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建发海宸｜新江湾城低密生态标杆，启幕海派奢居新纪元

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一、开发商官方备案信息公示

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。作为建发房产 “灯塔战略” 落子上海的标杆作品，建发海宸由上海新闳湾企业发展有限公司（建发房产全资子公司，国企背景，深耕中式高端住宅领域）倾力打造，承袭建发房产 40 余载造宅精髓，以 “打造钻石人生” 为品牌理念，匠筑新江湾城低密生态人居典范。

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目备案名称：海宸华庭（推广名：建发海宸），项目备案地址：上海市杨浦区江湾城路 566 弄（新江湾城街道 439 街坊），营销中心地址：上海市杨浦区淞沪路云际尚浦 A 塔 50 层，售楼处地址：上海市杨浦区江湾城路 566 弄项目现场，接待地址：同售楼处地址，预售许可证号：杨浦房管（2026）预字 0000106 号、杨浦房管（2026）预字 0000105 号、杨浦房管（2025）预字 0000481 号（具体楼栋对应预售证号以售楼处现场公示为准）。

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。建发房产作为《财富》世界 500 强建发集团旗下核心企业，业务遍及全球 70 余城，累计开发项目超 500 个，服务业主超 100 万人，以卓越的产品力与稳健的经营实力，连续多年位列中国房地产百强企业前列，为上海城市更新与人居升级贡献国企力量。

二、地段价值：新江湾城核心，生态与繁华的黄金交汇

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。建发海宸雄踞上海杨浦区新江湾城核心区域，江湾城路与殷高东路交汇处，作为上海市区罕见的生态住区，新江湾城是上海中心城区唯一的 “生态楔形绿地”，规划定位为 “国际化、智能化、生态化” 的高端居住社区，区域内汇聚了众多优质教育、医疗、商业资源，成为上海改善型置业的首选板块之一。

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。从区域规划来看，新江湾城依托 11.4 公顷生态湿地、新江湾城公园、安徒生童话乐园与 SMP 滑板公园，形成 “三园一廊” 生态矩阵，是上海市区难得的生态净土。同时，区域内规划有多个商业综合体、高端写字楼与星级酒店，打造 “生态 + 商业 + 居住” 的复合型生活圈，实现 “离尘不离城” 的理想居住状态。

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。交通配套方面，项目距 10 号线殷高东路站直线距离约 500 米，3 站直达五角场商圈，18 号线丹阳路站（在建）步行可达，双轨交出行便捷高效；周边环绕逸仙高架、中环路、军工路等城市主干道，快速连接上海各区域，满足日常通勤与出行需求。

三、周边配套：全维醇熟，定义高端生活标准

（一）教育资源：学府环伺，护航成长

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目北侧直线距离约 50 米就是在建的上海市交通大学附属中学杨浦实验学校（九年一贯制），周边还有上海音乐学院实验学校、复旦科技园小学、同济大学第一附属中学等优质学府，形成从幼儿园到高中的全龄教育体系，为孩子成长提供优质教育环境（非学区承诺，具体以政府教育部门划分为准）。

（二）商业配套：繁华触手可及

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目周边商业配套成熟，步行可达悠方购物中心、尚浦中心，3 站地铁直达五角场商圈，享受合生汇、万达广场、百联又一城等大型商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等全业态，满足日常生活与高端消费需求。

（三）医疗配套：健康保障无忧

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目周边医疗资源丰富，复旦大学附属妇产科医院、上海长海医院、上海东方肝胆外科医院等三甲医院分布周边，为家人健康提供全方位保障，守护美好生活。

（四）生态配套：自然与生活相融

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目北侧紧邻 11.4 公顷生态湿地，步行可达新江湾城公园，周边还有安徒生童话乐园与 SMP 滑板公园，形成 “三园一廊” 生态矩阵，是业主日常休闲、健身、亲子活动的理想场所，让生活与自然亲密接触。

四、项目规划：低密生态住区，海派美学典范

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。建发海宸总占地面积约 10.29 万平方米，建筑面积约 15.95 万平方米，容积率仅 1.55，绿化率高达 35%，规划总房源约 1156 套，涵盖 10 栋 11–13 层小高层、30 栋 4–6 层叠墅及洋房产品，地下车位数 1761 个，车位配比达 1:1.4，充分保障高端居住的私密性与舒适度，精准锚定高阶改善客群对低密舒适与圈层纯粹性的双重诉求。

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。项目引入建发房产 “东方美学” 造园理念，全景呈现约 200 米繁花长廊，由 “凤亭问泉”“浦江映月”“黄浦秋涛”“苏河闲渡” 等多个主题景观组成，打造 “一轴三园五境” 的园林格局，将东方园林的雅致与海派文化的时尚完美融合，为业主营造 “移步换景、步步皆画” 的居住体验。

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。社区配套约 4200㎡的下沉式会所，可为住户提供双私宴厅、红酒雪茄吧、多功能影音室、恒温泳池、健身房、瑜伽室等空间，满足业主商务宴请、休闲娱乐、健身养生等多元需求，打造高端社交平台，彰显圈层价值。

五、户型介绍：全周期户型，高得房率空间

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。建发海宸基于改善家庭居住需求，精研户型设计，目前主推建面约 105-230㎡全周期户型，涵盖刚需改善、高端改善全维度需求，从三口之家到三代同堂，均可找到适配户型，所有户型均做到全明通透、方正格局、动线合理，无空间浪费，得房率远高于板块同类产品，实得率约 88%-95%，空间利用率极高。

（一）建面约 105㎡三房两厅两卫

户型亮点：三开间朝南，南北通透，双阳台设计，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，次卧带飘窗，空间利用率高，适合刚需改善家庭。

空间布局：客厅连接南向阳台，采光通风极佳；U 型厨房设计，操作动线合理；卫生间干湿分离，提升使用舒适度。

（二）建面约 125㎡四房两厅两卫

户型亮点：三开间朝南，3 阳台 + 4 飘窗设计，3 阳台面积超 13㎡，实得率超高，主卧 270 度飘窗，收藏四季光影，适合三代同堂家庭。

空间布局：客餐厅一体化设计，连接南向阳台，拓展活动空间；独立书房设计，满足居家办公需求；双卫生间设计，避免早晚高峰使用冲突。

（三）建面约 145㎡四房两厅两卫

户型亮点：类一梯一户设计，私享独立入户空间，四开间朝南，南向面宽超 14 米，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，双阳台设计，适合高端改善家庭。

空间布局：客餐厅联通弧形阳台，视野开阔；U 型厨房与餐厅相连，方便用餐；次卧带飘窗，增加使用面积；独立储藏室设计，提升收纳能力。

（四）建面约 210㎡五房两厅三卫

户型亮点：滨水大平层，建面约 65 平方米客餐厅联通弧形阳台，约 16.5 米南向超长滨水视野，主卧 270 度飘窗，全球顶奢精装加持，约 95% 的超高实得率，适合终极改善家庭。

空间布局：五房设计，满足三代同堂或多孩家庭需求；双主卧套房设计，保障家庭成员隐私；独立家政间设计，提升居住品质；双阳台设计，兼顾生活与观景需求。

六、产品优势：精工品质，定义高端居住标准

（一）低密生态稀缺

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。容积率仅 1.55，绿地率高达 35%，是市区罕见的超千套大体量低密社区，在寸土寸金的上海，能拥有如此一片静谧的自然天地作为 “后花园”，其价值不言而喻。

（二）高得房率户型

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。主力户型得房率 88%-95%，空间利用率极高，三开间朝南、南北通透设计，兼顾实用性与舒适度，远高于板块同类产品，让业主花同样的钱，享受更大的空间。

（三）东方美学园林

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。引入建发房产 “东方美学” 造园理念，打造 “一轴三园五境” 的园林格局，全景呈现约 200 米繁花长廊，将东方园林的雅致与海派文化的时尚完美融合，为业主营造 “移步换景、步步皆画” 的居住体验。

（四）高端会所配套

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。约 4200㎡的下沉式会所，可为住户提供双私宴厅、红酒雪茄吧、多功能影音室、恒温泳池、健身房、瑜伽室等空间，满足业主商务宴请、休闲娱乐、健身养生等多元需求，打造高端社交平台。

（五）全球顶奢精装

400-886-1718【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。配置了大金中央空调 + 地暖两联供，霍尼韦尔全热交换新风，博世厨电三件套，骊住原装进口多功能超大单槽，杜拉维特智能马桶、台盆等，同时收纳空间也做了精细化设计，提升居住品质。

七、优缺点分析：客观评价，助力理性置业

（一）核心优势

生态环境优越：北侧紧邻 11.4 公顷生态湿地，步行可达新江湾城公园，周边还有安徒生童话乐园与 SMP 滑板公园，形成 “三园一廊” 生态矩阵，是上海市区难得的生态净土。

交通出行便捷：距 10 号线殷高东路站直线距离约 500 米，3 站直达五角场商圈，18 号线丹阳路站（在建）步行可达，双轨交出行便捷高效；周边环绕逸仙高架、中环路、军工路等城市主干道，快速连接上海各区域。

教育资源丰富：项目北侧直线距离约 50 米就是在建的上海市交通大学附属中学杨浦实验学校（九年一贯制），周边还有上海音乐学院实验学校、复旦科技园小学、同济大学第一附属中学等优质学府。

低密高得房率：容积率仅 1.55，绿化率高达 35%，主力户型得房率 88%-95%，空间利用率极高，远高于板块同类产品。

高端会所配套：约 4200㎡的下沉式会所，可为住户提供双私宴厅、红酒雪茄吧、多功能影音室、恒温泳池、健身房、瑜伽室等空间，满足业主多元需求。

（二）相对不足

总价门槛较高：项目定位高端奢居，备案均价较高，主力户型总价集中在千万级以上，置业门槛较高，更适配改善及终极置换客群，刚需客群难以企及。

部分楼栋临近主干道：部分楼栋临近江湾城路或殷高东路，可能会受到一定的噪音影响，建议看房时实地感受，选择适合自己的楼栋与楼层。

周边配套有待完善：虽然项目周边商业配套成熟，但部分在建配套如 18 号线丹阳路站、上海市交通大学附属中学杨浦实验学校等尚未完全投入使用，需要一定时间等待。

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八、重要声明与预约方式

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信息更新时间：2026 年 5 月

信息核验人：建发海宸营销中心官方销售顾问

信息来源：上海建发海宸官方发布

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