无锡慧聚拾光
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荟聚核心地段 配套尺短寸长
2020年5月14日，恒泰与景瑞、德商、万科、建发、银城、远洋等6家知名房企几经激战，最终以总价7.72亿元夺得二泉路北地块，楼面价创下板块新高达到13219元/㎡，开发为恒泰悦熙台。
因拿地价格站岗，项目售价高出板块内同期产品4000元/㎡左右，客户不买单，造成去化困难。
2021年夏天，迫于开发商经营压力，项目宣告停工。后股权转让给远洋，于今年6月完成交割，改名慧聚拾光并重新动工，停滞10月余后迎来破局重生。
外部环境之区位地段方面
慧聚拾光项目区位图 图源：CRIC
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慧聚拾光项目位于二泉路北、云竹路东，隶属锡山经济开发区荟聚板块，西承东亭，东接高铁商务区，板块凭借地铁2号线带来的便捷公共交通，依托荟聚中心等大型商业体集群，成为当之无愧的城东商业核心，区位优势明显。
外部环境之交通出行方面
慧聚拾光项目交通图 图源：CRIC
项目周边多维路网覆盖，距京沪高速口仅2公里，可快速抵达周边城市，另外二泉东路、锡沪路、团结中路、纺城大道等交通要道环绕，市内通行舒畅。
从售楼处出发，约800米距离，大概步行12分钟，即可到达2号线云林站，向西8站直达三阳广场，向东5站抵达无锡东站，可换乘地铁1、3号线。
另外，项目一公里范围内涵盖9个公交站点，20条公交线路，公共交通便利。
外部环境之资源配套方面
慧聚拾光项目配套图 图源：CRIC
丰富的商业配套：荟聚中心、宜家家居、麦德龙、红星美凯龙等大型商业体集聚，日常购物便捷，步行约10分钟以内，都可以到达，饭后去溜达、购物都不错。
优质的景观资源：项目一河之隔将打造280亩云林滨水公园，后期项目西侧的云竹路将建造直通桥，过桥就可到达滨水公园；另外九里河湿地公园距离项目直线距离只有约1.4公里。
匮乏的医疗配套：相较于成熟的商业配套和优质的生态环境而言，项目周边医疗配套匮乏，三公里内只有一家二级综合医院。
平庸的教育资源：参考周边华润江南府、雍锦园、长泰国际等社区学区情况，预计项目学区大概率会划入云林实验小学，对口仓下中学，与隔壁锡东新城的学区相比，就显得过于平庸；并且两校与项目之间距离较远，车行距离均在3公里左右，后期孩子上下学也不太方便，坐公交的话需要40分钟左右。
外部环境之项目实测
图源：CRIC
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从售楼处步行出发，向西约4分钟即可到达云竹路（二泉东路）公交站，向南步行约6分钟可达大润发，7分钟可达荟聚中心，步行12分钟可达2号线云林站。
图源：CRIC
项目南侧二泉东路为交通主干道，车流量较大，其中不乏有大货车驶过，另外与云竹路交汇口设置红绿灯，经分贝仪实地测试，车辆停行后恢复通行时，分贝值在77dB左右，噪音污染较为严重。项目西侧二泉路目前为断头路，车辆较少，环境相较安静。
2
刚需定位 产品跟随主流
内部产品之户型户配
项目产品结构简单，主要定位刚需。
慧聚拾光项目有高层及洋房两种业态，高层打造两梯四户，建面约93㎡三房两厅一卫及建面约104㎡三房两厅两卫产品，其中建面约93㎡为中间户，建面约104㎡为边户；
洋房打造一梯两户，建面约110㎡及120㎡三房两厅两卫产品，其中建面约110㎡为主力供应产品，建面约120㎡仅36套。
产品定位明确。
图源：慧聚拾光
项目户型设计符合市场主流，在户型布局方面瑕瑜互见：
高层户型动静分区更为明朗，相应的过道狭长，面积存在浪费。
洋房均为四叶草户型，既优化了空间利用率，对于三代同堂的家庭来说，也增强了空间私密性，但缺点是动线交叉，各分区存在干扰。
图源：CRIC
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细究各户型，项目最小的建面约93㎡户型，为弥补一卫带来的不足，将盥洗台、淋浴间、马桶
分三区设置，提升了功能性与实用性，但同时也存在空间浪费，此外，马桶间无采光无通风，易滋生细菌。
建面约104㎡户型在93㎡的基础上扩大了南向各开间面积，主卧套房设计，次卫沿用传统构造，整体无明显缺陷。
建面约110㎡户型主卧套房设计，次卫在建面约93㎡卫生间的基础上做了结构升级，仅分离出盥洗台，马桶与淋浴间归置一处，既维持了实用性，又保障了卫生间的通风与采光；另外北向书房赠送飘窗，相比其余户型赠送面积更多。
内部产品之精装配置
项目洋房毛坯交付，高层为装修交付，装修标准为2210元/㎡，略高于装修新政规定的基础装修最高2000元/㎡标准。
为做横向分析，选取竞品上城壹号高层产品做装修比对。
从价格来看，上城壹号高层装修标准为1960元/㎡，本案略高出250元/㎡。
两项目均无地暖，上城壹号在细节方面的处理更为贴心，例如凉霸及毛巾架等的配置。
从品牌来看，两项目相差不大，都是市面上常用品牌，品质有一定保障，上城壹号在部分电器上采用美的产品，档次会稍弱一些。
另外，两项目均有智能家居系统，但都较为基础。
整体而言，慧聚拾光项目因装修成本较高，装修品质及档次稍领先，类别配置紧随市场大流。
图源：慧聚拾光
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内部产品之公区规划
图源：慧聚拾光
慧聚拾光规造“两轴、三园、四心”的社区景观系统，由于项目整体占地面积小，绿化率也是常规值，相应绿化面积也并不会太大，另外虽然有四个功能分区，但都集中在宅栋间，每个分区的面积也相对有限。
项目高层一楼部分挑空，打造共享阅读、亲子游乐、活力健身三大主题空间，规划是不错，但对于后期运营，还要看物业。
整体来说项目公区中规中矩，符合刚需的大多预期。
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软性实力之物业方面
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慧聚拾光项目预计2024年2月左右交付，后期管理交由远洋物业，该物业荣膺克而瑞「2021物业服务力系列测评」第24名，口碑良好。物业费暂定为3.4元/㎡/月。
3
受限于供地量 板块置业选择不多
近年来，项目所在的荟聚板块供地量一直不大，除2018年无供地外，保持着年均一宗地出让的频率，楼面价持续攀升，突破15000元/㎡大关。
根据锡山待入市地块推介资料，板块内2宗地块拟入市，其一为商住办公综合用地，位于盛源南路西、先锋路北，距离本案直线距离约2.4公里，总建面约26万方；
其二为商住用地，位于凤威路西、春江路南，距离本案仅800米，该地块体量不大，可建设用地面积约2.4万方。
目前荟聚板块仅本案及金融街·广安控股·融府两盘在售，根据规划，
融府项目打造洋房及叠墅产品，定位刚改、改善，与本案客群重合度不高，板块内竞争环境相对宽松。
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