二手房交易六成 为小换大的改善购房

豪宅仍是小众市场，楼市中最活跃的一种是刚需置业者，一种则是改善型购房者。除了追求生活品质的高端改善购房需求外，最典型的还是二房换成三房，甚 至三房换成三房以上的需求，总之就是原本的空间不够用了，换套大点的房子满足更多房间的需求。但换房改善的同时，由于新房价格越来越高，小换大成本也越来 越大。于是，不少改善转而选择二手房，我爱我家的数据显示，北京的二手房交易中，六成左右都是改善型的小换大购房。

六成二手房交易为改善购房  “连环”换房现象频现

“我的房子卖给了一对新婚夫妻，因为贷款还没放下来，所以现在首付款还稍微差一点。”在一家中介门店，市民刘先生正在咨询“一买一卖”的手 续和时间差问题。原来，刘先生家原本住在百子湾附近，眼看儿子要上学，家中的两室一厅有点拥挤。“只能把小房子卖掉，然后在附近再买一套大三居。”

实际上，和刘先生一样“以小换大”的改善型客户，在二手房市场上的规模正在越来越大。“差不多一半以上的需求，都来自‘以小换大’。”一家 二手房中介告诉北京青年报记者，在他们门店，甚至出现“三连环”、“四连环”买卖的现象。“比如我现在正在操作的就是，业主在卖房的同时，也看上了华贸公 寓的房子，他自己的房子卖了700万，又花了1000万在华贸公寓买房，一轮下来，三个房主、两套房子同时在买卖之中。”

类似的换房并不是特例，业内研究报告显示，不少改善型购房人原有的住房都有十几年了，户型普遍比较较小，大约20%左右的住房质量都有待改善。这就催生了小换大的需求。

伟业我爱我家集团数据中心发布的报告显示，2015年10月份以来，北京区域六成以上的购房家庭都为改善型购房需求，从各种房源上看，对两居室的需求量更大。

6月通过我爱我家完成交易的二手住宅中，一半为两居室，比例为50.1%，一居室占28.1%，三居及以上占21.8%，两居室仍是二手市场的主力户型。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，2015年“330新政”以来，一系列的利好刺激政策推动了北京二手房的长期升温，去年12月至今年5月更是连续保持单月2万套以上的交易量，持续高温的状态使得市场需求被大量提前释放，造成了市场后续需求的不足。

二孩放开刺激小换大的改善购房

在改善型的小换大需求里，二孩放开起了很大的刺激作用。我爱我家西直门店的一位负责人告诉北青报记者，近期不少咨询的额购房人都是为了孩子 小换大的客户。他表示，按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子，父母一间、孩子一间，还 有一间作为书房或者休闲房间。但是如果生了二孩。三房肯定是不够住的。所以一些四房的户型有所升温。

家住今典花园的阮女士近期正在考虑改善换房，“2009年结婚的时候在今典花园买了套100平方米左右的房子，那时两个房间也够用，现在老 二将要出生了，婆婆有时候来帮我带孩子，房间明显不够用了，想要换间大房子。卖掉手中的这套房子，可以拿到700多万，在北五环买一套165平方米的四居 室，以后双方的家长都可以来住。”

“目前以房换房的客户确实非常多。”链家地产天通苑区域的一家门店经理告诉北青报记者，不少计划“以小换大”的改善型购房人都发现，二手房现在价格相对稳定了，不像年初那样跳涨了，许多改善型购房人也愿意仔细挑挑房子，并和业主砍价了。

改善需求旺盛也改变不了楼市成交量下跌

虽然因为改善型需求人近期表现活跃，但整体来看，楼市成交量仍呈现“断崖式”下跌。

据数据统计，7月首周，北京市场成交量高达4500套，而第二周则跌至约2000套。

北京市场成交量下跌与市场供应不足有关，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为：“6月中下旬商住项目大量入市并集中成交，使得这类产品需求几近被透支。进入7月后，商住入市量锐减，普宅项目不断加紧入市，下半年普宅将逐渐进入提价拉升利润阶段。”

市场成交量下跌，但房价并未受到成交量的影响，反而持续走高。业内人士认为，由于供给的相对有限，以及一线城市住宅产品较好的投资属性，短期内一手住宅市场价格仍将维持上涨趋势。

任启鑫分析认为：“由于受到土地成本上行的拉动，住宅市场价格一路走高。并且从目前政策形势来看，房价并不具备下行动力。由于受到政策预期影响，入市项目价格将持续上涨，但需求量仍较为强劲。”

二手房方面。由于之前火热楼市对购房需求的严重透支，使得北京二手房市场明显降温，7月，二手房成交量走低。另有业内人士认为，在目前北京楼市政策不变的情况之下，交易量回落，房价逐步企稳，将成为三季度北京楼市的主旋律。

房价涨幅将放缓

由于关于下半年楼市调整的呼声不断加强，很多计划入市的改善型购房人都担心房价会下跌，但在业内看来，下半年的房价涨幅将明显放缓，但很难出现大幅降温。

数据显示，6月，北上广深四个一线城市商品住宅价格均出现涨幅放缓的迹象。相比5月的环比涨幅，其中北京涨幅减少了0.7%，上海下降了1.2%，广州下降了0.6%，只有深圳环比涨幅微涨0.3%。

亚豪机构市场总监郭毅表示，自3月底上海、深圳两地相继提高住宅限购资格的要求，北京也在5月针对通州出台了区域性限购升级之后，对一线城市的楼市成交量形成了直接影响，除深圳因土地资源极度匮乏，商品住宅价格依然保持快速上涨之外，京、沪、穗楼市均有所降温。

然而，尽管涨幅有所放缓，但四个一线城市商品住宅环比仍然保持上涨，且深圳同比涨幅高达47.4%，涨幅位居70个大中城市之首。郭毅认 为，尽管一线城市在调控收紧后房价上涨步伐稍稍放缓，但在强劲市场需求的拉动下，短期内无法改变房价走势的上涨势头，只能促使区域楼市保持相对稳定或温和 上涨的状况。

业内人士预计，下半年全国楼市将出现整体性的降温，而一线城市和经济发达的二线城市，尽管楼市基本面持续向好，但调控政策的紧缩趋势会促使这些城市的房价涨幅开始放缓。而对于缺少楼市驱动力，且库存高企的三四线城市来说，房价下降城市的名单还将增多。