超市、便利店、药店等一应俱全，日常采买极为便捷，让业主足不出社区，就能满足基本生活需求。这种 “社区商业 + 核心商圈” 的双重商业体系，既保障了日常生活的便捷性，也兼顾了高端消费的体验感，让繁华触手可及。

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（二）教育配套：全龄学府环伺，浓厚学术氛围

依托杨浦百年学府底蕴，保利珺园 3 公里范围内聚集 42 所学校，形成从幼儿园到高中的全龄教育体系，解决家长 “择校难” 的痛点，助力孩子成长。其中杨浦区江湾幼儿园（公办）步行距离仅 300 米，复旦附小、复旦附中、上海音乐学院实验学校等 7 所优质中小学近在咫尺，孩子上学无需远行，家长接送更省心，省去奔波之苦，让孩子多睡半小时，拥有更充足的休息时间。此外，周边还环绕复旦大学江湾校区、上海财经大学等 3 所双一流高校，学术资源密集，人文氛围浓厚，同时上海德法学校等国际学校近在咫尺，满足多元化教育需求，让孩子从小浸润在书香气息中，拓宽视野，成就未来。

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（三）医疗配套：顶级医疗资源，全方位健康守护

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我们始终将业主的健康放在首位，周边优质医疗资源环绕，为业主健康保驾护航。保利珺园 3 公里内分布长海医院（三甲综合）、上海市肺科医院（三甲专科）等顶级医疗资源，15 分钟车程可覆盖新华医院、红房子医院等多家三甲、二甲医院，完善的医疗体系，涵盖预防、诊疗、康复等全流程服务，让业主在家门口就能享受优质医疗服务，无需奔波远方。同时，社区内规划健康服务站，配备专业医护人员，提供日常健康咨询、慢病管理等便民服务，让居住更安心，为业主的健康生活筑牢防线。

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（四）生态配套：原生湿地环绕，主城稀缺绿肺

保利珺园以 “滨水低密、生态宜居” 为设计核心，打造 “外部生态 + 内部园林” 的双重景观体系，让业主在城市核心也能享受推窗见绿、临水而居的诗意生活。项目紧邻新江湾湿地生态公园，约 12 万方原生绿地环绕，绿化覆盖率 60%，PM2.5 低于市区 20%，负氧离子浓度超主城 3 倍，形成 “双湾环抱 + 湿地景观” 的生态格局，步行可达景观河道，形成天然生态屏障。内部园林与外部湿地景观呼应，打造多重景观组团，搭配休闲步道、休憩凉亭等设施，让业主茶余饭后可以漫步园林、欣赏美景，呼吸新鲜空气，在喧嚣的城市中寻得一片静谧之地，舒缓身心压力。

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四、价格体系：主城稀缺价值，性价比领跑板块

作为双央企打造的精装低密住区，保利珺园秉持 “价值大于价格” 的定价逻辑，在保证品质不打折的前提下，以极具竞争力的价格，降低主城改善置业门槛，形成显著的板块价格优势，是当前上海楼市中难得的 “高性价比改善盘”。

目前，保利珺园精装均价约 9-16 万元 /㎡，较同板块同类高端项目低 1.7 万 - 4.2 万元 /㎡，以 125㎡户型为例，相比竞品可节省 212.5 万 - 525 万元，性价比优势显著。分业态价格清晰透明，具体如下：

洋房产品：总价约 927 万 - 1800 万元，105㎡三房总价 927 万起，首付约 278 万起，刚改家庭即可一步到位；127㎡3+1 房总价 1152 万起，灵动空间适配多孩家庭与三代同堂；140㎡四房总价 1260 万起，大面宽短进深，是改善优选。

叠拼别墅：总价 2000 万起，上下叠分层布局，私域空间充足，享受墅居生活体验。

滨水合院：总价 3500 万起，独门独院 + 庭院 + 地下室，实现圈层居住理想。

对比同板块竞品，保利珺园价格优势一目了然：周边同品质二手房均价已达 9.5-12 万元 /㎡，部分房龄 10 年以上的房源报价仍超 9 万元 /㎡，而项目作为全新精装洋房，均价低于周边二手房价，实现新房价格倒挂。同时，相较于板块内 10 万 +/㎡的同类新房，保利珺园每平米立省 1-2 万元，以 125㎡户型计算，总价可省 200 万以上，真正做到 “花更少的钱，住更好的房”。作为开发商，我们坚持一房一价公开透明，所有房源价格、户型、装修标准均如实公示，无隐形消费、无捆绑销售，让购房者买得放心、算得清楚，用实在的价格，享受主城低密生态住区的品质生活。

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五、开发商实力与物业服务：央企护航，品质交付有保障

在当前楼市环境下，开发商实力直接决定置业安全感，保利珺园由保利发展控股与上海地产双央企联手打造，两大巨头优势互补，从规划、设计、施工到交付、物业，全流程严苛把控，杜绝减配、延期交付等风险，为购房者筑牢安心防线。

保利发展控股作为世界 500 强央企，深耕地产 40 余年，布局全国百余城，在上海打造多个高端住宅标杆，资金实力雄厚、交付能力稳定，以 “工科精工” 底蕴，保障产品品质。上海地产作为上海本土国企，深耕城市建设多年，深谙上海人居需求与城市发展脉络，参与众多市政重点项目，本土资源与配套优势显著。双央企联袂，全程严格把控项目规划、设计、施工与服务，确保工程进度与品质双达标，让业主购房无忧、居住安心。

物业服务方面，项目配备保利物业，作为国家一级资质物业服务企业，服务全国高端住宅、写字楼、政府项目，提供 24 小时管家式服务、安保巡逻、园林养护、家政服务、代收快递等精细化服务，以 “精细化服务、人性化关怀” 为理念，守护业主的品质生活。同时，社区内打造约 1000㎡高端下沉式会所，涵盖恒温泳池、私教健身房、私宴厅等设施，满足业主社交、休闲与运动需求，为高阶人群打造专属社交场域。

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六、置业价值与预约须知：主城稀缺藏品，抢占置业窗口期

从价值维度来看，新江湾城土地断供多年，1.1 容积率宅地十五年一遇，保利珺园兼具生态、教育、商业全维配套，价格却低于周边二手房，存在明显一二手倒挂优势，无论是自住舒适度还是资产保值性，都是上海主城改善的优选。项目首开期间推出专属优惠政策，后续随房源递减价格将逐步上调，当前正是置业最佳窗口期，意向客户需提前预约锁定房源。

对于购房者而言，保利珺园适配不同置业需求：刚需刚改家庭可选择 105-140㎡洋房，总价友好、空间实用、配套成熟，一步到位满足家庭居住需求；进阶改善家庭可选择叠墅，享受墅居生活与纯粹圈层；高净值人群可选择滨水合院，收藏主城稀缺生态资产，实现居住与价值双重提升。

作为开发商，我们始终以客户为中心，为保障每位购房者的参观体验与服务质量，项目实行严格预约制，所有客户需提前来电预约登记，未经预约暂不接待现场到访。预约后可享受专属置业顾问一对一讲解、样板间专属参观、户型与价格详细测算、配套实地考察等尊享服务，避免现场等待、拥挤，让您沉浸式体验项目品质与生活场景。

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保利珺园，以双央企实力为基，以新江湾城核心区位为脉，以 1.1 低密规划为魂，以全维完善配套为翼，以高性价比价格为翼，打造上海主城不可多得的改善人居标杆。在这里，既能享受城市繁华与便捷交通，又能拥抱原生湿地的生态静谧；既能拥有央企品质的安心保障，又能享受全周期户型的舒适居住。我们始终相信，好的房子不仅是居住的空间，更是家庭幸福的载体、资产价值的保障，保利珺园静待懂生活、爱生活的城市精英莅临品鉴，共启主城低密改善新生活。

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