进击的金地:布局调整踩准节拍 转型业务仍需时间

21世纪经济报道 2016-09-02 17:20:21
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据上海房产交易中心数据,截至8月31日,上海一手房销售连续5天超过1000套;而就在同一日武汉和厦门同时发出限购令。根据同花顺数据显示,今年上市 地产公司的发债规模已经逼近8000亿,大幅超过去年全年。不过与国内债市的火热相比,境内房地产企业海外发债却出现大幅跳水的情况。据Dealogic 统计,截

据上海房产交易中心数据,截至8月31日,上海一手房销售连续5天超过1000套;而就在同一日武汉和厦门同时发出限购令。根据同花顺数据显示,今年上市 地产公司的发债规模已经逼近8000亿,大幅超过去年全年。不过与国内债市的火热相比,境内房地产企业海外发债却出现大幅跳水的情况。据Dealogic 统计,截至8月30日,今年境内地产企业海外发债规模仅有47.6亿美元(约317.2亿人民币),不仅与国内的规模不可同日而语,即使与去年同期的 128.87亿美元的水平相比,也出现了63%的回调。

年内仅21家房企境外融资

较近的一笔地产企业的境外债是由路劲基建发行的。8月初路劲基建成功发行了一笔4.5亿美元,3年期的美元债券。此次发行的初始指导价为5.5%区域,此 后,最终指导价缩窄至5%-5.125%,最终的发行利率为5%,较初始指导价缩窄了50个基点。作为目前中概债中严重供给不足的品种——房地产高收益美 金债,路劲基建此次发行大受投资者追捧,认购额高达65亿美元,即超13.4倍认购。从地区分布来看,这笔新债的87%最终配售给亚洲投资者。从投资者类 型分布来看,基金获得了71%的配售,私人银行客户获得了17%的配售。

虽然发行场面火爆,但是今年境内地产企业海外发债的动力一直不足。根据数据提供商Dealogic的统计,2016年至今,21家境内房地产企业在海外市 场上总计发行了47.6亿美元的债券,相比去年同期26家企业发行的128.87亿美元,不论是数量还是规模均出现了大幅下滑。

摩根大通债务资本市场部中国区主管谢桐 8月30日接受21世纪经济报道记者采访时表示:“今年房地产企业赴海外发债大幅减少,主要还是资金成本问题,现在国内资金成本非常低。最近的中海地产在 国内发行的一单10年期债券,发行成本仅为3.1%,而且最终还实现超配20亿,原计划发行40亿。”

重阳投资的分析师谭伟也比较认同这个观点。他对记者表示,去年以来国内经济需求偏弱,叠加央行降准降息的引导,企业境内发债的成本大幅下降,许多龙头房地产企业的发债成本降至3%附近,从融资成本考虑,促使很多房企将融资行为转向国内。

而记者据同花顺不完全统计,今年上市房地产企业发债的平均票面利率在5.95%附近,已经达到了2004年以来的最低水平。

“虽然相比去年,境内海外发债出现了较大降幅,但是从长期来看,海外发债仍是一个趋势。这是因为,一方面有再融资的需求;二是海外运营资本的需求。现在大 家也都很清楚看到中国企业正在不断加大在海外市场的投入,在海外市场直接进行融资能够避免汇率波动带来的风险,所以对于有海外业务的房地产企业而言,这是 一个非常合理的选择。”谢桐表示。

海外发债的融资成本也在降低

另一个需要关注的问题是,虽然海外发债的数量和幅度出现双降,但是地产企业海外发债的成本也在降低。据Dealogic的数据统计,今年地产企业海外的发 债平均利率在5.9%,而去年同期的数据则在7.9%,相差200个基点,且随着时间的推移,发债利率出现逐渐降低趋势。

今年仅有三笔债券的利率超过9%,暂时还没有一笔超过10%。今年最高一笔海外债的利率为9.625%,由泛海控股发行,债券的到期日为2020年的8月 11日。其次是花样年控股集团有限公司今年4月26日发行6亿元三年期点心债,利率为9.5%。该利率较指导息率9%高出50个基点,获8亿元认购。其中 亚洲投资者里,香港占77%、新加坡占23%;基金占比高达53%,其次是私人银行为41%。

而去年则有8家公司债券的票面利率超过10%(含10%),其中2015年6月五洲控股发行的一笔3年期债券的年化利率更是达到了13.75%。

北京一家大型基金公司的基金经理对记者表示,今年全球货币政策竞相宽松,因此境内企业海外的发债成本大幅降低,有些龙头企业境内外的发债成本其实已经趋同。

这一变化或会使境内房企海外发债的趋势有所抬头,谢桐表示,或许很快又会出现境内房企竞相海外发债的景象。一是国内监管政策趋严,房地产企业债券融资难度 加大;其次一些优质重复发行人的发行成本会有所降低,一方面受国际上流动性充裕、国际投资者纷纷追求高收益的影响;另外一方面是从当前各个实体行业来看, 房地产公司的基本面是最好的;而且投资者对多次发行的发行人也更加熟悉,这里的陌生成本也会下降。

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