楼市迎密集调控 四季度市场稳定可期?

21世纪经济报道 2016-10-10 17:16:38
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新一轮楼市调控政策在国庆期间纷纷落地,根据统计,截至目前至少22个城市出台了限购限贷等调控措施,并且可能继续扩围。政策出台或升级的城市主要集中在一二线城市,尤其是一二线重点城市,这与其房价大幅上涨关系密切。虽然只有这些城市进行了楼市调控,但是其辐射的范围远远超过区域本身,机构研究显示或辐射

     新一轮楼市调控政策在国庆期间纷纷落地,根据统计,截至目前至少22个城市出台了限购限贷等调控措施,并且可能继续扩围。政策出台或升级的城市主要集中在一二线城市,尤其是一二线重点城市,这与其房价大幅上涨关系密切。虽然只有这些城市进行了楼市调控,但是其辐射的范围远远超过区域本身,机构研究显示或辐射全国60%的商品房市场。政策出台后,部分区域已经出现成交量下降的现象,同时也有区域出现价格下降的预期,但是价格是否会整体出现下降仍然有待观察。“控一线、稳二线、活三四线”或是这一轮楼市调控的基本思路,在抑制一二线热点城市投资需求的同时,注重供给端修复,因此,多地对土地供应做出了规定,以增强市场供给力度。  导读  “这轮调控其实只有几个城市算严的,京沪深、南京合肥苏州厦门这七个最严,整体并没有回到2014年9·30之前46个城市限购,全面认房又认贷的情况。不过,这波新政密集出台,对人们的心理影响确实比较大。”  始自9月30日北京限购升级的新一轮楼市调控,房地产市场可能迎来一个小拐点。  10月9日,南昌宣布重启限购,最低首付比例也升至30%,成为第22个发布楼市调控新政的城市。  这并不会是终结。多数开发商和分析人士预计,后续仍有更多城市跟进限购限贷,最终调控将覆盖全国半数以上的商品房市场,一年多突进的楼市有望降温。  在限购限贷密集出台后,各地成交量下滑将是大概率事件。在一些城市比如北京、深圳,调控的效果立竿见影,开发商的新盘定价、二手房业主的房源报价都出现下调预期。不过,整体上房价是否会下跌,仍需观察。  与此前多轮调控不同的是,新一轮调控意图修复供给端的问题,缓解一二线和三四线分化的状况,这仍需多个政策配合。  调控辐射60%市场  就像去年开始的全国限购限贷松绑一样,重新收紧也来得很猛烈。  据21世纪经济报道统计,截至10月9日,已有22个城市出台轻重不一的楼市调控新政。主要内容包括限购限贷限价,前期涨幅越高的城市,出台政策越严厉,最典型的便是深圳。  广发证券分析师郭磊认为,此轮限购限贷升级,是一个影响全局的政策,全国60%的商品房销售市场将受到冲击。  他分析,住建部点名的16个热点城市,加上不在名单内但已在9月底至10月首周出政策的城市,其合计已占中国GDP的30%以上;如果加上青岛、石家庄等几个敏感城市,则商品房销售额占比差不多占全国的40%左右。这40%占比的城市将通过比价效应广泛影响其周边城市,至少40个大中城市都完全处于这轮调控的辐射力之下,而40个大中城市销售额占全国的60%左右。  21世纪经济报道注意到,在大城市周边,限购限贷都出现了辐射效应。比如广州深圳对珠三角的辐射、北京对京津冀区域的辐射、沪杭宁对长三角的辐射。  以珠三角为例,在深圳出台“深八条”之后,临深地区东莞紧接着重启限购,惠州也发布了严控楼市措施;而广州重申限购限贷严格执行之后,相邻的佛山也立刻开始了限购。  在长三角,苏州、无锡等已经限购;中原地产首席分析师张大伟认为,北京周边的燕郊等地也可能开始限购。  多位业内人士和分析人士指出,这轮调控第一阶段的力度已超预期,以“深八条”为例,同时祭出有贷款记录首付5成,二套7成;单身含离异限购一套;非户籍购房资格从严至社保五年等措施,对投机需求的冲击比较大;南京将有贷款未结清的二套房首付提升至8成;杭州10天内连续出三道政策,力度都比较大。  “这轮调控其实只有几个城市算严的,京沪深、南京合肥苏州厦门这七个最严,整体并没有回到2014年9·30之前46个城市限购,全面认房又认贷的情况。不过,这波新政密集出台,对人们的心理影响确实比较大。”张大伟说。  成交大概率将下滑  国庆期间的这一轮调控风暴,核心内容是重启限购限贷,一二线城市均不能幸免,目前还在增加之中。  调控的效果已有所显现。最早升级限购限贷的北京,国庆节期间(10月1日-10月6日)日成交量为291套,而在之前的6天(9月25日-9月30日),北京楼市日成交量达到1066套,新政后不足之前成交量的3成。  郭磊的研究则显示,从高频数据来看,国庆期间全国的销售量还是比较大,甚至明显超出正常季节性。1-6日30城的地产销售为251万平方米,大幅高于去年同期的140万平方米以及2013年、2014年的110万平方米左右的水平。  但是,目前的高频数据是政策扰动下的数据,并不具有连续性。从10月1日开始,一二线城市政策频出;因为政策执行以网签时间为准,因而不少城市存在明显的抢网签、和政策赛跑的现象,从而导致整体数据失真,真实影响将会滞后。  所以郭磊认为,下一阶段销售数据应该会下滑。他判断,在未来一个季度内,30城日均销售量可能会从8-9月的80-90万平方米下降至60万平方米左右。  张大伟也认为,接下来限购限贷城市的成交将会明显下滑。  房产机构中国执行总裁臧建军指出,这一轮部分城市的量价齐升,尤其是价格的上涨超出了基本面的逻辑,房地产走向金融化。这种状态难以持续,即使政府不出台政策,市场预计也会在明年进入调整期,也就是这轮小周期本已近拐点,政策出台使小周期拐点提前到来。  至于价格是否会下跌,目前各方观点不一。张大伟认为还是要看信贷的走向。信贷收紧可能会明显跌一波;信贷如果不收紧,就怕消停两个月又会爆发。  华创证券分析认为,出台房地产调控的城市均属于房价持续大幅上涨,库存较低的热点城市,调控政策难改变这些热点城市房价上涨的趋势,只会降低房价的涨幅。  不过在深圳这样的楼市风向标和严格收紧调控的城市,限购限贷对价格的影响还是很明显。10月9日,“深八条”后深圳首个新盘开盘,位于南山蛇口的山语海项目备案价格低至4.5万/平方米,最高为9.78万/平方米。  此前,该区域房价一年翻倍,是深圳楼市热点区域;该新盘所在的区位二手房价格在5万-6万元/平方米甚至更高。  深圳中原、家家顺、链家等中介机构反映,已有不少二手房业主打算调低价格挂牌房源。  张大伟判断,新政出台后的两三个月成交量虽然下滑,但整体将保持平稳。在年底之前,四季度的楼市将表现平淡。  楼市供给能否修复?  郭磊认为,这轮和前几轮调控周期的不同是地产供给端短板更明显,政策应该会推动供给修复。  本轮周期中,土地供应减少明显,1-9月100个大中城市住宅类土地供应同比减少10%;一二线重点城市减少更多,比如上海减少33%、北京减少80%,武汉减少31%。  土地供应减少,也导致新房存量下降的状况在很多城市比较明显,在机构统计的一二线的25个重点城市中,库存消化周期小于7个月的达11个。这在一定程度上助推了价格的上行。  因此,郭磊指出,政策要抑制房价,一定会在抑制投机需求的同时推动供给端修复,比如强调要完成全年供地指标、确保土地和新房供应等。  广发证券认为,实际上,供地减少的环境下才会产生高价地,如果是供地大幅增加,则高价地出现概率会明显降低。在这样的库存环境和政策逻辑下,四季度的房地产新开工和投资数据仍有政策推动下的上升动力。华创证券也认为,调控风暴反而会促进房地产投资。  21世纪经济报道注意到,在北京、深圳等地的新政中,均强调了加大土地供应。  如北京要求积极推进土地供给侧结构性改革,进一步加大住宅用地供应力度,并结合年度土地供应计划,加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%;各区要进一步加大自住型商品住房用地供应,除东城区、西城区、石景山区外,其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。  10月9日,在时隔4个月后,北京再次启动住宅用地出让,便是自住房地块:北京经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地(自住型商品住房)成交,楼面价仅为2.08万/平方米。  某研究院智库中心研究总监严跃进进一步指出,供给端的问题更在于一二线和三四线分化严重,一二线短缺而三四线过剩。在推动一二线供给增加的同时,三四线仍需加快去化。  臧建军认为,政策调控对市场短期影响巨大,“控一线、稳二线、活三四线”的思路,仍需要大量其他政策和工程配合。

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