地王频出 市场火爆本土房企苦叹拿地难

信息时报 2016-08-26 09:12:22
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今年以来,“地王”已然成为了频繁见报的字眼。随着大批国内知名房企进驻东莞,再加上东莞商住地供应紧张,很多一线品牌开发商已无地可用,因此土地市场上掀起了一波又一波的“抢地大战”,而最终获胜的,清一色全是外来品牌房企。 本土房企在这种预期向上的“盛世”中,虽然在项目销售上也获利颇丰,但在土地市场上却只能

今年以来,“地王”已然成为了频繁见报的字眼。随着大批国内知名房企进驻东莞,再加上东莞商住地供应紧张,很多一线品牌开发商已无地可用,因此土地市场上掀起了一波又一波的“抢地大战”,而最终获胜的,清一色全是外来品牌房企。

本土房企在这种预期向上的“盛世”中,虽然在项目销售上也获利颇丰,但在土地市场上却只能苦叹拿地太难,难以和一线房企抗衡。

广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强认为,目前“地王”频出,已经非常不利于行业的平稳发展。一个健康的市场,应该要让多种规模的企业都能获取社会发展资源,这是企业公民的权利,是政府层面需要考虑的。

那么,东莞出台政策调控的可能性有多大?有业内人士认为,东莞目前的均价在14000元-15000元/平方米,在二线发达城市中属于中上水平,还没到需要调控的阶段。

而在难以和一线房企抢地的现状下,本土房企也需考虑今后的发展之路。“本土房企有地缘优势,在三旧改造方面的资源也是有的,当然也需要做好企业的发展规划。”广源房地产开发有限公司副总经理彭红涛说。

地王频出 本土房企难和大鳄抗衡

“我们也蛮紧张的,现有的土地储备也不是很多,只能说尽量做好手头的项目。”彭红涛向信息时报记者坦承。作为一家本土开发商,在外来品牌房企对东莞土地资源的渴求和极力争夺下,自然也感受到了不小的压力。

今 年上半年,融创地产、泰禾、星河集团、时代地产、富利腾地产(阳光城子公司)等一大批知名房企进驻东莞。其中,经过了激烈的地块竞拍,融创地产拿下清溪商 住地,富利腾地产(阳光城子公司)拿下南城商服地,时代地产拿下横沥商住地,无一例外都是高溢价成交,楼面地价均创历史新高,成为当地新地王。

随后,7月8日,莞城区一宗占地面积为1.4万平方米的地块,以高达12660.59元/平方米的楼面地价被碧桂园擒获,业界震惊;8月4日,北大资源拿下樟木头樟罗社区的一宗占地面积为9570 .57平方米的地块,楼面价高达13298元/平方米,溢价率达328%。

不难看出,在今年这波“抢地大战”中,主角都是外来品牌开发商,本土开发商在地王争夺战中,难以和外来大鳄抗衡。

多宗地块挂牌 缓解土地供应紧张局面

瑞峰优慧垛数据中心数据显示,今年以来东莞共拍出20宗商住商服土地,其中外来开发商夺得9宗,2宗终止,其余9宗均由本土开发商拍得。本土拿地房企包括有中惠地产、富盈地产、华南国际大酒店有限公司、智宇实业投资有限公司等。

光 看数据,今年本土开发商在土地市场上也是有所收获的。但实际上,地段较好的地块或位于较为热门区域的地块,比如南城、清溪等,都被外来开发商高价斩获,本 土开发商收获的地块,多位于不那么热点的区域,比如石碣、麻涌等。而且本土房企收获的多宗溢价率较低的地块,多是在年初被竞得,今年越往后,尤其3月份之 后,随着市场突然火爆,土地市场的竞争就越激烈。

进 入8月下旬,东莞有多块商住用地陆续挂牌,分别位于石排、茶山、黄江、万江等地,这些地块将在9月份成交。东莞中原地产策略研究中心有关人士告诉记者,多 地块陆续入市将会在一定程度上缓解东莞住宅用地紧张的局面,此外,市场普遍认为,由于这两周广州、上海接连拍出地王,开发商对楼价走高的预期仍然较大,因 此这几块优质住宅用地中诞生新地王的可能性较大。而在一线房企的虎视眈眈下,本土开发商想有所斩获,应该会比较难。

一线房企苦于无地可用而疯狂拿地

事实上,不光本土房企拿地难,很多一线开发商也面临着无地可用的局面。“这个问题是普遍性问题,由于政府出让土地减少,不单本土开发商,外来开发商也存在无地可开发的困境。”瑞峰优慧垛数据中心副总经理李玲玲说。

合 富辉煌东莞公司发展研究部总监李兴旺告诉记者,例如万科、碧桂园、恒大、金地等一线房企,他们除了手头上在售或者正在开发的项目外,已经没有储备土地了。 碧桂园项目虽多,但是它开发周期快,一般拿地后8个月就能开盘,所以从开发周期来看,土地储备是不够的;万科更是着急,如果再不拿地,也没有新项目了。 “这些一线开发商都在疯狂的抢地,在这种情况下,本土开发商确实很难拿得到土地。”

某位不愿透露姓名的外来品牌开发商负责人认为,土地紧缺是地王频现的根本原因,而造成土地紧缺有多方面原因:大批深圳客到莞置业,不少楼盘存货被扫空;二胎之后,不少家庭产生新的购房刚需;东莞城市总体规划要求,全市减少433万平方米居住用地等等。

“看着东莞楼市持续升温,但由于手上无地可用,开发商只能高价拍地。‘地王’让人听着很给力,其实很无奈。前期楼市火爆,很多开发商手上的楼盘卖掉了,现在都无地可用,没地就意味着没收入,所以只能出高价买地。”该负责人说。

本土房企仍有土地但再拿地较难

“茶山的地块我们也会去竞拍,竞争应该会很激烈,不能说有没有信心的问题,只能说我们会根据我们公司的综合实力去拼。”广源地产副总经理彭红涛告诉信息时报记者。

实 际上,记者了解到,随着外来一线房企的纷纷进驻,很多小型开发商在土地资源的获取上已经难以为继,甚至做好了退出房地产行业的准备。据瑞峰优慧垛数据中心 数据副总经理李玲玲介绍,部分小型开发商以及个人,从去年开始就在不断做小地块的出售工作。当然,一些深耕东莞多年且规模与实力雄厚的本土开发商手头上仍 有储备土地,如鼎峰、中惠、宏远、中天、南峰、丰泰、广源等都有不少土地待开发。

“我们的土地不算多,但是能够满足目前的开发需求,未来两年的土地储备还是够的。”广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强说。

彭 红涛也告诉记者,等茶山项目纳帕溪谷项目售完,资金回笼之后,广源也会在土地招拍挂市场上积极拿地,“不可能每一块土地都是被这些外来大房企拿吧,而且在 ‘三旧改造’的土地资源方面,本土开发商也有地缘优势。”对本土开发商未来的发展,彭红涛还是比较有信心的,“各有各的生存之路”。

但东莞中原地产策略研究中心总监的看法则悲观一些,他称,目前每个本土知名开发商手里平均都有二三十万平方米的土地储备,“还能支撑三五年内的开发需求,但他们再拿地会有点头痛,成本会比较高,东莞目前也没有太多洼地。”

观点

拍“地王”实则是操盘手法 地王价已偏离实际价格状态

对于近期疯炒的“地王”,不少业内人士也有清醒的人士,有不愿透露姓名的开发商负责人表示,近期推出的土地价格偏离了实际价格状态。

“这 些溢价率超高的地王基本都是面积非常小的地块,比如莞城‘地王’,占地1.4万平方米;樟木头‘地王’占地面积仅9570 .57平方米,都是属于‘迷你’地块。开发商高价拍下这些地块,更多的是出于集团发展的战略考虑,而不是单个项目是否能盈利。直白点讲是在拉升单价,托 市。”该负责人说。

有不愿透露姓名的业内人士 举例说,十多年前,北京有一个很著名的操盘案例,某开发商旗下有一楼盘在售,单价为8000多元/平方米。当时刚好附近有一宗地块推出,开发商以 12000元/平方米的超高楼面地价竞得。随后,开发商迅速把在售楼盘的单价涨到15000元/平方米。等该楼盘售罄后,又以资金回笼不善的理由退了那块 高价地,虽说缴纳了几千万的定金,但他另一个楼盘却多赚了几个亿。

“这是一种操盘手法,行内人都明白。不是说它不符合规则,但是从行业的健康发展的角度来考虑,这是种不太好的现象。虽说开发商也是遵循规则,但这种行为不是政府要倡导的行为。”该人士说。

广东宏远集团房地产开发有限公司董事长钟振强说,今年以来,在一线城市和部分二线发达城市的确出现不少地王,地王频出对房地产市场持续平稳发展是非常不利的,这些地王的竞得者要么是千亿俱乐部,要么具有国资背景,长此以往,会很伤害房地产市场的健康发展。

“回顾2007年那一波段,也是地王频出,事实上,一旦底线被突破也会出现各种问题,倒不是说会不会崩盘,而是房地产市场平稳发展的态势会受到影响。”钟振强说。

话题探讨

焦点话题1

外来品牌开发商为何纷纷进驻东莞?这会对东莞房地产市场带来什么改变?

一线房企看好东莞发展 房地产进入门槛将变得很高

彭 红涛:这可以看出,大品牌开发商是看好东莞未来三五年的经济发展的。东莞碰上了深圳产业外溢的机遇,深圳是全国最优的产业孵化城市,将来深圳的方向是研 发,而东莞承接了生产这一环节。其实从2005年下半年开始,松山湖承接深圳产业的价值已经开始凸显,各大开发商也看到了东莞承接深圳产业转移的这种趋势 和优势。

车德锐:很多一线开发商看好东莞,已 经进驻或者准备进驻东莞,这波潮流是对的还是不对,现在还没办法去评判。但是他们进来之后东莞房地产的格局就会改变,由于一线房企拿地、议价的实力都很 强,因此房地产的进入门槛将变得很高。本土房企如果本身没有品牌化、规模化,资金实力无法和外来一线房企比,在门槛抬高后,以他们的实力,强行进入也是死 路一条。

政府对房地产行业倡导发展的方向是“去库存”,所以才会导致这种格局的改变。政府认为品牌开发商才具备去库存的实力,品牌开发商拉动力强,政府寄希望于品牌开发商去库存,政策的方向是支持房企兼并重组的,大开发商未来要吃掉一些小开发商。

李玲玲:外来品牌开发商进入东莞市场肯定会对东莞本土开发商带来一定的影响,这种影响主要表现在通过招拍挂渠道的土地交易市场上,但对于像三旧改造这些市场外来开发商对本地开发商的影响则较小。

焦点话题2

由于今年商住商服土地供应放缓,“僧多肉少”导致“地王”频现,本土中小发展商在资金方面难以和外来大鳄比拟,这样会不会导致本土发展商的空间越来越小?

一线房企抢地 本土房企市场份额或进一步压缩

钟振强:不一定要很悲观的看待这个问题。地王频出,出现泡沫,国家也会从政策方面进行调控,或者修改现时的一些规则,当然企业自己也要对自己的发展进行评估。

车德锐:从东莞的土地供应量来看,政府推出招拍挂市场的土地量不多,更希望从三旧改造、闲置土地上做文章,所以土地供求关系非常紧张,浮在水面上的地块都是一出来就被抢,这种供求关系使得土地的成交价难以从可能卖到的售价上去评估。

一 线开发商有实力,有金融合作伙伴、跟投合作者,房地产市场开始进入资本运作的阶段,这跟过往开发商跟银行借钱这种模式已经不同。目前中国进入了低利息时 代,未来将有可能继续走低,大家有钱就存起来的习惯也会改变,这种环境下,市场资金是比较充裕的。资金流向看市场热点,如果房地产还是热点,资本运作成为 可能的游戏,房地产市场慢慢有很多金融机构参与进来,使得土地预估价溢出一大部分。而地价这么高,本土开发商确实没有办法承受。

李兴旺:对本土房企未来的发展,我的看法确实挺悲观的。本土房企现在已经拿不到地,将来更加拿不到。只要地块正常,没有太大的硬伤,大品牌开发商都会去抢。比如保利把东莞放在战略要地的位置上,肯定会大力度拿地。本土房企竞争不过来,市场份额会进一步压缩。

焦点话题3

在这种情况下,本土发展商应当如何调整步伐?

三旧改造是条出路 没地的要考虑转行

钟 振强:本土开发商也不是无路可走。一是本土开发商之间可以抱团发展,在土地拍卖市场上形成竞投联合体,通过股权式合作共同开发。比如国贸大厦这个巨无霸的 综合体,本土任何一个开发商都不一定啃得动,所以这是由十几家很有代表性的企业“抱团”在做。当资源越来越紧张的时候,这种现象就变成不可逆。

二是与品牌开发商合作,他有大的品牌资源,我有本土资源,联合开发实现双赢。第三,本地一些三旧改造项目,本土开发商有地缘优势,这也是本土中小房企下一步获取土地资源的一种方式。

还有一个办法是外拓,拓展东莞以外的市场,而且在东莞也有二三线镇区,也有发展机会。当然,当土地市场竞争激烈、自身也无法再获得土地资源的时候,房企也会考虑转型。

彭红涛:大品牌开发商吞并小开发商是行业发展的趋势,但它也不可能完全垄断,我们要做好企业的发展策略。本地开发商在原有土地储备上具有优势,而且在三旧改造方面的资源还是有的。

李玲玲:三旧改造是条出路,本土开发商应该积极利用自身渠道和资源争取三旧改造项目、符合控规的下的工业厂房用地等,同时可将自己的渠道和资源作为筹码跟外来大型开发商合作开发。

焦点话题4

本土房企如果难以在东莞获得土地资源,那么外拓到东莞以外的城市去发展是不是也是一条出路?

外拓要谨慎 三四线城市风险也大

彭红涛:为什么外来开发商会看好东莞的发展?是因为东莞有这个发展的基础,那就是承接深圳的产业转移。所以说,你要到其它城市发展,就要看这个城市有没有发展的基础,如果没有的话,就算有很好的招商引资政策,我们也不能去拿。

李玲玲:不建议加快外拓的步伐,因为房地产开发涉及到自身资金实力,政策土壤、政府环境等方方面面,外拓陌生区域容易水土不服,这个之前很多开发商都遇到过这种情况,到外地拓展市场最终要么是艰难支撑,要么铩羽而归。

李兴旺:本土开发商之前外拓都不是很顺利,导致了现在比较尴尬的局面,在一二线城市拿地又拼不过大开发商,三四线城市风险又大,所以外拓还是要谨慎,要看地段,如果盲目拿地也是麻烦。

车德锐:外拓也许是一出路,三四线城市也许是个不错的选择,但那些城市也会有一些保护,进去的公关成本不小,这些城市房地产市场库存也高,消化速度慢,上涨的动力不强,所以风险也不小。

焦点话题5

目前东莞的住宅成交均价为14000元~15000元/平方米左右,今后的房价走向如何?

有人认为还没到调控的地步

也有房企呼吁土地出让模式须改变

彭红涛:随着东莞承接深圳的产业转移,未来东莞的人才结构会发生转变,以前的哑铃式的两头大中间小的结构会改变,也就是企业主和一线工人多、白领阶层少的这一结构会变。今后东莞的收入水平会有提升,中产阶层也会逐渐增多。

其实东莞的房价目前都还属于补差阶段,同类比其他二线发达城市,东莞的房价也仅仅属于中等水平,而且东莞的一手住宅存量少,供应少,不像其它库存大的城市,所以城区的房价过25000元/平方米,是可以支撑得住的。

回到开发商抢地的话题,其实也正是因为库存量太少。如果你的库存三年都卖不完,开发商自己都不会去拍地了,即使有地块供应也不会急着出手。

李兴旺:目前市场上已经出现分歧的声音,不少人认为地价已经到顶了,房价也是一样。现在很多地块的成交价,一出来就是“面包价”,和周边的房价差不多了。

车德锐:东莞的高房价也是不可预期的,今后由一线品牌房企占主要市场的话,由于一线房企在品质上肯定不会太差,又有品牌拉动力,大概一平方米比市场价拔高个三四千块钱也是有可能的。

焦点话题6

“地王”频出,房价高涨,东莞出台调控政策的可能性有多大?

市场声音有分歧

有认为短期到顶 有认为还有上涨空间

车 德锐:地价的水平涨到什么程度,才会用这种无可奈何的行政手段干预?我认为东莞目前这个水平还没必要,还没到时候。横向对比二线发达城市,厦门岛外的均价 是28000元~30000元/平方米,岛内是48000元/平方米,所以厦门早早出台了调控政策。苏州、南京,房价在19000元~20000元/平方 米左右,已经和购买力脱节,所以也有政策出台。东莞目前的房价是14000元~15000元/平方米,这个房价水平在二线城市中属于中等偏上的水平,还没 有到引起各方重视、过热的程度。因此我觉得现在还没到行政干预的阶段,调控的必要性虽有,但要放在下一步,目前出台调控政策的可能性不高。

此外,中央政策在去杠杆,首付贷,开发商融资的钱不能用于买地,只能用于开发,这种金融调控手段能够一定程度上让房地产市场降降温。

而且东莞目前经济困难,经济前景很大程度上依靠莞深融城、产业融城,出台调控政策会让融城进度受影响,因为目前楼市的主要问题就是深圳客的进来,聚焦点就在深圳客上,一旦深圳客全部退了,融城受影响,政府也不敢。

钟振强:在土地拍卖市场上,有些城市已经出台了一些相对理性的做法,“价高者得”的游戏规则在改,比如苏州,就出台了“最高限价”的政策。

希望政府做好土地投放的计划,满足当地城市的购房需求,同时,在竞投规则上作出改变,这不是靠市场本身就可以实现。个人认为,以前土地资源比较充足的时候,“价高者得”相对比较公平公正,但对于目前的情况来看,就显得简单粗暴了。

就比如以前建筑工程投标市场实行“价低者得”,但是后来发现,这一竞投规则会导致偷工减料等等很多问题,出现了社会问题之后就把这一规则修改了。规则的制定也要与时俱进。

社会企业公民有各种规模,政府要从政策制定层面,让多种规模的企业,都能获取社会发展资源,这是企业公民的权利,是政府层面需要考虑的。不能说强者生存,弱的就不去保障,这样容易引起垄断,跟时代发展步伐是有差异的。目前政府的这些意识是有的,但是措施不够。

李 玲玲:为了稳定房价,个人更倾向于“竞地价、竞房价”的土地出让模式,所谓“竞地价、竞房价”,就是政府部门先通过综合评估给出一个合理地价区间,拍卖中 如果两个开发商在规定的地价区间内给出了同样高的地价,那么谁的房价定得低谁就能最终拍得土地,并通过事后监管与处罚等确保承诺的房价得到执行。则既有利 于稳定地价与房价,同时又有利于促进土地交易的公正。

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